Рынок и оценка жилой недвижимости




Скачать 411.44 Kb.
страница1/3
Дата11.05.2016
Размер411.44 Kb.
  1   2   3



ИНСТИТУТ МИРОВЫХ ЦИВИЛИЗАЦИЙ
ШКОЛА ПОЛИТИКИ И БИЗНЕСА

при содействии

Государственной Думы

Федерального Собрания Российской Федерации
РЕФЕРАТ

Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости»



Работу выполнил: Семко Алена Викторовна
Специальность: «Менеджер по работе с недвижимостью»

г. Энгельс, 2007 год.
Содержание:
1. Понятие рынка жилой недвижимости…………………………………………….. 2

2. Рынок жилой недвижимости………………………………………………………. 4

3. Первичный и вторичный рынок жилья…………………………………………… 6

4. Виды, типы и серии жилых домов. Характерные особенности квартир……….. 7

5. Оценка жилой недвижимости……………………………………………………... 8

6. Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью……………. 14

7. Методика первичной оценки жилья по ценам предложения…………………….15

8. Факторы, влияющие на стоимость жилья…………………………………………18

9. Оценка жилья экспресс-методом…………………………………………………..21
Список использованной литературы…………………………………………………23

1. Понятие рынка недвижимости
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке недвижимости нет ничего загадочного — просто квартира, просто дом, просто земля.

Рынок делится на два разных сегмента – рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит потребностям бизнеса – рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой недвижимости служит потребностям людей – эмоциональным, неструктурным и непредсказуемым.

Покупка или продажа жилой недвижимости – длительный и сложный процесс. Оптимальным считается срок от трех до шести месяцев. Добавим, что по российской традиции жилье меняют достаточно редко. Все это приводит к ограничению оборота жилой недвижимости.

На рынке недвижимость как товар выступает в трех видах:

1) объект (при возможности его выделения в натуре);

2) права;

3) услуги.

Существует несколько определений рынка недвижимости, а одно из них - это "система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Естественно, в процессе функционирования этой системы возникают определенные взаимоотношения между ее участниками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Факторы воздействующие на развитие рынка недвижимости:

- экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;

- финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Не будем забывать, что рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положение и природных условий в регионе.

Основные функции рынка недвижимости:

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Инвестиционная: рыночная недвижимость – это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:

- развитие (создание) недвижимости;

- оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);

- управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- доверительное управление и др.,

а по степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные;

- муниципальные объекты недвижимости.

По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения.

По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы;


торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.


2. Рынок жилой недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Выделяется четыре основных категории жилой недвижимости:

- элитное жилье;

- жилье повышенной комфортности;

- типовое жилье;

- жилье низких потребительских качеств.

1. Что касается элитного жилья, то в связи с повышенным спросом и веянием времени, мы выделили его в отдельную категорию. Если коротко, то это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с наличием подземной парковки, централизованной охраны, и расположенные в престижных районах.

2. Если нельзя позволить себе первую категорию, то весьма хорошие характеристики и у жилья повышенной комфортности, или, как еще называют, жилья улучшенной планировки. А какова разница между комфортным и элитным жильем?

Во-первых, не в пример элитному жилью, здания повышенной комфортности могут находиться в разных районах города, а не только – в самых престижных; во-вторых, здесь более "щадящие" требование к площади комнат и особенно – к метражу кухонь, хотя гостиная должна быть не менее 17 кв. м; и, наконец, у жилья повышенной комфортности большее разнообразие всяких технологических параметров.

Кстати, как и в отношении загородных домов элитного жилья, есть требования и к домам повышенной комфортности, находящихся за чертой города, и главные из них – высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен. И необязательно, как для загородных домов "de luxe", чтобы они находились не дальше, чем в часе езды от города, имели непременно кирпичные стены и застройки в двух или более уровнях.

3. Типовое жилье. Конечно, кому не хочется жить в лучших районах города, но нередко остается довольствоваться жильем там, где дают. Типовое жилье не предполагает архитектурно-планировочные "излишества": все – согласно параметрам и типовым строительным нормам, в которых комнаты нередко смежные, а площадь кухни – менее 7,5 кв. м.

4. К сожалению, есть и такая категория - жилье низких потребительских качеств. Районы не престижные, окраины города, до транспортных коммуникаций нередко приходится долго добираться – это так называемые здания "старого фонда" без капитального ремонта. Жилье низких потребительских качеств может быть размещено на первых или подвальных этажах домов других типов и не иметь хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения.

Помимо обозначенных выше категорий, сами жилые дома подразделяются на: малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей) и высотный дом (свыше 20 этажей).

Итак, завершая обзор данной темы, обобщим: объектом жилой недвижимости, соответственно, являются: кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната и дачный дом.
Операции с жилыми помещениями в частной собственности.

Купля-продажа жилых помещений. Это самая распространенная операция на российских рынках недвижимости. Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

- наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

- вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Мена жилыми помещениями. В результате приватизации широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями.

По договору каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи жилых помещений, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.



Аренда жилого помещения. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору одна сторона безвозмездно передает другой стороне жилое помещение.

Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору: бессрочно (постоянная рента); на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).


3. Первичный и вторичный рынок жилья
По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

- фактор условия ведения бизнеса в городе;

- фактор уровня жизни;

- политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

- уровень платежеспособного спроса населения регионов;

- себестоимость строительства;

- доступность кредитов и жилищных субсидий;

- макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)


4. Виды, типы и серии жилых домов.
Жилищный рынок – довольно собирательное понятие. В него входит: рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр – это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина – это «спальные районы», состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

Квартиры в жилых домах можно разделить на следующие категории:

- современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, строящиеся по индивидуальным проектам. В них улучшены потребительские характеристики квартир и за счет применения новых технологий предусмотрена возможность изменения их планировок.

- дома массовой типовой застройки — современная (начиная с 1980гг.) продукция
домостроительных комбинатов годов). В таких домах больше этажей, по сравнению с
«хрушевками», выше качество материалов и инженерных коммуникаций, более удобные и
просторные планировки квартир.

- панельные дома 1970 годов - 9-12 этажные дома с лифтами и инженерными


коммуникациями, плохого качества строительства, не дотягивающие до современных
панельных домов. Иногда в профессиональной сфере именуются «брежневками».

- дома первых массовых серий, или «хрущевки»-построены в 60-е годы ХХ века 5-9 этажные дома кирпичные, блочные и панельные дома. Отличаются небольшими по


площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью
коммуникаций.

В качестве «плюса» дома построены давно и имеют хорошо обустроенную территорию,


где много зелени и высоких деревьев.

- «сталинские» дома, строившиеся в десятилетия до и после окончания Великой


отечественной войны. Дома с толстыми кирпичными стенами, высокими потолками,
большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо в центре, вдоль
магистралей, либо формируют отдельные престижные районы.

- жилые дома 20х - начала 30x годов ХХ века. Их отличают низкое качество

материалов, плохие планировки (изначально задуманы как коммунальные квартиры

«коридорного» типа) с кухней и удобствами на этаже.

- жилые дома конца ХIХ — начало ХХ века с металлическими перекрытиями и
лифтами, расположенные в историческом центре. Строились как «доходные» дома, специально для сдачи в поднаем, однако представляют историческую и культурнуб ценность. Возводились в стиле «модерн» и «электика».

- жилые дома XVIII-XIX веков – кирпичные, с деревянными перекрытиями, с ограниченым набором инженерных коммуникаций. Расположенные в историческом центре, зачастую представляют культурную или историческую ценность.

По уровням комфорта типы жилых домов распределены на: «высококомфортные», «престижные», «массовые», «социальные» и «специальные».

Уровни комфорта подразделяются на:

- «высокий уровень»;

- «нормальный»;

- «средний»;

- «низкий»;

- «санитарный уровень комфорта».


  • По этажности каждый вид жилого дома варьируется от 1 до 25.

  • По квартирности: дом на одну семью или многоквартирный тип дома.

  • По доходности при строительстве и эксплуатации подразделяется на:

- «сверхдоходный»;

- «высокодоходный»;

- «доходный»;

- «низкодоходный»;

- «убыточный» жилой фонд.


  • По уровням потребности жильё подразделяется для удовлетворения:
    1) самореализации и самоутверждения;

2) самоуважение и уважение со стороны других,

3) общение, дружба и любовь,

4) безопасность,

5) физиологические потребности.



  • По уровням нуждаемости население подразделяется на:

1) «остронуждающееся»,

2) «особонуждающееся»,

3) «нуждающееся»,

4) «потенциально нуждающиеся» семьи,

5) молодёжь.


  • По размерам территории и уровням обеспеченности элементами обслуживания одного жителя типы жилых домов определяются уровнем комфорта жилого дома и жилой ячейки. Размер территории находится в прямой зависимости от уровня комфорта, типа жилого образования и плотности проживания.

  • По плотности проживания количество населения на единице территории не должно превышать принятую плотность для данного типа застройки из жилых домов различных периодов строительства в диапазоне от n+2; n-2.

  • По объёму строительства весь объем не должен превышать объём потребности каждого типа.

  • По скорости строительства определяется величиной развития населённого места и временем перехода более высокого уровня комфорта жилища в более низкий, вплоть до его сноса и замены на более высококомфортный тип жилища.

Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями, уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного расселения по этим уровням.
5. Оценка жилой недвижимости
Оценка
— это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости
оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса объектов


недвижимости.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа


объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной
конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после
всестороннего маркетинга.

При оценке недвижимости с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской


отчетности используется понятие восстановительной стоимости.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах,

на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных
архитектурно-планировочных решений и конструктивных решений, строительных
материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием


окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.

Функциональное устаревание соответствует потере стоимости объекта недвижимости,


вызванной появлением новых технических и технологических решений.

Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием


внешних факторов.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует


стоимости объекта на момент ввода в действие (постановки на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость)


определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину
накопленной амортизации.

Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство


объекта с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной
восстановительной стоимости объекта на величину износа.


Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура

последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов


оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе


оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в


более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту
имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости
и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также
выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о
стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным


применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих
избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой
информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты
на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и
анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит
обоснованные сроки и стоимость составления отчета заданной формы, принимая во
внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на


которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа
очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных
достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание
уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной
информации, ее полезности и актуальности.
Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического
обоснования результатов о стоимости объекта.

Два ключевых понятия в оценке недвижимости:



Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости.

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды.

Оценка недвижимости включает:

- анализ наиболее эффективного использования объекта;

- определение стоимости земельного участка;

- затратный подход оценки;

- доходный подход оценки;

- сравнительный подход оценки;

- согласование результатов и определение итоговой стоимости.

  1   2   3


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница