Профессиональные стандарты Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области




Скачать 247.61 Kb.
Дата11.05.2016
Размер247.61 Kb.

Профессиональные стандарты

Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области



Настоящие стандарты являются обязательными для фирм-членов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области и призваны регулировать отношения, возникающие между риэлтерскими фирмами и их клиентами в процессе совершения сделок купли-продажи недвижимости, а также между риэлтерскими фирмами при проведении ими совместных сделок.

В данных стандартах, если это не оговорено особо, рассматриваются отношения сторон при подготовке и проведении сделок купли-продажи (дарения, мены) жилой и коммерческой недвижимости.
1. Терминология Профессиональных стандартов

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – профессиональная деятельность риэлтера по совершению им от имени клиента и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлтерских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

РИЭЛТЕР – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, имеющее всю предусмотренную законом разрешительную документацию на ведение данного вида деятельности, являющееся членом Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области или Российской Гильдии Риэлтеров, которое признает, а в своей практической работе использует нормы настоящих стандартов и Кодекса этики членов Ассоциации Риэлтеров.

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РИЭЛТЕРСКОЙ ФИРМЫ - ответственность за неисполнение обязательств по договорам между клиентами и риэлтерами.

БРОКЕР – профессиональный риэлтер, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий всю предусмотренную законом разрешительную документацию на ведение данного вида деятельности и застраховавший свою профессиональную ответственность либо штатный сотрудник агентства недвижимости, прошедший обучение и аттестацию в установленном порядке – руководитель работ по оказанию соответствующих услуг.

АГЕНТ – сотрудник риэлтера, прошедший обучение и аттестацию в установленном порядке, выполняющий работу в интересах риэлтера на основании договора (соглашения, контракта) с риэлтером.

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР – договор между риэлтером и потребителем риэлтерских услуг, заключенный в соответствии с нормами статьи 1005 ГК РФ.

ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР – договор «продавец-риэлтер», в котором, применительно к статье 1007 ГК РФ, установлены ограничения права продавца на время действия агентского договора предлагать другому риэлтеру право на рекламу и (или) реализацию своей собственности по договору о возмездном предоставлении услуг.

ПОКУПАТЕЛЬ – лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель, участник строительства жилого дома), и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтером.

ПРОДАВЕЦ – лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель, участник строительства жилого дома) и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтером.

СДЕЛКИ – действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности (найма, аренды, иных имущественных прав) на объекты недвижимости.

УЧАСТНИКИ СДЕЛКИ (СТОРОНЫ) – физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды, иные имущественных права) на объекты недвижимости.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ (далее – Агентство) – юридическое лицо, риэлтерская фирма, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки и действующая на основании Устава и прочей учредительной и разрешительной документации, необходимой на момент совершения сделки.

МАКЛЕР – частный посредник, не зарегистрировавший свою предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости, не имеющий предусмотренной законом разрешительной документации на ведение данного вида деятельности, (не несущий ответственности за свою деятельность и не подконтрольный проверяющему государственному органу), но осуществляющий коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

СОВМЕСТНЫЕ СДЕЛКИ – сделки, при которых разные агентства представляют интересы сторон: продавца (арендодателя, наймодателя, участника строительства жилого дома) и покупателя (арендатора, нанимателя, участника строительства жилого дома) объекта недвижимости, в соответствии с заключенными договорами.

ВСТРЕЧНАЯ (АЛЬТЕРНАТИВНАЯ) СДЕЛКА – сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия отчуждения принадлежащего ей недвижимого имущества или имущественных прав на него выдвигает одновременное приобретение иного недвижимого имущества.

ЦЕПОЧКА – ряд сделок, в которых используется имущество (имущественные права), в свою очередь отчуждаемые на условиях приобретения иного имущества.

РАССЕЛЕНИЕ – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры.

ЭСКРО-УСЛУГА – услуга по организации контроля за выполнение участниками сделок своих обязательств и связанных с ними взаиморасчетов.

АКТ ОСМОТРА НЕДВИЖИМОСТИ – документ, подтверждающий факт осмотра объекта недвижимости потенциальным приобретателем, содержащий дату, адрес и краткое описание объекта недвижимости, подписываемый при осмотре недвижимости стороной, которая является потенциальным приобретателем и стороной предоставившей информацию об объекте и организовавшей просмотр.
2. Обязанности и сферы ответственности риэлтерской фирмы

2.1. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору.

2.2. Риэлтерская фирма не несет (если это не оговорено особо) ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.).

2.3. Требования к членам Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

2.3.1 Обязательное требование к агентствам недвижимости - действительным членам Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

2.3.1.1 быть сертифицированным в соответствии с национальными стандартами риэлтерской деятельности POCC RU № И046.04 РН00;

2.3.1.2. быть членом ЕМЛС в случае, если компания занимается брокерской деятельностью на рынке городской жилой недвижимости.

2.3.2 Сертифицированным компаниям рекомендуется указывать номер сертификата или знак соответствия во всей своей рекламной продукции и документации.

2.3.3. Членам АРСП, вне зависимости от категории членства, рекомендуется, указывать свою принадлежность к АРСП во всей своей рекламной продукции и документации.

2.4. Риэлтерская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не в праве заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.

2.5. Риэлтер обязан:

  • Постоянно повышать свой образовательный и профессиональный уровень.

  • Заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;

  • Обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки;

  • Предоставить клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;

  • Предложить клиенту застраховать в лицензированных страховых компаниях (по его выбору) риски утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а также его порчи или разрушения;

  • При рекламе продаваемых объектов давать в публикацию телефон своего офиса.

2.6. Риэлтерская фирма информирует стороны по договору обо всех известных ей обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки (состояние и параметры недвижимости, особые условия и обстоятельства и т.д.).

2.7. Риэлтер не обязан:

  • Предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, если это не предусмотрено договором;

  • Давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора, и нести ответственность за непредставление таких консультаций.

2.8. Риэлтеру не рекомендуется рекламировать объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.

2.9. При первой встрече с клиентом риэлтеру рекомендуется предложить ему обсуждение условий получения и размера предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения.

2.10. Риэлтерская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности (найма, аренды, имущественных прав) от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода законодательства (федерального и местного), при условии предоставления фирме такого права продавцом путем выдачи соответствующей доверенности.

2.11. Риэлтерская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтера, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтера, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и до приватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтера.

2.12. Представляя интересы продавца в сделке, риэлтер не имеет права назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, с учетом своих комиссионных, если иное не оговорено в соответствующем договоре.

2.13. После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтера) от стороны покупателя риэлтер должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям только, если эта работа входит в обязанности риэлтера в объеме соответствующего договора.

2.14. После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтера) от продавца риэлтер должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам только, если эта работа входит в обязанности риэлтера в объеме соответствующего договора.

2.15. Риэлтер вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке.

2.16. В случае намерения одной из сторон сделки, проводимой риэлтером отказаться от исполнения предварительного договора, заключенного с другой стороной, риэлтер должен рекомендовать пострадавшей стороне обратиться в суд с требованием о понуждении виновной стороны выполнить свои обязательства по предварительному Договору.

2.17. Риэлтер должен сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения.

2.18. Деньги клиентов должны содержаться отдельно от собственных средств риэлтера в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей, в хранилище Росинкаса или на банковских счетах, с обеспечением невозможности их использования без письменного разрешения клиента.

2.19. Риэлтеры, представляющие интересы продавца, не должны препятствовать просмотру недвижимости, выставленной на рынок по эксклюзивному договору, клиентами других риэлтеров.

Риэлтер, представляющий интересы покупателя, обязан уведомить риэлтера, представляющего интересы продавца, о предстоящем просмотре недвижимости.

2.20. В договорах с клиентами риэлтеры должны предложить включать в раздел «обязательства сторон» норму, в соответствии с которой, в случае возникновения спора, стороны сначала готовы выставлять свои претензии на рассмотрение в уполномоченный орган профессионального общественного объединения риэлтеров, и только в случае не решения спора подавать исковое заявление в суды общей юрисдикции.

2.21. Риэлтеры не должны выступать с заявлениями или распространять утверждения, решения или выводы по спору рассматриваемому уполномоченным органом профессионального общественного объединения.

2.22. Риэлтер должен проявлять сдержанность, комментируя общую политику другого риэлтера и его действия в конкретной сделке, не допуская публичной дискредитации конкурентов.

2.23. Риэлтер, действующий в качестве агента покупателя, должен сообщить об этом агенту продавца при первом контакте.

2.24. Риэлтер вправе вступать в контакты с клиентами другого риэлтера только с его согласия.

2.25. Оплата услуг специалистов.

2.25.1. Максимальный размер оплаты услуг специалистов не может составлять более 60% от суммы вознаграждения, выплаченной Заказчиком.

2.25.2. При проведении рекламных кампаний, касающихся набора специалистов, риэлтерская организация не имеет права указывать процент оплаты услуг, превышающий установленный в п.2.25.1.

2.26. После заключения Покупателем договора с агентством и внесением им в агентство финансового обеспечения своих обязательств по приобретению объекта недвижимости, находящегося в прямой продаже Продавца, риэлтер должен незамедлительно прекратить подачу сведений об Объекте во все СМИ и электронные базы данных, не производить просмотров Объекта и не осуществлять каких-либо других действий, направленных на реализацию Объекта другим Покупателям, до исполнения, расторжения либо истечения срока действия договора Покупателя с Агентством, если на это нет письменного согласия покупателя.

2.27. Отношения между агентом и агентством строятся на основе трудового договора либо на основе иного договора гражданско-правового характера, заключаемого с агентом, в том числе и с агентом, являющимся индивидуальным частным предпринимателем.


3. Контрактные отношения с клиентами

3.1. Общие положения при проведении сделок с жилой недвижимостью

3.1.1. Агентство может представлять интересы клиентов при наличии на начало финансового обеспечения конкретной сделки договорных отношений со всеми сторонами сделки, описывающих обязательства сторон и условия совершения сделки.

3.1.2. Под условием совершения сделки подразумеваются:

  • суммы, выплачиваемые покупателем и получаемые продавцом;

  • предполагаемые сроки совершения различных этапов и окончания сделки и обстоятельства, могущие повлиять на изменение этих сроков, срок действия договора либо его пролонгацию;

  • условия, при соблюдении которых стороны считают договор исполненным;

  • характер взаиморасчетов и порядок выплат;

  • существенные положения нотариально удостоверяемого договора передачи прав собственности: вид договора (купли-продажи, мены, дарения, обмена, уступки прав, перемены стороны в обязательстве); объявленная стоимость отчуждаемого имущества; возможность отчуждения имущества от имени продавца на основании нотариальной доверенности.

3.1.3. Договор купли-продажи недвижимости должен описывать порядок расчетов по сделке при проведении прямых продаж в соответствии со следующим алгоритмом:

  • первая часть (не более 50%) – не ранее регистрации договора в государственном регистрирующем органе;

  • вторая часть – после перерегистрации по новому месту жительства (прописки-выписки), освобождения, подписания актов приемки объекта недвижимости и завершения работ по сделке. Возможно дополнительное дробление второй части в соответствии с правилами конкретного агентства.

3.1.4. В договоре должно быть отражено, кто оплачивает оформление документов и иные расходы.

3.1.5. Любые изменения правил выплат должны сопровождаться письменными заявлениями покупателя, подтверждающими принятие покупателем ответственности за эти изменения на себя. При отсутствии указанных заявлений последствия изменений в порядке выплат являются ответственностью агентства.

3.1.6. Цена на объект недвижимости, указываемая агентством во внешней рекламе, должна включать в себя все расходы заказчика по проведению сделки, за исключением государственной пошлины за нотариальное оформление и оплаты регистрации прав на недвижимость.

3.1.7. При условии качественного оказания услуг по проведению сделки купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме рекомендуемый размер вознаграждения составляет:

  • 8% от суммы сделки купли-продажи объекта недвижимости;

  • 10% от суммы сделки по расселению коммунальной квартиры и других сложных сделок.

3.1.8. Риэлтер не имеет права указывать в рекламных изданиях цены на объекты недвижимости, предусматривающие размер вознаграждения менее 6% от суммы сделки (кроме случаев, оговоренных в настоящих Профессиональных стандартах).
3.2. Специфика контрактных отношений с продавцом

3.2.1. Описание объекта недвижимости в договоре производится на основании документально подтвержденных сведений, в случае отсутствия документов необходимо указывать, на каком основании, под чью ответственность (клиента или агента) сведения представлены.

3.2.2. Договор на представление интересов клиента и предварительный договор об условиях отчуждения (продажу, дарение, мену) объекта недвижимости либо прав на него заключается непосредственно c владельцем недвижимости или имущественных прав на нее (если недвижимость не приватизирована – с нанимателем). Если владельцев несколько, они все должны быть перечислены в договоре и должны подписать его.

3.2.3. Агентство, представляющее интересы продавца, участвует в сборе и подготовке документов, необходимых для законного совершения сделки.

3.2.4. В договоре должна быть описана ответственность продавца за нарушение по его вине сроков отчуждения недвижимости или прав на нее, перерегистрации продавцов по новому месту жительства и освобождения недвижимости, а также должны быть описаны обстоятельства, известные на момент заключения договора, которые могут повлиять на изменение этих сроков.

3.2.5. В договоре должна быть указана полная денежная сумма, которую получит продавец после совершения сделки.

3.2.6. Агентство должно включить в договор с продавцом обязательства по выплате продавцу объекта недвижимости причитающихся ему средств в течение конкретного срока после завершения комплекса работ по каждому оговоренному в договоре этапу сделки.

3.2.7. Если расчет по сделке производится с одним из нескольких собственников, в договоре должно быть отражено согласие остальных собственников на получение выручки одного из них.

3.2.8. Выплаты лицам, не являющимся владельцами недвижимости, могут осуществляться только по целевой нотариальной доверенности, выданной этим лицам владельцем недвижимости.
3.3. Специфика контрактных отношений с покупателем

3.3.1. Договор на приобретение недвижимости должен заключаться с лицом (лицами), обеспечивающим финансирование сделки (покупателем). В иных случаях полномочия представителя покупателя должны быть подтверждены документом, подписанным в присутствии полномочного представителя администрации агентства или нотариуса.

3.3.2. В договоре должны быть отражены затраты покупателя на приобретение недвижимости и изложены сроки и условия внесения покупателем денежных средств на сделку. Обязательным условием является внесение полной суммы до заключения договора отчуждения недвижимости или прав на нее.

3.3.3. В договоре должна быть описана ответственность покупателя за нарушение по его вине сроков заключения договора отчуждения недвижимости или прав на нее.

3.3.4. При назначении штрафных санкций к покупателю в договоре должен быть оговорен их размер, условия применения и метод фиксации отказа покупателя от проведения сделки в установленный срок. Обязательным условием договора должен быть возврат средств покупателю в случае не проведения сделки по независящим от него причинам (кроме фактически израсходованных с разрешения покупателя средств).

3.3.5. Агентство не может производить выплаты из средств покупателя (оплата приватизации, погашение задолженностей продавцов, оплата услуг третьих лиц, задатки на другие сделки и т.д.) без согласования с покупателем в случае, если возвращение покупателю этих средств при расторжении сделки невозможно. Условия проведения всех выплат должны быть оформлены договором либо соответствующим заявлением покупателя.
3.4. Специфика проведения сделок со «встречными» продажами/покупками (сделки с «альтернативой»)

3.4.1. При проведении сделок со встречными продажами/покупками необходимо везде, где это возможно, руководствоваться стандартами для сделок прямой купли/продажи. Отклонения от этих стандартов могут быть связаны с тем, что средства, внесенные в качестве задатка (залога, аванса) покупателем, должны быть использованы аналогичным образом при «встречной» покупке, или/и выручка продавца имущества используется для оплаты «альтернативной» собственности.

3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:

  • Необходимость приобретения «альтернативной» собственности;

  • Использование выручки продавца для приобретения «альтернативной» собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.

3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при «встречной» покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом «встречной» покупки.

3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает «альтернативную» собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и(либо) стоимость «альтернативной» собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.

3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение «альтернативной собственности» – в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.
3.5. Специфика проведения сделок с расселением

3.5.1. Договор на расселение обязательно должен содержать характеристики требуемого альтернативного жилья: тип объекта, районы, метраж и т.д. На основании данных требований составляется предварительная смета расселения.

3.5.2. Под договором на расселение подразумевается совокупность договоров с собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры, включающая:

  • общий договор на расселение со всеми собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры, а также лицами, зарегистрированными в квартире;

  • отдельный договор (протокол согласования, соглашение) с каждым собственником (нанимателем), в котором отражены требования по альтернативному жилью;

  • отдельный договор с каждым собственником (нанимателем), заключаемый после нахождения альтернативного жилья, о выборе этого конкретного варианта и покупке его с условием отчуждения соответствующей доли в расселяемой квартире.

3.5.3. Начинать расселение, т.е. начинать финансирование сделки покупателем, можно только в случае подписанного и действующего договора на расселение со всеми собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры и всеми зарегистрированными в квартире жильцами.

3.5.4. В договоре с покупателем должны быть оговорены условия его расторжения в случае отказа какой-либо из сторон, в том числе – условия возврата средств, направленных на приобретение альтернативного жилья. При расселении возникают специфические риски, связанные с неодновременным подбором альтернативного жилья для «расселенцев». В соответствии со сложившейся практикой делового оборота, распространенной схемой расселения является схема поэтапной оплаты покупателем объекта расселения (а точнее, альтернативного жилья), с временным оформлением его на покупателя и дальнейшим, после подготовки всего расселения, одновременным переоформлением всех объектов. Следует избегать схемы с поэтапным оформлением долей на покупателя по мере нахождения встречных вариантов.

В случае отсутствия письменного согласия покупателя на такое оформление с подробным объяснением возникающих рисков, ответственность при срыве сделки ложится на агентство.
4. Контрактные отношения между агентствами

при проведении совместных сделок

4.1. Участниками совместной сделки могут выступать агентства, имеющие соответствующие договоры с клиентами. Отношения агентств, представляющих интересы продавца и покупателя, должны быть оформлены договором о совместной сделке либо договором агентирования с указанием в интересах кого производятся действия по указанному договору.

4.2. Агенты и другие сотрудники риэлтера не имеют права заключать Договора с другими риэлтерами как физические лица (покупатели или продавцы). Такие Договора должны подписываться сотрудниками риэлтера только по доверенности и от имени своей фирмы. В доверенности должны быть четко оговорены полномочия данного сотрудника по проведению совместной сделки (ведение переговоров, подписание договора, внесение денежных средств, участие во взаиморасчетах и т.д.).

4.3. Заключение Договора сотрудником риэлтера с другими риэлтерами и агентствами в личных целях, допускается только с предварительным уведомлением своей фирмы и получением письменного согласования таких действий.

4.4. Показ объекта клиенту, предоставленному другим агентством, сопровождается оформлением «Акта осмотра недвижимости».

4.5. Агентства-партнеры обязаны информировать друг друга о суммах агентского вознаграждения, закладываемых на сделку. Смета расходов по сделке является открытой для агентств-партнеров. Оплата посредника производится за счет комиссионных той фирмы, с чьей стороны посредник, если иное не предусмотрено письменным соглашением сторон.

4.6. Взаиморасчеты производятся под контролем Эскро-службы агентства, представляющего интересы продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия «цепи» обменов прямой продажей квартиры в другом агентстве, рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформирована основная «цепь».

4.7. При открытии сделки в агентство, контролирующее взаиморасчеты, вносится сума либо в размере полных комиссионных, либо не менее рублевого эквивалента 500 у.е. (300 у.е. – при «встречной» покупке), после чего Эскро-служба выдает гарантийное письмо установленного образца на полное комиссионное вознаграждение агентству, представляющему интересы партнера. Комиссионные по договоренности могут вноситься в каждое из агентств в отдельности.

4.8. По запросу руководителя Эскро-службы агентства-партнера агентство, проводящее сделку, должно предоставить копии всех документов (договоров, заключенных с клиентом, правоустанавливающих документов и проч.), имеющих отношение к данной сделке.

4.9. При проведении сделки используется пакет договоров того агентства, под контролем которого проводятся взаиморасчеты.

4.10. Сделка считается закрытой после регистрации договора в Государственном регистрирующем органе, снятии с регистрационного учета всех ранее зарегистрированных в отчуждаемой недвижимости граждан (либо регистрации их по новому месту жительства), передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи, соблюдения требований органов опеки и попечительства, возникших в процессе совершения сделки, а так же проведения полных взаиморасчетов между сторонами сделки и подписания акта завершения работ, если иное не установлено дополнительным соглашением сторон.

Копии подтверждающих документов передаются действующему по доверенности представителю агентства-партнера в течение 2-х рабочих дней после завершения сделки по требованию.

Перечень документов, который возвращается сторонами по завершению сделки, определяется сторонами соглашением о проведении совместной сделки.
5. Полномочия профессиональных стандартов

5.1. Риэлтеры, участвующие в совместной сделке, должны преодолевать возникающие между ними противоречия или споры таким образом, чтобы не страдали интересы клиентов. Если возникшие противоречия или спор не могут быть разрешены путем переговоров, они не должны выноситься на рассмотрение судов общей юрисдикции, до тех пор, пока не будут рассмотрены в уполномоченном органе профессионального общественного объединения риэлтеров.

5.2. Риэлтеры, между которыми возникла конфликтная ситуация, переданная на рассмотрение в комиссию по правам потребителей и профессиональной этике АРСП, должны действовать на основании Положения о комиссию по правам потребителей и профессиональной этике АРСП (представлять все имеющие отношение к делу документы, активно участвовать в процессе разбирательства, не мешая установлению истины и т.п.)

5.3. Решение, принятое третейским судом, либо иным уполномоченным органом профессионального объединения риэлтеров, должно быть безусловно выполнено членом АРСП.

5.4. Риэлтер, не выполнивший решение третейского суда, либо уполномоченного органа АРСП не может состоять членом профессионального объединения риэлтеров.
6. Применение и развитие профессиональных стандартов

6.1. Выполнение профессиональных стандартов практики отличает члена АРСП от других участников рынка недвижимости.

6.2. Члены АРСП вносят предположения по изменению и дополнению профессиональных стандартов в письменном виде на имя Президента для рассмотрения их в комиссии по профессиональным стандартам.

6.3. Каждое предложение рассматривается в комиссии по профессиональным стандартам и выносится на утверждение в совет АРСП, где по ним принимаются решения.

6.4. Принятые решения предлагаются на очередном общем собрании АРСП или методом письменного опроса членов АРСП и, после их принятия, становятся обязательными для применения в практической работе членов АРСП.
7. Специфика работы Агентств

с Государственными жилищными сертификатами

7.1. Для участия в работе по реализации ГЖС Агентство должно соответствовать следующим требованиям:

иметь опыт работы на рынке недвижимости не менее трех лет;

иметь действующий сертификат соответствия, выданный в системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ;

иметь полис (договор) страхования профессиональной ответственности на сумму не менее 1 500 000 рублей;

стоимость услуг оказываемых Агентством по договорам при работе с ГЖС не должна превышать 6%;

Агентство должно принимать участие в работе Комитета по работе с ГЖС АРСП.



7.2. Агентство, принимающее участие в реализации Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», обязано иметь реестр договоров об оказании услуг владельцу Государственного жилищного сертификата в установленной Общим Собранием Ассоциации форме.

7.3. В случае получения комитетом по работе с ГЖС информации о нарушении правил работы и норм этики Агентствами, комитет вправе направить соответствующий запрос в Исполнительную дирекцию Ассоциации для инициации рассмотрения вопроса на комиссии по правам потребителей и профессиональной этике.»
8. Специфика проведения сделок с коммерческой недвижимостью

8.1. При условии качественного оказания услуг по проведению сделки купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме рекомендуемый размер вознаграждения составляет:

  • При суммах сделки до 100 000 долларов США – 7-8% от суммы сделки

  • От 100 000 до 250 000 долларов США – 5-7% от суммы сделки

  • От 250 000 до 500 000 долларов США – 4-6% от суммы сделки

  • Свыше 500 000 долларов США – 3-5% от суммы сделки

8.2. При условии качественного оказания услуг по проведению сделки аренды объекта недвижимости в полном объеме рекомендуемый размер вознаграждения составляет:

  • При суммах месячной аренды до 2 000 долларов США – 100%- месячная арендная плата

  • При суммах месячной аренды 2 000-10 000 долларов США – 75%-100%-месячная арендная плата

  • При суммах месячной аренды от 10 000 долларов США – 50%-75%- месячная арендная плата

8.3. С учетом сложности сделки стоимость услуг может быть изменена в индивидуальном порядке.»
9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости.

9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.

9.1.1. В обязанности агентства входит:

- поиск объекта или нанимателя объекта

- организация просмотров объекта

- ведение переговоров при заключении договора найма

- консультации по маркетинговым и правовым вопросам

- проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма

9.1.2. Агентство не может нести ответственность за исполнение условий договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем при посредничестве агентства, если иное не установлено соглашением агентства с нанимателем (наймодателем).

9.1.3. Комиссионное вознаграждение.

Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет:

- 80-100% от суммы месячной платы при найме

- 30-50% при посуточном найме (сроком до одного месяца) от общей суммы арендной платы

Вознаграждение, выплачиваемое наймодателем агентству в случае заключения между ними договора управления жилым помещением, зависит от размера предоставляемых услуг.

9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.

9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.

9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.

9.2.3. Срок договора найма.

9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.

9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.

9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.

9.2.7. Порядок расчетов: месячная плата за проживание, срок выплат, размер депозита за имущество, если он применяется, оплата коммунальных услуг и телефона.

9.2.8. Условия удержания депозита, если он применяется, или его части наймодателем.

9.2.9. Обязанности нанимателя по сохранности помещения.

9.2.10. Обязанности наймодателя по предоставляемому помещению.

9.2.11. Ответственность сторон за неисполнение условий договора с добавлением пункта о форс-мажорных обстоятельствах.

9.2.12. Срок письменного уведомления о преждевременном расторжении договора любой из сторон, не влекущий за собой штрафных санкций.

9.2.13. Законодательство, которому подчиняется данный договор.

9.2.14. Если договор составлен на двух языках, указывается превалирующий язык.

9.2.15. Указывается количество экземпляров данного договора и у кого они находятся.

9.2.16. Если имеются дополнительные условия, они оговариваются отдельными пунктами.

9.2.17.Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за найм объекта.

9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.

9.3.1. Участниками совместной сделки могут выступать агентства, имеющие соответствующие договора с клиентами.

Отношения агентств, представляющих интересы нанимателя и наймодателя, должны быть оформлены договором о совместной сделке.

9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением «Акта осмотра недвижимости».

9.3.3. Агентства обязаны информировать друг друга о сумме агентского вознаграждения по сделке.

9.3.4. При проведении совместной сделки комиссионное вознаграждение между агентствами распределяется 50% - 50%, если не оговорено иное.



9.3.5. Оплата услуг посредника производится за счет комиссионных той фирмы, с чьей стороны посредник, если иное не предусмотрено письменным соглашением сторон.

9.3.6. Посреднические услуги оплачиваются в рекомендованном размере – максимум 20% от общей суммы комиссионных.


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница