Затратный подход. Методики и подходы в определении износов




Скачать 385.75 Kb.
страница1/3
Дата11.05.2016
Размер385.75 Kb.
  1   2   3




ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.
МЕТОДИКИ И ПОДХОДЫ В ОПРЕДЕЛЕНИИ ИЗНОСОВ.


Введение

Все новое – это хорошо забытое старое…

Возможно, что подобные предложения, в той или иной форме, уже высказывались коллегами-оценщиками.

Настоящий текст построен следующим образом: в начале обозначаются основные постулаты и принципы расчета затратным подходом, затем часть из них рассматривается более подробно. В заключение высказывается мнение о необходимости и целесообразности учета факторов, на сегодняшний день не принимаемых во внимание.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки:



«Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".

Стоимость прав на объект недвижимости, определяемая затратным подходом, может быть получена как сумма стоимости права на земельный участок и стоимости права на улучшения.

Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:


  1. Определение величины затрат на строительство объекта1.

  2. Определение величины прибыли предпринимателя.

  3. Увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя.

  4. Определение величины накопленного износа объекта.

  5. Уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства (замещения) объекта.

  6. Увеличение полученной стоимости объекта на стоимость прав на земельный участок2.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно рассчитана стоимость затрат на строительство объекта, накопленный износ и стоимость прав на земельный участок.

Определение величины затрат на создание объекта

Величина затрат на строительство объекта – это определенная в текущих ценах:



  • стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа (стоимость воспроизводства без учета накопленного износа);

  • стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. (стоимость замещения без учета накопленного износа).

С определением величины затрат на создание объекта, как правило не возникает особых проблем. На сегодняшний день в открытом доступе достаточное количество справочной литературы, позволяющей сориентироваться на предмет этой величины.

Величину затрат на создание объекта можно рассчитать с применением укрупненных показателей или при помощи сметного расчета. В принципе, все остальные варианты расчета величины затрат на создание объекта являются некоторой комбинацией двух указанных способов: либо это меньшая детализация сметных расчетов, либо это большая детализация укрупненных показателей.

В отношении укрупненных показателей, наиболее популярными справочниками считаются сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС и справочные издания Ко-Инвест, которые, по сути, являются обновленной и переработанной версией УПВС. В настоящее время появились новые справочные издания РСС (Региональный справочник сметной стоимости строительства). Удельные показатели стоимости строительства для жилых зданий (по типам домов) регулярно публикуются в информационно-аналитическом журнале «Ценообразование и нормирование в строительстве» (ранее журнал назывался «Стройинформ»). В этом же издании публикуются индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисам 1984 и 2000 годов.

Определение величины прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск инвестирования в объект недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также, тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.

Прибыль предпринимателя может быть определена как разность будущей стоимости произведенных инвестиций (в покупку прав на земельный участок и в строительство улучшений) и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Формула для расчета прибыли предпринимателя может быть выражена следующим образом:

, где

ПП – прибыль предпринимателя;

i – доля инвестиций в создание объекта в общем объеме в i-тый период (%);

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка дисконтирования) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Эта формула может быть упрощена: например, если рассматривать равномерное распределение затрат на строительство на весь период строительства, то формулу можно представить в виде:

, где

ПП – прибыль предпринимателя;

ССзд– стоимость строительства здания;

СЗУ – стоимость прав на земельный участок;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка дисконтирования) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Можно усложнить формулу, если рассматривать изменение рисков, как для различных объектов инвестиций (земельный участок и строительство), так и для различных этапов строительства, ведь, чем ближе срок окончания строительства, тем меньше риск «не реализации» проекта.

Что касается остальных способов определения величины предпринимательской прибыли: экстракцией из рынка, сравнением с аналогами, путем опроса экспертов, то останавливаться на них подробно не имеет смысла ввиду очевидности расчета этой величины.



Определение величины накопленного износа.

Износ определяется, как снижение стоимости объекта недвижимости вследствие воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

Физический износ;

Функциональный износ;

Износ внешнего воздействия.

Хотелось бы отметить, что износ – это всегда сравнение (корректировка). Сравнение может быть с «идеалом» или с аналогом. Соответственно, величина накопленного износа будет напрямую зависеть от того, какая величина затрат была рассчитана при определении затрат на создание объекта. Это утверждение справедливо при несоответствии объекта его наилучшему и наиболее эффективному использованию.



Устранимый и неустранимый износы.

В зависимости от целей дальнейшей эксплуатации объекта, к нему могут предъявляться различные требования. Соответственно, исходя из предъявляемых требований, износ можно разбить на две составляющие: устранимую и неустранимую. Под устранимой составляющей понимается ориентировочная величина целесообразных затрат, необходимых для доведения объекта или его составных частей до состояния нормальной эксплуатации, в соответствии с анализом его наилучшего и наиболее эффективного использования. Неустранимая составляющая – ухудшение, устранение которого в настоящий момент, в соответствии с ННЭИ, экономически нецелесообразно.

Далее будет приведены основные принципы расчета износа по каждому из видов, а также даны некоторые практические аспекты учета износа в том или ином случае.

Физический износ.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также вызванных механическими повреждениями элементов здания. То есть, снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта. Следует разделять понятия физического обветшания строения (или его конструктивных элементов) и экономического смысла этого понятия. Физическое обветшание может быть определено различными способами. Наиболее распространенным является экспертно-нормативный способ, когда по ряду признаков обветшания, по факту натурного осмотра конструкций, им присваивается соответствующая величина износа. Сама величина износа, соответствующая ряду признаков обветшания, приводится в нормативной литературе (для жилых зданий – ВСН 53-86(р)). Вторым, достаточно популярным способом расчета физического износа, является соотношение срока эффективного возраста строения (или конструктивного элемента) к сроку его экономически целесообразной эксплуатации (экономической жизни). Формула для расчета величины накопленного физического износа может быть представлена в следующем виде:



, где

ФизИз – накопленный физический износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

ДВ – действительный возраст;

Ку – коэффициент, учитывающий условия эксплуатации;

НормЖ – нормативный срок жизни;

Кэ – коэффициент, учитывающий предполагаемые условия эксплуатации.

Величина действительного возраста элемента принимается на основании, имеющейся в распоряжении Оценщика, информации о дате ввода в эксплуатацию объекта (конструктивного элемента), а также данных о ремонтных мероприятиях, заменах и пр. Величина экономической жизни конструктивных элементов может быть рассчитана как произведение минимально допустимой продолжительности эксплуатации каждого конструктивного элемента (нормативного срока жизни), на коэффициент, учитывающий предполагаемые условия эксплуатации. Для определения срока экономической жизни строения в целом можно воспользоваться нормами амортизационных отчислений (Постановление Совета Министров СССР № 1072).

В качестве ориентира, для определения срока нормативной жизни, могут быть использованы ВСН 58-88р, Положение Госстроя СССР N 279, Положение ПОТ РО-14000-004-98.

Примерный вид шкалы коэффициентов, учитывающих предполагаемые условия эксплуатации, может выглядеть следующим образом:


Условия эксплуатации

К-т мин.

К-т макс.

Неудовлетворительные

0,5

1

Удовлетворительные

1

1,5

Хорошие

1,5

2

Отличные

2

3

Коэффициенты, приведенные в таблице весьма ориентировочны. Их величина получена путем анализа продолжительности эксплуатации, как отдельных капитальных строений, так и их частей в климатических условиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Например, минимальная продолжительность эксплуатации капитальных кирпичных стен (в соответствии с рекомендациями ВСН 58-88р) равняется 50 годам. Практика показывает, что без капитального ремонта или замены (при своевременных косметических ремонтах, в условиях неагрессивной среды), срок службы достигает 150 лет, и только в редких случаях превышает этот возраст. После чего, за счет естественного старения материала происходит значительное снижение физико-механических характеристик и требуется проведение капитального ремонта, сопоставимого по затратам и продолжительности с возведением новой конструкции. В тоже время, в условиях неудовлетворительной эксплуатации возможно значительное сокращение срока эксплуатации.

К неудовлетворительным условиям эксплуатации можно отнести:



  • физико-механические воздействия, связанные с местораспложением объекта (например, вибрационные нагрузки от близкого расположения к проезжей части, или трамвайной линии, ударные ветровые нагрузки, гравитационные снеговые нагрузки и пр.);

  • химическое и (или) биологическое воздействие (например, агрессивные грунтовые воды, выбросы в атмосферу вредных веществ, ускоряющих старение материала, общее состояние среды, благоприятное для развития различного вида грибков и пр.);

  • физико-механическое воздействие, связанное с использованием объекта. Помимо нанесения прямого ущерба строению, можно рассматривать использование, отличающееся от запланированного в проекте и приведшее к ускоренному физическому обветшанию.

Определение величины накопленного физического износа можно проиллюстрировать на следующем примере:

Рассматривается капитальное кирпичное здание 1950 года постройки. Условия эксплуатации хорошие. В здании периодически проводились планово-предупредительные ремонты, в ходе проведения которых обновлялись или заменялись различные конструктивные элементы. Оценка проводится в 2004 году. Результаты расчета приведены в таблице:



Наименование конструктивных элементов

Дата ввода в экспл-цию или дата последнего кап. ремонта

Удельный вес элемента

Срок службы по ВСН 58-88(р)

Условия экспл-ции

Физический износ

1

2

3

4

5

6




по факту

по факту

норматив

экспертно



Фундаменты

1950

8,0%

60

2,0

45%

Стены, каркас, перегородки

1950

30,0%

50

2,0

54%

Перекрытия и покрытие

1950

15,0%

60

2,0

45%

Крыши

1995

4,0%

10

2,0

45%

Полы

1970

5,0%

20

2,0

85%

Проемы

1970

6,0%

30

2,0

57%

Отделочные работы

1995

10,0%

10

2,0

45%

Инженерные коммуникации

1995

14,0%

25

2,0

18%

Прочие работы

1980

8,0%

15

2,0

80%

Итого

 

100%







49%
  1   2   3


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница