Региональный рынок недвижимости: проблемы становления




Скачать 83.03 Kb.
Дата05.05.2016
Размер83.03 Kb.

Плоская шкала налогообложения, ее недостатки

УДК 332.72 (470.317)

РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ СТАНОВЛЕНИЯ

(НА ПРИМЕРЕ КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ)

Н.Е. Елкина, М.Л. Ершова
Региональный рынок недвижимости (РРН) многих субъектов Федерации в силу их недостаточного социально-экономического развития, а также отсутствия нормативно-правовой регулируемой базы значительно отстает от экономически мощных крупных городов страны. Поэтому представляется необходимым выявить проблемы становления РРН.

Региональный рынок недвижимости (РРН), объекты и субъекты РРН, земельный рынок, первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, коммерческая недвижимость.
В условиях растущей межрегиональной интеграции и конкуренции регионов одним из решающих факторов обеспечения устойчивого развития является комплексное использование объектов собственности региона. Одним из наиболее значимых элементов региональной собственности является недвижимость.

Региональный рынок недвижимости (РРН) представляет собой обособившуюся часть сферы регионального обращения, где происходит купля-продажа специфических товаров на основе товарно-денежных отношений с обязательной сменой собственника.

Рынок недвижимости по своей природе носит региональный характер, так как «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости. Объектами РРН являются земельные участки, производственные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и все то, что обладает физической недвижимостью и физической связью с землей, экономическими свойствами основных производственных фондов по характеру оборота и переносу стоимости на готовый продукт.

Субъектами РРН являются продавцы (или арендодатели), покупатели (или арендаторы) и профессиональные участники рынка (институциональные и неинституциональные), выступающие в качестве юридических и физических лиц.

Функции РРН можно определить как обеспечение хозяйственного оборота определенных элементов производственных фондов предприятий и организаций, с одной стороны, и создание материальных, экономических условий жизнедеятельности населения – с другой.

Структура РРН представлена рынком земли, рынком жилья и рынком нежилых помещений.

На формирование РРН оказывают влияние множество факторов, основными из которых являются:

– политика приватизации государственного имущества;

– государственная и региональная политика по управлению недвижимым имуществом;

– уровень развития инфраструктуры, обслуживающей рынок недвижимости;

– территориальные особенности (климатические условия), демография, политическая стабильность, национальные особенности, криминогенная обстановка и многое другое, что обеспечивает инвестиционную привлекательность для отечественного и зарубежного бизнеса.

В Российской Федерации РРН находится в процессе становления и еще не приобрел законченных устоявшихся характеристик. В силу комплекса объективных и субъективных обстоятельств показатели уровня развития РРН значительно отличаются в различных регионах. Наиболее развит рынок недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением свыше миллиона человек (Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Казань, Калининград, Пермь и др.). Уровень затрат и цен на объекты недвижимости в указанных городах сравнимы с международными стандартами и указываются в валюте.

Рынок недвижимости в таких регионах ЦФО, как Костромской, Тверской, Ивановский, Владимирский, Ярославский и др., отличается от московского как в ценовом, так и в качественном отношениях. Если в Москве основная часть возводимого жилья относится к бизнес- и премиум-классу, то в регионах превалирует строительство эконом-класса, которое оценивается в рублевом эквиваленте. В последние годы по причине кризиса цена квадратного метра жилой площади уменьшилась в среднем на 15 %, а в отдельных городах от 5 до 30 %. Чтобы привлечь инвестиции при строительстве нового жилья, в указанных регионах используются маркетинговые акции, бонусные программы, гибкие системы скидок, беспроцентные рассрочки, специальные условия при 100-процентной оплате.

Дешевизна недвижимости на РРН обусловлена недостаточным уровнем социально-зкономического развития регионов, которое значительно отстает от крупных городов. Так, Костромская область по доле инвестиций в основной капитал на душу населения занимает 33-е место из 83 регионов РФ (для сравнения: Владимирская – 70-е, Ивановская – 71-е, а Москва – 13-е место). Костромской регион – дотационный, по размеру накопившейся задолженности бюджету РФ по данным 2008 г. находился в состоянии «предбанкротства». Однако с этого же года регион начал погашать накопившийся долг и в настоящее время имеет перспективы развития.

Рассмотрим проблемы формирования РРН в Костромской области.

В ходе его становления можно выделить два этапа:



  1. начальный этап становления (с 1992 по 1997 гг.). Характеризуется массовой приватизацией предприятий (было приватизировано 739) и появлением агентств недвижимости.

2) переходный этап (с 1998 г. по настоящее время). Формирование рынка, на развитие которого сильно повлиял финансовый кризис.

Этапы становления РРН сопровождались активным развитием законодательной и материальной базы.

По подсчетам аналитиков, создано око-ло 230 на 01.01.2009 г. различных законов, кодексов, постановлений и распоряжений, призванных объединить и регулировать РРН. На основе ФЗ в Костромском регионе разработано 92 законодательных документа, учитывающих местные условия: уровень риска, уровень цен на землю и жилье, эффективность инвестиций в недвижимость, отношения между властями и представителями бизнеса. При этом законодательная база все время изменяется и совершенствуется. С одной стороны, она способствует развитию РРН, с другой – непостоянство законов дезориентирует субъектов РРН, покупатели и продавцы не успевают отслеживать свои права, новые регламенты, запреты и ограничения.

Материальная основа РРН в Костромской области развивается недостаточными темпами и имеет характерные для многих регионов особенности. В первую очередь следует отметить слабое развитие земельного рынка как базовой составляющей РРН. Вопросы с землей в целом по стране решаются очень медленно по целому ряду объективных и субъективных причин. Так, в Костромской области очень малое количество земельных участков находится в обороте; отсутствуют большие по площади участки, которые могли бы заинтересовать крупного застройщика; стоимость одной сотки земли на свободном рынке по разным данным от 200 до 400 тыс. руб.

Среди объективных причин – отсутствие единой стратегии развития земельных отношений вплоть до конца 1990-х годов. Политические события в стране в этот период привели к тому, что все прежние законодательные и нормативные акты, касающиеся земельных отношений, устарели, а новые не создавались.

Началом нового этапа земельных преобразований в РФ послужила разработка и принятие федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999–2002 гг.» и Земельного кодекса.

Земельный кодекс [1], в частности, определяет, что: «Использование земель в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата» (ст. 65); «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет» (ст. 37). Специально для регионов РФ в ст. 66 Земельного кодекса было внесено дополнение: «Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)» [2]. В соответствии с данным решением были введены налоговые ставки на территории Костромской области от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости участка для различных типов земель.

Однако после принятия этого нормативного акта оживления на рынке земли в Костромском регионе не произошло. Кроме того, из-за областного закона «О распоряжении земельными участками, государственная власть на которые не разграничена, на территории Костромы», принятого в 2006 г., муниципальные власти потеряли право распоряжаться земельными ресурсами. Поэтому земельные участки под массовую застройку не выделялись, и строителям пришлось искать приложение своим силам в других регионах.

Рынок жилья в Костромской области также имеет характерные для многих регионов особенности. Прежде всего следует отметить, что основная доля жилого фонда приходится на частное жилье (до 81 %). Это объясняется тем, что оно располагается в основном в сельской местности, где преобладает частная форма собственности (индивидуальная, корпоративная, акционерная, негосударственная).

В Костромском регионе преобладает рынок вторичного жилья. Однако он представлен высокой степенью изношенности домов первых массовых серий, построенных еще в 1962–1985 гг. Среди них 606 тыс. м2 аварийного жилья в области, 88,3 тыс. м2 ветхого фонда только в Костроме, не говоря о других провинциальных городах. Крайне изношена инженерная инфраструктура: водопроводные сети на 63 %, тепловые на 71 %, требуют ремонта насосные станции, очистные сооружения и котельные.

Новое строительство, формирующее первичный рынок жилья, ведется медленными темпами. По вводу жилья, начиная с 2006 г., область занимает последнее, 71-е место среди субъектов ЦФО (для сравнения: Ивановская 69-е место, Тверская – 48-е, Ярославская 47-е). При этом Костромской регион не испытывает недостатка в строительных организациях. Напротив, многие из них, чтобы не простаивать, строят жилье для жителей других регионов.

Поэтому улучшение жилищных условий в Костромской области происходит очень медленными темпами. По состоянию на начало 2005 г. было зарегистрировано 35908 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, среди которых: 22 % семей льготных категорий граждан; 43 % семей имеют доход, позволяющий брать ипотечный кредит; 35 % семей не имеют такого дохода.

За последние годы произошло снижение коэффициента доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 и среднегодового совокупного дохода семьи, состоящей из трех человек). Этот индикатор за 2007 г. составил от 4,97 на первичном рынке жилья до 5,1 на вторичном. Причина – увеличение стоимости жилья в 1,5 раза как на первичном, так и на вторичном рынке, в то время как среднедушевые денежные доходы возросли в 1,1 раза.

По причине низких доходов населения и финансового кризиса ипотечное кредитование в Костромском регионе не развивается. Муниципальные образования испытывают недостаток средств на предоставление субсидий молодым семьям.

Поэтому рынок жилья и его материальная основа – строительная отрасль в Костромском регионе – имеют большой потенциал к развитию. Финансовый и экономический кризис в стране, как это ни парадоксально, дает большой стимул и расширение возможностей с помощью центра, большого бизнеса, процветавшего на рынках недвижимости Москвы и Московской области к резкому подъему в активизации рынка жилья.

Среди других объектов РРН наиболее развита коммерческая недвижимость в составе логистической, складской недвижимости. Это-му способствует географическая близость к центрам промышленности и торговли (Москва, Ярославль, Нижний Новгород), которые Костромской регион привлекает довольно низкими логистическими издержками.

Таким образом, в ходе рассмотрения проблем рынка недвижимости на примере Костромской области выявлены следующие характерные особенности:


  1. отсутствие полной законодательной нормативно-правовой базы РРН;

  2. относительная дешевизна РРН по сравнению с Москвой, Московской областью и другими городами с населением свыше миллиона человек. Поэтому РРН является привлекательным для инвестиций;

  3. неразвитость рынка земли как базовой составляющей рынка недвижимости в целом;

  4. относительно быстрое развитие рынка жилой недвижимости, в особенности вторичного жилья. Слабое строительство первичного рынка;

  5. в стадии становления находится рынок коммерческой логистической недвижимости.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации : принят Гос. Думой 28.09.2001 г.: одобр. Советом Федерации 10.10.2001 г. [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс.

2. Федеральный закон №111-ФЗ от 21.07.2005 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"»: принят Гос.Думой 8.07.2005 г.: одобр. Советом Федерации 13.07.2005 г. [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».


REGION IMMOVABLES MARKET: GROWING PROBLEMS

(KOSTROMA REGION AS AN EXAMPLE)

N.E.Elkina, M.L. Ershova
Region immovables market (RIM) of many Federation subjects is greatly back ward major economical great cities of the country because of insufficient social-economical development along side with absence of standard-legal regulation basis. As a result of it authors think that it is necessary to bring to light problems of RIM growing.

Region immovables market (RIM), objects and subjects of RIM, land market, primary dwelling market, second dwelling market, commercial immovables.
Рекомендована кафедрой экономики и управления КГТУ

Поступила 8.06.2010


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница