При покупке и продаже объектов недвижимости для жилья: проблемы, правоприменительная практика




Скачать 150.71 Kb.
Дата27.04.2016
Размер150.71 Kb.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЖИЛЬЯ:

ПРОБЛЕМЫ, ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА
Александр АНДРЕЯНОВ

Адвокат Филиала №48 МКА г.Москвы,

член Совета молодых адвокатов,

стажеров и помощников АПУО

Граждане Российской Федерации обязаны платить законно установленные налоги и сборы, эта обязанность установлена в ст. 53 Конституции РФ и ст. ст. 3, 23 Налогового кодекса РФ. Одним из основных налогов, которые уплачивают физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ), основные элементы которого установлены в главе 23 Налогового кодекса РФ.

Большинство обращений граждан к адвокатам приходится именно по поводу уплаты или возврата налога на доходы физических лиц, связанных с применением имущественных вычетов при приобретении или продажи недвижимости для жилья, поэтому в данной статье я хотел рассмотреть проблемы применения данных вычетов, с которыми сталкиваются граждане, и проблемы, с которыми приходится сталкиваться налоговым адвокатам, защищающих права граждан в спорах с налоговыми органами.

Во-первых, необходимо дать понятие налогового вычета. Под налоговым вычетом в теории обычно понимается некое изъятие из облагаемой налогом суммы1. В Налоговом кодексе РФ для облагаемых НДФЛ доходов, предусмотрена возможность уменьшения налоговой базы на суммы стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов. Имущественным налоговым вычетам в тексте Налогового кодекса посвящены нормы статьи 220.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, нельзя рассматривать как льготу по уплате налога на доходы физических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налоговые вычеты, в том числе предусмотренные ст. 220 НК РФ, являются элементом расчета налоговой базы2, так считает Минфин РФ. Конституционный Суд РФ считает, что «смысл имущественного налогового вычета состоит в предоставлении физическим лицам налоговой льготы при строительстве либо приобретении на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них».3

Во-вторых, основания получения налогового вычета имеют исчерпывающий перечень, дающий право на получение имущественного вычета. На основании п. 1 ст. 220 НК РФ гражданин, при определении размера налоговой базы по НДФЛ, имеет право учесть суммы вычетов, предоставленных ему в связи с:

- продажей имущества;

- расходами по строительству либо приобретению недвижимости для жилья,

- 1 января 2010 г. расходами на приобретение земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

- расходами на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

- расходами на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для

индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

- 1 января 2011 г. в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

В-третьих, для получения имущественного налогового вычета необходимо обратиться в налоговые органы и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, в любое время по окончании налогового периода, в котором возникло право на вычет при покупке жилья, земельных участков и не позднее 30 апреля года, следующим за истекшим налоговым периодом при продаже имущества (подп. 2 п.1 ст. 228 НК РФ).

При покупке и строительстве жилья имущественный налоговый вычет можно получить и другим способом у работодателя до окончания налогового периода при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом (п. 3 ст. 220 НК РФ). Предоставление вычета в этом случае начинается с доходов, полученных с момента обращения за ним физического лица4.

Действующий Налоговый кодекс для различных категорий граждан предусматривает возможность подачи налоговой декларации по месту их учета или по месту жительства (ст. 227-229 НК РФ). Подача налоговой декларации по месту жительства разрешена в п. 2 ст. 229 НК РФ лицам, на которых не возложена необходимость обязательного предоставления налоговой декларации.

Также необходимо отметить, что не все физические лица могут получить имущественный налоговый вычет. Не могут это сделать неработающие пенсионеры, физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, индивидуальные предприниматели, уплачивающие только единый налог при применении упрощенной системы налогообложения или единый налог на вмененный доход.

Не вправе воспользоваться таким имущественным налоговым вычетом и лица, получающие только доходы, в отношении которых применяется ставка НДФЛ, отличная от 13 % - например, дивиденды, выигрыши и призы, получаемые в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, и др.

Не получат имущественный вычет и лица, если расходы оплачены за счет работодателей, бюджетных средств, материнского капитала. Также не вправе претендовать на получение имущественного вычета граждане, купившие жилье у взаимозависимых лиц (например, у родственников).

По данному поводу высказывался Конституционный Суд РФ в Определении от 17 июня 2010 г. № 904-О-О. Так Конституционный Суд РФ сказал: «Решая задачи по стимулированию граждан к улучшению своих жилищных условий, федеральный законодатель вместе с тем предусмотрел случаи, когда право на имущественный налоговый вычет не применяется. К их числу отнесены случаи, когда улучшение жилищных условий налогоплательщика произведено за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также случаи, когда сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса Российской Федерации».

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение или строительство жилья, но не может быть более

2 млн. руб. (до 1 января 2008 года – 1 млн. руб.). Причем в расходы налогоплательщика включаются не только затраты, связанные с приобретением жилья, но и затраты на достройку дома, покупку отделочных материалов и др. В этом случае в договоре на приобретение жилого дома или квартиры обязательно должна быть сделана оговорка, что указанные объекты приобретены без отделки.

Предельная величина имущественного вычета не распространяется на расходы налогоплательщика, направленные на погашение процентов по целевым заемным средствам, израсходованным на приобретение жилья, в отношении которого заявлен вычет. С 1 января 2010 года также можно воспользоваться вычетом без ограничения предельной суммой и в отношении расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях перекредитования ранее полученных кредитов и использованных на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир.

Право на вычет возникает при получении налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом, квартиру или комнату, приобретенную на вторичном рынке жилья. Если приобретаются права на квартиру (комнату) в строящемся доме, то право на вычет возникает с момента получения акта о передаче жилья. При приобретении земельного участка право на вычет возникает при наличии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок и на жилой дом или долю в них.

При получении имущественного вычета следует учитывать особенности, возникающие в связи с приобретением жилья в совместную или долевую собственность.

При приобретении жилого дома, квартиры, комнаты в совместную собственность вычет распределяется на основании заявления совладельцев. При приобретении жилья в долевую собственность имущественный вычет распределяется пропорционально долям.

Повторное получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет при покупке или строительства объектов для жилья предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Имущественный налоговый вычет при продаже объектов недвижимости для жилья и долей в праве собственности на них может быть предоставлен в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, общий размер вычета, который может быть предоставлен налогоплательщику в отношении всех проданных им в налоговом периоде объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не может превышать в целом 1 млн. руб. независимо от количества отчужденных объектов недвижимости. Возможность переноса остатка имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, до его полного использования на последующие налоговые периоды не предусмотрена.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах максимального установленного размера вычета в отношении доходов от продажи объектов недвижимого имущества (в целом 1 млн. руб.), налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных доходов на сумму фактически произведенных им ранее и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Необходимо отметить, что расходами, связанными с получением доходов от продажи имущества, могут признаваться расходы налогоплательщика - продавца по приобретению реализованного имущества, затраты на неотделимые улучшения этого имущества, его предпродажную подготовку, а также расходы, понесенные налогоплательщиком - продавцом при его продаже (например, оплата услуг риелтора, агента, нотариуса и тому подобные затраты, связанные с проведением и оформлением сделки купли-продажи).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 368-ФЗ ст. 217 НК РФ дополнена п. 17.1, согласно которому освобождены от обложения НДФЛ доходы, получаемые налогоплательщиками от реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Но положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

На основании ст. 5 Федерального закона N 368-ФЗ положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также подпункта 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в новой редакции ст. 1 Федерального закона N 368-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

Отсюда следует, что доходы, получаемые физическими лицами от реализации любого имущества, принадлежащего им более трех лет, не облагаются НДФЛ, в силу чего у них не возникает обязанности уплачивать НДФЛ в бюджет. При этом налогоплательщики не обязаны, как это было ранее установлено ст. 228 НК РФ, представлять в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании налогового периода.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется налогоплательщикам при подаче декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода и документов, подтверждающих право на его получение. При этом письменное заявление на предоставление вычета (как это было в 2009 году) представлять не нужно. Соответствующая поправка была внесена в пункт 2 статьи 220 НК РФ Федеральным законом N 368-ФЗ.

Основная проблема, с которой сталкиваются, как налогоплательщики, так и адвокаты это несовершенность налогового законодательства. Уже не секрет, что налоговый кодекс написан небрежно, поэтому не раз высказывались судьи Конституционного суда РФ Гаджиев Г. А. и Зорькин В.Д.

«Пожалуй, наибольшее количество нареканий вызывает нечеткость и неясность законодательства о налогах и сборах. Нередко в налоговых законах за потоком слов теряется изначальный смысл, а количество внутренних противоречий лишь нарастает. Не будет преувеличением сказать, что большинство налоговых конфликтов возникает в стране по причине несовершенства нормативной базы. Зачастую не только налогоплательщики, но и налоговые консультанты и адвокаты не могут точно сказать, что же имел в виду законодатель в той или иной статье Налогового кодекса. Совершенно противоположные решения, основанные на различном толковании, выносятся арбитражными судами, формируя различную практику на уровне округов. Вот и получается, что граждане единой России платят налоги по разным законам».5

Вступая в гражданские правоотношения, налогоплательщик автоматические вступает и в публичные, связанные с уплатой налогов. Так Гаджиев Г. А. считает «….. что налоговое право - своего рода второй этаж нашей правовой системы, на первом этаже которой находится гражданское право. Гражданские правоотношения порождают обязанность платить налоги, соответственно, те термины, которые используются в гражданском праве, понятия и подходы, существующие в этой материальной отрасли права, должны быть обязательны и для налогового права».6

В тоже время мы имеем, что многие термины и нормы Гражданского кодекса не стыкуются с терминами и понятиями Налогового кодекса и это приводит к конфликтным ситуациям между гражданами и налоговыми органами. Так в «…..подп. 1 ст. 220 НК РФ говорится о продаже жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков (кстати, очередная нелепость - садовых домиков в нашей стране больше не существует, как было установлено Конституционным Судом РФ на заседании 13 марта; у нас есть только жилые строения, а садовые домики - это наследие социалистического прошлого) или земельных участков и долей в указанном имуществе - это исчерпывающий, закрытый перечень имущества. Но читаем далее в этом же предложении - "...а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей..." - появляется понятие "иное имущество", и никто не знает, что это такое». 6

13 марта 2008 г. Конституционный Суд РФ дал толкование нормам ст. 220 НК РФ в своем постановлении № 5-П. Данное постановление интересно тем, что Конституционный Суд дополнил нормы Налогового кодекса и ввел новую категорию налогоплательщика, как консолидированный налогоплательщик – родитель и несовершеннолетний ребенок. Во многих западных странах при налогообложении доходов физических лиц учитываются интересы семьи. Поскольку Конституция РФ закрепляет принцип равенства в сфере налогообложения, данная категория налогоплательщиков не может быть поставлена в худшее положение по сравнению с другими налогоплательщиками. Поэтому положения подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не исключают право родителя, приобретающего имущество в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета на долю детей, в соответствии с фактически понесенными расходами, в пределах максимального размера данного вычета.

Постановление КС РФ от 13.03.2008 N 5-П значительно улучшило положение детей и их родителей, так как налоговые органы на практике отказывали в предоставлении имущественного вычета на несовершеннолетних детей. Позиция налоговых органов заключалась в том, что для получения имущественного вычета ребенок должен израсходовать свои собственные средства на приобретение недвижимости или его доли. Поскольку ребенок не имеет своего дохода и своих денежных средств на покупку квартиры (доли в ней), то он не может претендовать на имущественный вычет и в дальнейшем не сможет реализовать свое право на его получение (информационное сообщение ФНС России от 11.04.2006 "Имущественные налоговые вычеты", письмо УФНС России по г. Москве от 10.05.2007 N 28-10/043188).

Следующий вывод, который сделал Конституционного Суда РФ в данном постановлении, что «право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи».7

Таким образом, по мнению Конституционного Суда, после выделения долей в натуре в соответствии с жилищным и гражданским законодательством РФ право общей долевой собственности на квартиру прекращается, а возникает право частной собственности на отдельные комнаты в коммунальной квартире, являющиеся самостоятельным объектом жилой недвижимости. При этом суммы имущественного налогового вычета могут и должны различаться в зависимости от того, что продал налогоплательщик: выделенную в натуре комнату или невыделенную долю в квартире. Полностью имущественный налоговый вычет может использовать только налогоплательщик, который продал отдельный объект недвижимости, а не его долю. Поэтому, продавая коммунальную комнату как долю в праве общей долевой собственности на квартиру, мы получаем имущественный вычет

пропорционально этой доли от максимального вычета в размере 1млн. рублей, а продавая коммунальную комнату как выделенную в натуре долю мы получаем имущественный вычет в полном размере (1 млн. руб.).

Необходимо отметить, что данный подход применения имущественного вычета противоречит применяющей в последнее время арбитражными судами доктрине «деловой цели», которая сформулирована в Постановлении ВАС РФ от 12.10.2006 № 53.

Так в абз. 2 п. 9 в Постановлении ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 указано, что «судам необходимо учитывать, что налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано».

Поэтому выделение гражданами доли в натуре и превращение квартиры в коммунальную, является желанием граждан получить больший налоговый вычет, так как никаких других экономических, финансовых и правовых последствий это не несет. Соглашение между участниками общей долевой собственности о выделении долей в натуре – это сделка, совершенная исключительно с целью получения налоговой выгоды в виде увеличения имущественных вычетов.

Хотелось остановиться на двух судебных делах, в которых я участвовал, как адвокат и, которые касаются применения имущественных вычетов, а также применения судами выводов, изложенных в Постановлении Конституционного Суда РФ № 5-П от 13.03.2008 г.

Так в первом деле гражданка П. и ее супруг, приобрели в общую долевую собственность на себя и своих несовершеннолетних детей, в равных долях квартиру. После оформления данной квартиры в собственность, гражданка обращается в налоговый орган и заявляет, при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ, имущественный вычет на себя и своих детей. Налоговый орган отказывает ей в имущественном вычете в части доли на детей, мотивируя это тем, что она не является одиноким родителем, как это сказал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 5-П. Данная позиция в предоставлении имущественного вычета только одиноким родителям, была сформулирована Минфином РФ в своем письме от 06.04.2009 г. № 03-04-07-01/109. С данной позицией не согласился суд, он сказал, что в данном постановлении говорится не только о праве на получение имущественного налогового вычета одиноким родителем и его несовершеннолетними детьми. 8 Ульяновский областной суд оставил данное решение без изменения. 9

Во втором деле гражданин вместе с другим сособственником квартиры продал свою долю (комнату) в коммунальной квартире по договору купли-продажи квартиры и заявил имущественный вычет в размере 1 млн. руб. Налоговый орган не согласился с налогоплательщиком и привлек его к налоговой ответственности, ввиду занижения налогооблагаемой базы и применения вычета в большем размере, а также доначислил ему налог на доходы физических лиц и пени.

Налогоплательщик обратился в суд с заявлением о признании решения налогового органа недействительным. Суд отказал налогоплательщику в исковых требованиях, сославший на подп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П и указал, что налогоплательщику принадлежит лишь доля в праве собственности на квартиру, а не какое-либо конкретное жилое помещение в указанной квартире, а также то, что квартира была реализована им и другим сособственником как единый объект недвижимости, то и вычет он имеет только в размере, пропорционально его доле в праве собственности, а не в полном размере, остальные судебные инстанции согласились с выводами суда первой инстанции. 10

___________________________________



1 Зрелов А. П. Имущественный налоговый вычет. – «Деловой двор», 2008 г. // СПС «Гарант»: Версия Аналитик

2 Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 28 июля 2005 г. N 03-05-01-04/252// СПС «Гарант»: Версия Аналитик.

3 Постановление Конституционного Суда РФ от 21 марта 1997 г. № 5-П т от 28 марта 2000 г. № 5-П.

4 Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 11.05.2010 г. N 03-04-06/9-94 // СПС «Гарант»: Версия Аналитик.

5 В. Зорькин. Конституционно-правовые аспекты налогового права в России и практика Конституционного Суда // СПС «Консультант Плюс».

6 «Налоговая арифметика» (интервью с Г. А. Гаджиевым, судьей Конституционного Суда РФ) // СПС «Гарант»: Версия Аналитик.

7 Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 г. № 5-П

8 Решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 18.02.2010 г. (дело № 2-111/10)

9 Определение Ульяновского областного суда от 13.04.2010 г.

10 Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 10 июня 2010 г. (дело № 2-2090/10).


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница