Развитие рынка жилищного строительства в социально-экономической системе региона




страница2/3
Дата26.04.2016
Размер0.52 Mb.
1   2   3

3. Теоретически обоснованы возможность и необходимость применения иерархического подхода к определению взаимосвязей в системе «рынок жилищного строительства – экономика региона», что позволило, с использованием корреляционного и экспертного анализов, создать инструментарий для интегральной оценки факторного потенциала рынка жилищного строительства региона. Выявление и оценка данных взаимосвязей обеспечивает возможность управления динамикой процессов взаимодействия рассматриваемого рынка и социально-экономической системы региона.


Формирование статистической базы данных по региону





Статистические данные о динамике объемов фактического конечного потребления домашних хозяйств


Статистические данные о динамике величины инвестиций в основной

капитал


Статистические данные о динамике

объема


импорта

в регион из-за рубежа и из других регионов РФ




Статистические данные о динамике валового регионального продукта


Статистические данные о динамике

величины инвестиций в жилищное строительство



I этап











Оценка величины предельной склонности к потреблению

(МРС)



Оценка величины предельной склонности к инвестированию (MPI)

Оценка величины предельной склонности

к импортированию из других регионов

(mR)

Оценка величины предельной склонности к импортированию

из-за рубежа (mF)


II этап






Оценка величины мультипликатора автономных инвестиций в жилищное строительство: MULI = 1/(1 – MPCMPI + mF + mR)

III этап






Оценка величины прироста ВРП при увеличении автономных инвестиций в жилищное строительство: Y = ∆I0ЖС * MULI

IV этап





V этап


Оценка общей величины прироста инвестиций в жилищное строительство при увеличении ВРП (эффект акселератора): IЖС = MPIЖС*∆Y

Оценка величины предельной склонности к инвестированию в жилищное строительство (MPIЖС)














Построение эконометрической модели, описывающей зависимость объемов жилищного строительства от величины инвестиций в жилищное строительство:

QЖС = а0 + а1IЖС

Статистические данные

о динамике

объемов жилищного

строительства в регионе





Оценка прироста объемов жилищного строительства при приросте инвестиций в жилищное строительство:

QЖС = а1IЖС


VI этап




Оценка прироста уровня жилищной обеспеченности населения региона при приросте объемов жилищного строительства: ∆UЖO = b1QЖС

Построение эконометрической модели, описывающей зависимость уровня жилищной обеспеченности от объемов жилищного строительства:

UЖO = b0 + b1QЖС

VII этап


Статистические данные

о динамике уровня жилищной обеспеченности в регионе





Рис. 3. Расчетная модель оценки влияния прироста автономных инвестиций в жилищное строительство на показатели, отражающие ключевые социально-экономические цели региона


Сущность иерархического подхода состоит в исследовании взаимовлияния и взаимодействия процессов, происходящих на различных уровнях иерархии. Поскольку система «рынок жилищного строительства – экономика региона» интегрирует множество межуровневых взаимосвязей, а субъекты данной системы преследуют асимметричные цели, сделан вывод о необходимости обращения к иерархическому подходу как к определяющему методу исследования рассматриваемой в диссертации проблемы.

Ключевые взаимосвязи в системе «рынок жилищного строительства – экономика региона» описаны в работе с помощью матричных моделей. В частности, построена матрица прямых нисходящих связей, отражающих влияние факторов регионального характера (факторные признаки) на функционирование субъектов рынка жилищного строительства, результаты деятельности которых отражаются в показателе общего объема жилья, введенного на территории региона (результативный признак). Формирование системы факторных признаков, состоящей из 40 показателей, осуществлено на основе данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики.

На основе корреляционного анализа была установлена теснота связи между результативным и факторными признаками, а по значениям коэффициентов корреляции отобраны факторы, оказывающие наиболее значимое влияние на объемы ввода жилья в регионе. Это позволило сформировать совокупность факторов, отражающих социально-экономический базис влияния экономики региона на рассматриваемый рынок, представляющих его факторный потенциал.

Поскольку диапазон использования понятия «потенциал» весьма широк, проблема уточнения данного термина применительно к рынку жилищного строительства региона представляет определенный научный и практический интерес. Систематизация существующих подходов позволила определить факторный потенциал рынка жилищного строительства как структурно сбалансированную совокупность факторов спроса и предложения данного рынка, определяющую возможности по удовлетворению потребностей населения региона в новом жилье.

Показано, что факторный потенциал рынка является комплексной категорией, интегрирующей следующие частные потенциалы: материально-технический, финансовый, потребительско-демографический, производственный, инфраструктурный, институциональный, инженерно-коммунальный (табл. 1). Ключевой проблемой управления факторным потенциалом является отсутствие адекватных инструментов его измерения, учитывающих отраслевые особенности данного рынка, что потребовало создания инструментария интегральной оценки потенциала.

В диссертации разработана методика многоуровневой оценки факторного потенциала, предусматривающая расчет показателей частных потенциалов, составляющих «факторные блоки», и индекса факторного потенциала.

Согласно предложенной методике частные показатели (прошедшие процедуру нормирования), входящие в «факторные блоки», «взвешиваются» в зависимости от их значимости в формировании частных потенциалов:

, (1)

где m – количество частных показателей, формирующих i–й «факторный блок»; βk - «вес» k-го частного показателя, входящего в i–й блок, ФБi - оценка состояния i–го «факторного блока» потенциала.

В свою очередь «факторные блоки» также имеют собственный «вес» в факторном потенциале:

, (2)

где n – количество «факторных блоков» (n = 7); γi - «вес» i - го «факторного блока» (частного потенциала); ФП – значение индекса факторного потенциала.


Таблица 1

Рекомендуемые показатели оценки факторного потенциала рынка жилищного строительства в регионе



Показатели оценки факторного потенциала рынка жилищного строительства по блокам

«Вес»,γi

1. Блок материально-технических факторов

0,35

Показатели факторов

«Вес», βk




1.1. Показатель обеспеченности жилищного строительства сборными железобетонными конструкциями и изделиями, производимыми на территории региона*


0,3




1.2. Показатель обеспеченности жилищного строительства строительным кирпичом, производимым на территории региона*

0,3




1.3. Численность работников, занятых в строительстве жилья*

0,3




1.4. Объем проектно-изыскательских работ, выполненных организациями, осуществлявшими проектирование и инженерные изыскания для строительства*

0,1




2. Блок потребительско-демографических факторов

0,04

Показатели факторов

«Вес»




2.1. Доля доходов населения, направляемая на приобретение недвижимости

0,6




2.2. Коэффициент миграционного прироста

0,2




2.3. Количество приобретенных квартир для граждан, уволенных с военной службы, из органов внутренних дел и приравненных к ним лиц за счет реализации «Государственных жилищных сертификатов»*

0,1




2.4. Объем бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (ветераны, инвалиды)*

0,1




3. Блок институциональных факторов

0,05

Показатели факторов

«Вес»

3.1. Индекс институционального потенциала региона

1

4. Блок производственных факторов

0,10

Показатели факторов

«Вес»




4.1. Наличие основных строительных машин в строительных организациях*: экскаваторы одноковшовые


0,25




4.2. Наличие основных строительных машин в строительных организациях*: бульдозеры на тракторах

0,25





4.3. Наличие основных строительных машин в строительных организациях*: краны башенные

0,25





4.4. Наличие основных строительных машин в строительных организациях*: погрузчики одноковшовые

0,25





5. Блок финансовых факторов

0,35

Показатели факторов

«Вес»




5.1. Объем выданных ипотечных кредитов населению*

0,7




5.2. Задолженность по кредитам, выданным строительным организациям*

0,3




6. Блок инфраструктурных факторов

0,01

Показатели факторов

«Вес»




6.1. Число организаций, осуществляющих посредническую деятельность в сделках с недвижимостью*

0,2




6.2. Количество действующих кредитных организаций и их филиалов на территории региона*

0,8




7. Блок инженерно-коммунальных факторов

0,1

7.1. Инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Распределение пара и горячей воды (тепловой энергии)»*

0,4




7.2. Инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Распределение воды»*

0,3




7.3. Инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Удаление сточных вод, отходов и аналогичная деятельность»*

0,3




* Используются объемные и удельные показатели (в расчете на 1000 чел. населения)
При этом «веса» «факторных блоков» и составляющих их частных показателей определены на основе экспертных оценок, полученных в результате опроса руководителей и специалистов, работающих в сфере строительства.

Оценка уровня использования факторного потенциала рынка осуществляется с позиции его вклада в достижение социально-экономических целей региона и дает представление о том, насколько в регионе реализуются условия улучшения жилищной обеспеченности:

УИФП = QЖС / ФП, (3)

где УИФП - показатель уровня использования факторного потенциала; QЖС – нормированное значение показателя объема ввода жилья.

С помощью предложенной методики была осуществлена оценка индекса и уровня использования совокупного и удельного (в расчете на 1000 чел. населения) факторного потенциала рынка жилищного строительства для регионов, входящих в Приволжский федеральный округ (табл. 2).
Таблица 2

Индекс и уровень использования совокупного и удельного факторных потенциалов рынка жилищного строительства для регионов Приволжского федерального округа в 2006 г.



Регионы


Индекс факторного потенциала

Уровень использования факторного потенциала

совокупный

удельный

совокупный

удельный

Значение

Место в рейтинге

Значение

Место в рейтинге

Значение

Место в рейтинге

Значение

Место в рейтинге

Республика Башкортостан

0,687

2

0,551

2

1,387

3

0,831

4

Республика Марий Эл

0,0279

14

0,262

11

0,366

12

0,919

3

Республика Мордовия

0,038

13

0,2425

13

0*

14

0,322

9

Республика Татарстан

0,803

1

0,700

1

1,245

5

0,822

5

Удмуртская Республика

0,225

7

0,436

4

0,599

11

0,307

10

Чувашская Республика

0,189

9

0,477

3

2,175**

1

2,095**

1

Пермский край

0,351

5

0,387

6

0,918

6

0,271

11

Кировская область

0,205

8

0,3109

9

0,299

13

0*

14

Нижегородская область

0,43

4

0,363

7

0,913

7

0,172

12

Оренбургская область

0,142

11

0,164

14

1,976

2

1,242

2

Пензенская область

0,160

10

0,312

8

0,758

8

0,522

7

Самарская область

0,462

3

0,434

5

0,747

9

0,113

13

Саратовская область

0,305

6

0,3106

10

1,252

4

0,690

6

Ульяновская область

0,116

12

0,2427

12

0,699

10

0,377

8

*Самый низкий (** самый высокий) уровень использования потенциала (после нормирования) из группы анализируемых регионов
На основе результатов расчетов в диссертации построена двумерная матрица «индекс факторного потенциала – уровень использования факторного потенциала рынка жилищного строительства», поле которой условно разбито на четыре сектора осями средних для выбранной группы регионов значений показателей и осями координат (рис. 4). Позиционирование регионов в секторах матрицы не только дает представление о территориальных условиях развития рынка, но и обозначает целевые стратегии развития данного рынка в регионе.

Рис. 4. Матрица «индекс факторного потенциала – уровень использования факторного потенциала рынка жилищного строительства в регионе»
Для регионов - лидеров, попавших в первую группу (Республики Татарстан, Башкортостан, Саратовская обл.) стратегией развития является поддержание и дальнейшее наращивание факторного потенциала. Потенциальным лидерам (Нижегородская, Самарская области, Пермский край), обладающим значительным уровнем факторного потенциала, следует реализовывать меры по повышению уровня его использования путем создания институциональных условий и развития рыночных институтов. Регионам - аутсайдерам с низким значением индекса факторного потенциала (Пензенская, Ульяновская, Кировская области, Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртская) целесообразно осуществлять развитие подсистем факторного потенциала и институтов, обеспечивающих их формирование. Регионам – условным лидерам (Оренбургская обл., Чувашская Республика) следует реализовывать направления по формированию факторного потенциала.
4. На основе эконометрического обоснования подтверждена гипотеза о решающем влиянии институциональной компоненты на развитие рынка жилищного строительства региона, что позволило предложить модель институционально-факторного потенциала данного рынка. Модель синтезирует факторы развития рынка жилищного строительства и институты как механизмы реализации данных факторов и предполагает возможность влияния неэффективности институтов на ослабление эффекта межуровневого взаимодействия субъектов данного рынка.

Среди множества используемых подходов к определению потенциала выделяется комплексный подход, в соответствии с которым ресурсы, механизмы их реализации и результаты можно рассматривать в качестве целевых составляющих потенциала. В диссертации вводится понятие институционально-факторного потенциала как совокупности региональных факторов развития рынка жилищного строительства и интегральной способности рынка к реализации данных факторов на основе специальных механизмов, в качестве которых выступают институты, регулирующие отношения его участников. В соответствии с данным понятием определен состав институтов, отвечающих за формирование и реализацию подсистем факторного потенциала рынка.

В работе выдвинута и с помощью регрессионного анализа подтверждена гипотеза о решающем влиянии институциональной компоненты на функционирование рынка жилищного строительства. В качестве зависимой переменной приняты объемы жилищного строительства в регионе (QЖС), а в качестве независимой (объясняющей) переменной – индекс институционального потенциала региона (РI), рассчитываемый рейтинговым агентством «Эксперт РА». В результате проведенных расчетов на основе 224 наблюдений автором получена следующая зависимость:

QЖС = 771,9РI 1,07 (R2 = 62,62%). (4)

Объясняющая переменная оказалась статистически значима: фактическое значение t–статистики превосходит табличное значение при уровне значимости 0,05 (t =19,33 > 1,96 = tтабл). Фактическое значение F–критерия Фишера при уровне значимости 0,05 также превосходит табличное (Fфакт = 373,53> Fтабл = 3,89).

В диссертации обоснована необходимость включения в институционально-факторный потенциал организационной составляющей, в качестве которой выступает эффект межуровневого взаимодействия субъектов рынка. Под данным эффектом в работе понимается результат взаимоотношений участников рынка жилищного строительства, находящихся на различных иерархических уровнях, по поводу проектирования, создания, финансирования, сдачи в эксплуатацию вновь созданных жилых объектов. Сделано предположение, что недостаточный уровень использования факторного потенциала рынка связан с неэффективностью институтов, регулирующих взаимодействие его участников. В работе построена матрица форм проявления неэффективности институтов, отражающих практики поведения ключевых субъектов рынка жилищного строительства в условиях асимметричной информации.

Отсутствие или неразвитость институтов «сужает» эффект межуровневого взаимодействия и приводит к возникновению трансакционных издержек, одной из форм проявления которых выступает «замораживание» или временная приостановка строительства, откладывание реализации строительных проектов, увеличение длительности строительного цикла. «Сужение» эффекта межуровневого взаимодействия означает, что взаимоотношения субъектов выстраиваются на внерыночной основе (например, при распределении земельных участков, доступе к инженерным сетям), что препятствует развитию конкуренции на данном рынке. Данное предположение нашло отражение в предложенной автором модели институционально-факторного потенциала (рис. 5). Основой реализации направлений повышения организационного потенциала послужила разработанная классификация институтов рынка жилищного строительства по признаку направлений межуровневого взаимодействия его субъектов (табл. 3).

Таблица 3

Классификация институтов рынка жилищного строительства по признаку направлений межуровневого взаимодействия его субъектов

Субъекты межуровневого взаимодействия

Направления межуровневого взаимодействия

Институты, регулирующие взаимоотношения субъектов рынка

Строительные компании

-

Покупатели жилья



Взаимодействие по поводу приобретения жилья

Институт посредничества, способствующий реализации сделок на рынке жилищного строительства и снижению трансакционных издержек (агентства недвижимости, оценочные компании);

институт доверия (основанный на репутации), позволяющий снизить издержки покупателей готового жилья, связанные с получением информации о качестве предлагаемого товара;

ценностно-ментальные особенности участников рынка, определяющие их требования к качеству жилья, внутренние стимулы к улучшению жилищных условий, стремление к приобретению собственного жилья

Строительные компании

-

Долевые участники жилищного строительства



Взаимодействие по поводу привлечения долевых взносов в жилищное строительство

Законодательство о долевом участии в строительстве жилья, определяющее механизмы защиты прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья;

институт доверия, характерный для рынков со специфичными и интерспецифичными активами, когда расторжение сделки приводит к возникновению значительных потерь для его участников: потери от изъятия дольщиками долевых взносов на этапе строительства; трудности реализации квартиры с индивидуальной планировкой, выполненной под конкретного покупателя другим приобретателям жилья; затраты, связанные со сбором информации о деятельности строительной компании, возможностях своевременного и успешного завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;

ценностно-ментальные особенности участников рынка, определяющие их склонность к риску долевого участия в строительстве (риск несвоевременного завершения, замораживания строительства), готовность к использованию ипотечных кредитных ресурсов и жизни в долг, межвременные жилищные предпочтения;

когнитивные механизмы, выражающиеся в юридической и финансовой грамотности строительных компаний и долевых участников строительства (способность оценить выгоды и риски, возникающие при привлечении долевых взносов, при участии в долевом строительстве жилья, риски несвоевременного завершения строительства)



Строительные компании

-

Инвесторы жилищного строительства



Взаимодействие по поводу финансирования жилищного строительства

Механизмы кредитования строительных компаний и ипотечного кредитования граждан, поддерживаемые универсальными и специализированными кредитными институтами;

механизмы привлечения инвестиционных ресурсов через жилищно-накопительную систему (жилищно-строительные кооперативы, ссудосберегательные кассы);

механизмы выделения бюджетных ресурсов (бюджетные субсидии и государственные жилищные сертификаты);

институты совместного инвестирования жилищного строительства (фонды финансирования строительства);

законодательство об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

Строительные компании

-

Естественные монополии



Взаимодействие по поводу подключения жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям

Механизмы обеспечения выделяемых земельных участков объектами инженерно-коммунальной инфраструктуры;

механизмы доступа строительных компаний к объектам инженерно-коммунальной инфраструктуры и подключения жилых объектов к инженерным сетям; система тарифов за подключение вновь созданных жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям;

механизмы передачи созданных строительными компаниями инженерно-коммунальных объектов эксплуатирующим организациям


Строительные компании

-

Органы власти и управления



Взаимодействие между строительными компаниями и органами власти

Механизм выдачи разрешений на строительство и ввод жилых объектов в эксплуатацию;

механизм выделения под жилищную застройку земельных участков и изъятия неиспользованных земельных участков;

антимонопольное регулирование рынков жилищного строительства и институт конкуренции















1   2   3


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница