Выбор исполнителей для управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов




страница1/9
Дата09.05.2016
Размер1.5 Mb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9


Выбор исполнителей для управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов

Авторы: И.А.Генцлер, Т.Б.Лыкова, М.С.Румянцева


Аннотация:

Пособие содержит рекомендации товариществам собственников жилья и собственникам помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации, подрядчика на проведение работ по содержанию и/или ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поставщика товаров. В пособии рассказывается, какие способы и процедуры конкурентного отбора можно применять, чтобы выбрать лучшее из нескольких предложений услуг, работ и товаров. Пособие содержит примеры документов и форм, которые могут быть использованы товариществом собственников жилья и собственниками помещений в многоквартирном доме при применении конкурентного отбора исполнителей / подрядчиков / продавцов.



Пособие предназначено для товариществ собственников жилья и инициативных собственников помещений в многоквартирных домах.

СОДЕРЖАНИЕ

О Проекте

4

1. Преимущества конкурентных механизмов

6

2. Конкуренция и конкурентный выбор в жилищной сфере

8

3. Способы конкурентного отбора

9

Торги (конкурс)

10

Способы конкурентного выбора, не требующие объявления конкурса

12

4. Использование различных способов конкурентного отбора товариществами собственников жилья

14

Пример 1.Правила ТСЖ по закупке товаров, заказу услуг / работ

17

Пример 2. Сравнение предложений по поставке / продаже товара

18

5. Принципы конкурентного отбора

19

6. Подготовка к проведению отбора

20

Оценочная комиссия

20

Пакет документов для проведения конкурентного отбора

21

Предмет предложения услуг (работ, товаров)

22

Приглашение к подаче предложений

23

Положение о запросе предложений

24

Критерии выбора исполнителя

26

Критерии оценки предложений и выбора подрядчика

28

Критерии оценки предложений и выбора управляющего

31

Форма сведений о квалификации участника конкурентного отбора

37

Условия договора

38

Форма предложения

38

Оповещение потенциальных участников отбора о запросе предложений

39

Предоставление документов потенциальным участникам отбора

39

Проведение предварительных переговоров

39

7. Проведение отбора предложений

40

Прием предложений

40

Вскрытие конвертов с предложениями

40

Рассмотрение предложений

41

Оценка предложений

42

Сравнительный анализ предложений и выбор победителя

43

8. Заключение договора с победителем отбора

44

Договор управления

44

Договор подряда

46

9. Контроль исполнения договора

47

Приложения




Приложение 1. Дефектные ведомости

49

Приложение 2. Приглашение к подаче предложений

53

Приложение 3. Положение о запросе предложений (инструкция для участников)

54

Приложение 4. Форма сведений о квалификации участника отбора

55

Приложение 5. Форма предложения участника

57

Приложение 6. Форма протокола регистрации участников отбора

58

Приложение 7. Форма протокола заседания оценочной комиссии

59

Приложение 8. Зарубежный опыт проведения конкурентного отбора исполнителей / подрядчиков товариществами собственников жилья

62


О проекте «Поддержка собственников жилья»

Проект «Поддержка собственников жилья» осуществляется Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве с Фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства СЩА по международному развитию (USAID).

Проект «Поддержка собственников жилья» играет важную роль в процессах жилищно-коммунальной реформы. Проект на практике доказывает необходимость формирования: прозрачной системы организационных, финансовых и договорных отношений при различных способах управления многоквартирными домами; программы развития и поддержки ТСЖ, способных профессионально исполнять функции управления многоквартирными домами, для улучшения состояния многоквартирных домов, качества жизни населения Российской Федерации.

Цель проекта – способствовать повышению эффективности системы жилищного управления и развитию товариществ собственников жилья в Российской Федерации через внедрение новых управленческих моделей при активном участии институтов гражданского общества.

Задачи проекта:


  • разработать, апробировать и распространить методический инструментарий, включающий модели управления, практики успешного функционирования ТСЖ, процедуры и политики управления жилищным фондом, необходимые для эффективного функционирования ТСЖ в России;

  • разработать модельные подходы к реализации жилищной реформы в части управления жилищным фондом и провести демонстрационные проекты по их внедрению при активном участии всех субъектов жилищных отношений на уровне муниципальных образований;

  • повысить общественное участие в решении жилищных проблем на национальном, региональном и местном уровне, создать условия для дальнейшего распространения результатов Проекта в Российской Федерации.

В рамках проекта создается пакет методических, учебных и информационных материалов по вопросам управления жилищным фондом, включая настоящие методическое пособие.

Существенной частью проекта является проведение демонстрационных проектов, в рамках которых реализуются пять моделей взаимодействия в процессе управления многоквартирными домами:



Модель 1: Построение демократических взаимоотношений в товариществе собственников жилья;

Модель 2: Формирование собственниками помещений/ТСЖ заказа на услуги управления, содержания и ремонта многоквартирного дома;

Модель 3: Построение эффективных отношений управляющей организации с клиентами (собственниками помещений/ТСЖ);

Модель 4: Формирование эффективных отношений ТСЖ/управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями;

Модель 5: Внедрение новых механизмов организации и финансирования капитального ремонта/ресурсосберегающей модернизации многоквартирного дома.

Каждая из моделей имеет собственные цели и задачи, свой метод осуществления, и может быть реализована как самостоятельный элемент жилищной реформы в части эффективного управления многоквартирными домами. В то же время, все предлагаемые модели демонстрационных проектов взаимосвязаны, каждая модель формирует условия для реализации других моделей. Таким образом, реализация всех моделей демонстрационных проектов обеспечивает комплексный подход к реализации реформы управления жилищным фондом.

Модели демонстрационных проектов будут апробированы в муниципальных образованиях Российской Федерации, которые были отобраны в рамках закрытого конкурса: гг. Нижний Новгород, Пермь, Тверь. Одним из значимых критериев отбора муниципальных образований было наличие опыта сотрудничества с некоммерческими организациями в жилищной сфере.

В рамках проекта проводится широкая информационная компания, которая транслирует успешный опыт реализации демонстрационных проектов по Российской Федерации.


Информация об исполнителях Проекта
НО Фонд «Новая Евразия» (www.neweurasia.ru) – российская некоммерческая организация, целью деятельности которой является содействие улучшению качества жизни российских граждан через программы, содействующие эффективному социально-экономическому развитию России, основанные на принципах консолидации усилий и ресурсов государства, общественности и бизнеса, использовании передового российского и международного опыта и инновационных технологий. ФНЕ начал свою работу 1 октября 2004 года. ФНЕ реализует свои программы путем присуждения малых грантов, а также осуществляет управление операциональными проектами в следующих тематических направлениях: общественно-государственное управление, социальная политика и предпринимательство, образование и молодежь, развитие региональных печатных СМИ и международная деятельность.
Фонд «Институт экономики города» (www.urbaneconomics.ru) - негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве. Институт является аналитическим центром, главная задача которого - анализ социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработка практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов.

1. преимущества конкурентных механизмов

Товарищество собственников жилья – организация, создаваемая собственниками помещений в многоквартирном доме с целью совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и обеспечения надлежащего состояния общего имущества. Для достижения этой цели правление товарищества должно обеспечить организацию целого комплекса различных работ от регулярной уборки подъездов и устранения мелких неисправностей до капитального ремонта дома, а также закупок товаров от канцелярских скрепок и бумаги для делопроизводства в товариществе до кровельных материалов или нового лифтового оборудования. Содержание многоквартирного дома требует также различных профессиональных услуг: бухгалтерских, юридических, управленческих, сметных, инженерно-технических. Поэтому товариществу, возможно, придется постоянно сталкиваться с необходимостью решать, у какого продавца купить товары, кого нанять в штат по управлению и обслуживанию дома или для оказания разовой услуги, с какой организацией заключить договор на комплекс работ по текущему обслуживанию или на отдельный вид ремонта. Если товарищество передаст исполнение управленческих функций по договору управления, то дальше подрядами и закупками будет заниматься управляющая организация или управляющий – индивидуальный предприниматель. Но как решить, какую управляющую организацию выбрать?

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги



Жилищный Кодекс Российской Федерации ст. 137
Товарищество собственников жилья обязано:

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;



6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью

Жилищный Кодекс Российской Федерации ст. 138

Из этих законодательных норм вытекает необходимость для товарищества собственников жилья с высокой степенью ответственности подходить к вопросу выбора исполнителей услуг и работ и поставщиков товаров. Научиться быть грамотным заказчиком на рынке услуг и работ необходимо каждому товариществу, чтобы наилучшим образом выполнять задачи, возложенные на него собственниками помещений.

Сегодня у товариществ, по крайней мере, в крупных городах есть возможность выбирать продавцов, исполнителей или подрядчиков из многих предложений на рынке, а чем дальше, тем больше будет возможность выбора. Возможность выбора – это большое преимущество, которое дает рынок. Грамотно сделанный выбор позволяет товариществу получить требуемый товар, услугу или работу необходимого качества по оптимальной цене, тем самым эффективно использовать финансовые средства, которые собственники помещений перечисляют товариществу на содержание многоквартирного дома.

Выбор управляющей организации, подрядчика по содержанию и ремонту многоквартирного дома или поставщика товаров из нескольких кандидатов представляется для многих товариществ собственников жилья излишним. Ведь вполне можно воспользоваться услугами знакомого специалиста или предпринимателя, заключить договор с организацией, которую порекомендовали надежные люди, купить товар в ближайшем магазине или рынке. А кто-то может сказать, что в городке, где находится его товарищество, есть только одна управляющая организация, и выбирать просто не из кого. Поиск других, альтернативных предложений услуг и работ, оценка предложений, переговоры с разными людьми, по их мнению - это бессмысленная трата усилий и времени, а иногда и денег.

Однако многолетний опыт не только множества объединений собственников жилья в разных странах, но и весь опыт развития современного рынка товаров и услуг показывает, что для того, чтобы принять наилучшее и наиболее выгодное решение при заказе услуг/работ и покупке товаров, стоит приложить усилия и не пожалеть времени.

Только конкурентный отбор повышает эффективность использования средств товарищества, поскольку дает возможность получить больший объем/лучшее качество при тех же или меньших затратах. Если потенциальные продавцы/подрядчики знают о том, что рассматриваются предложения конкурентов, то они не будут завышать цену своего предложения. Более того, стремясь завоевать рынок, некоторые продавцы/подрядчики предлагают скидки своим клиентам при заключении договора или предоставляют дополнительные выгоды. Поиск предложений и выбор из них наилучшего дает товариществу уверенность, что оно не переплатило, не упустило возможных выгод, как может случиться при принятии первого попавшегося предложения, то есть действовало как рачительный «хозяин».



Конкурентный отбор уменьшает возможности для финансовых злоупотреблений в товариществе. Обычно использование методов конкурентного отбора товариществом сопровождается письменным оформлением принимаемого решения (может быть в самой простой форме) с приложением документов, на основе которых был сделан выбор. Поэтому впоследствии ответственное за данное решение лицо может легко объяснить, почему предпочтение было отдано данному конкретному продавцу, исполнителю или подрядчику. Даже если по итогам оценки предложений товарищество выбрало управляющего, которого ему ранее кто-то рекомендовал, этот выбор подкрепляют выявленные объективные преимущества в сравнении с предложениями других потенциальных управляющих. Таким образом, процесс принятия решений в товариществе становится прозрачным для собственников жилья, и у них нет оснований думать, что кто-то из должностных лиц товарищества действовал в личных, а не в общественных интересах.

Конкурентный отбор повышает качественный уровень содержания многоквартирного дома через улучшение качества работ и услуг. В условиях конкуренции на рынке управляющие и подрядчики, заинтересованные в получении заказов, сохранении и расширении круга своих клиентов, неизбежно вынуждены повышать качество выполняемых работ через улучшение квалификации своих работников, развитие материально-технической базы организации, использование современных материалов и технологий. У товарищества появляется возможность выбирать качество материалов и варианты технологий производства работ. Опыт показывает, что очень часто выбор склоняется в пользу новых эффективных материалов, имеющих лучшие эксплуатационные характеристики, более высокая стоимость которых окупается за счет увеличения срока службы до следующего ремонта в сравнении с традиционными материалами. Дешевле – не значит лучше, это хорошо понимают многие товарищества.

Выбор управляющего или подрядчика из нескольких претендентов приносит не меньше выгод, чем конкурентная закупка товаров. Люди, которые получили заказ от товарищества по результатам конкурентного отбора, хорошо понимают, что если их работа не будет удовлетворять товарищество, от их услуг откажутся, потому что «свет клином не сошелся», на рынке найдутся другие предложения. Поэтому есть постоянный стимул работать хорошо.



Заказ услуг товариществами через конкурентный отбор исполнителей способствует развитию рынка жилищных услуг. Выбирая управляющую организацию или подрядчика среди нескольких кандидатов, особенно если это конкурс, объявленный в средствах массовой информации, товарищество влияет на развитие рынка жилищных услуг. Специалисты, предприниматели, руководители различных организаций, увидев объявление о том, что товарищество ищет исполнителя или подрядчика для тех или иных работ или услуг, понимают, что на рынке стали появляться новые заказчики, появился спрос на услуги в таком секторе, который ранее не был рыночным. Если появляется спрос, будут и предложения. Чем больше предложений, тем выше конкуренция, а значит, снижается цена, а качество растет. Развитие рынка, конкуренции всегда на пользу конечному потребителю, в нашем случае – жителям многоквартирных домов. Поэтому даже маленькие "конкурсы", которые проводят товарищества собственников жилья, имеют большое общественное значение.

2. Конкуренция и конкурентный отбор в жилищной сфере

В настоящее время во многих российских городах муниципальные (или бывшие муниципальные) управляющие предприятия по-прежнему сохраняют за собой наибóльшую часть рынка жилищных услуг, что ограничивает возможности воздействия потребителей на качество выполняемых работ, приводит к снижению ответственности и заинтересованности предприятий в результатах своей работы. Зависимость от одного поставщика и/или производителя всегда опасна: когда потребитель лишен реального выбора, - выбор, как правило, заменяется принуждением.

Современное жилищное законодательство Российской Федерации имеет целью создать условия для развития конкурентного рынка управления многоквартирными домами, а также создать равные условия управления жильем любыми лицами, независимо от формы собственности. Чтобы сформировать конкурентную среду в сфере деятельности, долгое время монополизированной и из-за этого, с точки зрения частного бизнеса, малопривлекательной, необходимо создать условия, которые бы коренным образом изменили ситуацию. Необходимо стимулировать предложение услуг по управлению жилищным фондом. Преимущества перехода от монополии к конкуренции заключаются в том, что появляется возможность, не увеличивая денежные расходы на эти цели, добиться улучшения качества работ, более рационального расходования имеющихся средств и даже их экономии.

Реализация интересов потребителей в жилищной сфере возможна при наличии у них свободы выбора жилищных благ, различных по качеству, составу и объему. Как показывает мировой опыт, потребители обладают свободой выбора, когда есть рынок жилья и жилищных услуг, а также развита конкуренция в жилищной сфере, результатом которой является отход от всеобщего нормирования и формирование цен на конкурентной основе.



Конкуренция – это главный признак рынка, выражающийся в том, что участники рынка соперничают друг с другом за потребителей своей продукции с использованием изменения цен, качества товара, сервисного сопровождения и т.п. По своей сути конкуренция – это цивилизованная, законная форма борьбы за существование и один из наиболее действенных механизмов отбора и регулирования в рыночной экономике.

Для развития конкуренции во всех отраслях хозяйства России отечественное законодательство установило нормы, во-первых, о свободе договора и недопустимости понуждения к заключению договоров (кроме специально оговоренных законом случаев), во-вторых, о принципах конкурсного выбора исполнителей (поставщиков) и применении этих принципов. Например, законодательством установлено, что проведение конкурса на размещение заказов на закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд является обязательным условием расходования бюджетных средств, выделенных на эти цели1, то есть государственные и муниципальные заказчики обязаны выбирать из нескольких претендентов на заключение договора.

В сфере коммерческого оборота товаров и услуг проведение конкурсов (торгов) не является обязательным по закону, но давно стало обычной практикой организаций частного бизнеса.

Для товариществ собственников жилья, как и для других юридических лиц, закон не устанавливает норм, требующих обязательного проведения конкурсного отбора исполнителей услуг и подрядчиков. В то же время, когда дело касается расходования средств товарищества собственников жилья, образовавшихся за счет взносов и платежей собственников помещений в многоквартирном доме, здравый смысл подсказывает, что лучшего результата можно достичь, выбирая из нескольких претендентов на выполнение работ и услуг.

Оптимальное соотношении цены, качества и количества товара, услуги или работы в условиях, когда предложения хоть немного превышают спрос (то есть желающих продать свои товары или услуги больше, чем желающих купить эти товары или услуги), обеспечивает использование конкурентных механизмов при выборе.

Конкурентные механизмы работают, начиная с бытового уровня (житейское правило не покупать первое попавшееся) и заканчивая осуществлением крупных коммерческих проектов. Человек, который при приобретении, допустим, новой стиральной машины обходит или обзванивает несколько магазинов бытовой техники, руководствуется простым здравым смыслом. Бизнесмен, осуществляющий тщательный отбор поставщиков при закупке необходимого для его дела оборудования, руководствуется им же. Оба они тратят деньги на товары и услуги, исходя из частного и вполне естественного человеческого желания заплатить поменьше, а получить, насколько это возможно, получше и побольше. Чтобы удовлетворить это желание, оба используют способы конкурентного отбора.



3. СПОСОБЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА

Какие способы конкурентного отбора применяются в жилищной сфере? Один из самых известных способов, широко используемый в российских городах с начала реформы жилищно-коммунального хозяйства и описанный в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 447 - 449), - это торги (конкурс) по отбору исполнителей работ и услуг, которые позволяют наиболее полно использовать предпринимательский потенциал и создать условия конкуренции между исполнителями.



Торги (конкурс). Торги представляют собой традиционную, широко распространенную в бизнесе форму заключения сделок, при которой стороны ведут переговоры о цене товара или услуги до момента совершения сделки. В результате продавцы и покупатели либо заключают сделки на условиях, которые каждая из сторон считает выгодными или, по меньшей мере, приемлемыми, либо сделки не заключаются вообще. Таким образом, в общем смысле под торгами понимается форма заключения сделки, предусматривающая предварительные переговоры сторон об условиях сделки с целью достижения баланса их (сторон) интересов.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги могут проводиться в двух формах: аукцион и конкурс (статья 447, пункт 4). Аукцион представляет собой публичную распродажу, при которой покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену.



Конкурс подразумевает заключение договора с тем из участников, который, по определению специально назначенной заказчиком комиссии, предложил наилучшие условия.

Следует заметить, что поскольку современная деловая терминология, в том числе используемая в нормативных документах, во многом заимствована из зарубежных экономических моделей, в отечественной практике наблюдается некоторое смешение понятий, отсутствие четких и однозначных определений основных терминов. Так, для обозначения деятельности по размещению заказов (заключению сделок) на конкурсной основе применяется несколько определений - «тендер», «торги», «конкурс».

Конкурс – это одна из форм торгов, которая подразумевает выбор одного участника из нескольких, предложившего наилучшие условия.

Конкурсы могут быть открытыми и закрытыми (Гражданский кодекс, статья 448, пункт 1). Открытый конкурс рассчитан на неопределенный круг и неограниченное количество участников и предусматривает привлечение участников через широкое оповещение о конкурсе, в том числе через средства массовой информации. Закрытый конкурс проводится среди ограниченного круга участников, специально приглашенных заказчиком.

Пример проведения открытых конкурсов в жилищной сфере – открытые конкурсы, проводимые органами местного самоуправления по отбору управляющей организации для многоквартирных домов, собственники которых в установленный законодательством срок не выбрали способ управления.



Проведение конкурса должно соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом (статья 448, пункты 2 - 5):

  • извещение о проведении конкурса должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до его проведения;

  • извещение должно в обязательном порядке содержать сведения о:

    • времени и месте проведения конкурса,

    • предмете конкурса (на выполнение каких работ / услуг проводится конкурс, какой тип договора предполагается заключить)

    • порядке проведения конкурса, в том числе об оформлении участия в нем (порядок регистрации участников конкурса, форма конкурсной заявки),

    • критериях конкурсного отбора и порядке определения победителя,

    • начальной или предполагаемой цене договора,

    • сроках заключения договора с победителем конкурса;

  • организатор конкурса должен установить размер, сроки и порядок внесения участниками задатка, который играет роль денежного стимула для организатора и участников конкурса к заключению договора и призван продемонстрировать серьезность их намерений;

  • задаток подлежит возврату, если конкурс не состоялся, а также возвращается лицам, которые участвовали в конкурсе, но не выиграли;

  • при заключении договора с победителем конкурса сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору;

  • конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся;

  • организатор открытого конкурса, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения конкурса не позднее, чем за тридцать дней до его проведения, а если он нарушил этот срок, то он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб;

  • если конкурс закрытый, то при отказе от его проведения организатор обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от конкурса.

  • организатор и победитель конкурса подписывают в день проведения конкурса протокол о результатах, который имеет силу предварительного договора. Лицо, выигравшее конкурс, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор конкурса, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также победителю конкурса убытки, причиненные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка.

  • договор между организатором конкурса и его победителем должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения конкурса и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница