Правовые основания возникновения права общей долевой собственности: цивилистические аспекты




страница5/9
Дата11.05.2016
Размер2.33 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9
Глава III. Перспективы развития и применения гражданского законодательства об основаниях возникновения общей долевой собственности
3.1. Состояние и перспективы развития законодательства об основаниях возникновения общей долевой собственности
В последние десятилетия в России сложилось экономически, социально и логически обоснованное гражданское законодательство, ядром которого по-прежнему является Гражданский кодекс. Объективная доктринальная оценка и широкая практика применения законодательства о праве собственности выявили некоторые проблемы правового регулирования общей долевой собственности в современных общественно-политических условиях. Поэтому возникла острая необходимость дальнейшего научного осмысления и совершенствования законодательства, связанного с регулированием режима общей долевой собственности1.

18 июля 2008 г. Президентом РФ был подписан Указ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», основной целью которого является разработка концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в ГК РФ. На основании данного Указа решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г. была принята Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция 2009 г.), в которой положения пунктов 3 и 4 посвящены общей собственности. По мнению разработчиков Концепции 2009 г., определение права общей общественности, представленное в действующем ГК РФ, дает ложное представление о том, что якобы существует некое право общей собственности, отличное от классического института права собственности. Предлагается отказаться от термина «право общей собственности» с констатацией положения о том, что общая собственность - это правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на «обыкновенном» праве собственности двум или более лицам1.

На наш взгляд, с таким предложением трудно согласиться. Право общей собственности имеет законные основания для своего существования, несмотря на свое сходство с субъективным правом индивидуальной собственности, поскольку обладает существенными особенностями (отличительными признаками), позволяющими выделить его в особую разновидность. Основным таким признаком является множественность субъектов права собственности на одну и ту же вещь. Из этого признака логически вытекают особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом, принадлежащим нескольким субъектам гражданского права.

Данный признак явился основанием для некоторых авторов утверждать, что общая собственность (как собственность граждан на одну и ту же вещь) является наряду с индивидуальной одной из форм собственности, предусмотренных Конституции РФ 2, согласно которой в Российской Федерации признаны частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 1 ст. 8 Конституции РФ).

По нашему мнению, данная точка зрения требует дополнительного анализа. Общая собственность – это вид собственности, а не форма (гл. 16 ГК РФ). При частной форме собственность принадлежит гражданам и юридическим лицам; государственная собственность принадлежит Российской Федерации и ее субъектам; субъектами права муниципальной собственности являются городские и сельские поселения и другие муниципальные образования в целом. Ряд законопроектов содержит идею формирования новых «иных» форм собственности, в частности, собственность казачьих общин, общественных религиозных организаций1. В цивилистической литературе можно найти предложения о законодательном закреплении «приватизированной собственности»2. Полагаем, что выделение в качестве самостоятельной формы общую собственность неправомерно.

Авторы Концепции 2009г. предлагают установить, что собственник может создать режим общей собственности путем допуска других лиц к участию в своем праве с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли (п.4.2.). Следует заметить, что данное предложение поддерживает Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г., согласно которой собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК РФ), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. Авторами Концепции предлагалось ввести в ст. 244 ГК РФ норму, которая ограничивала бы возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует3.

На наш взгляд, такое дополнение целесообразно с точки зрения того, что доля является объектом права, обладающим определенной оборотоспособностью, имеет свое назначение. Дробление права собственности на многочисленные незначительные по размеру доли лишает возможности полноценно и с пользой использовать эти доли, а дает лишь возможность для совершения фиктивных сделок.

К сожалению, действующее законодательство закрепляет только порядок возникновения и осуществления права общей долевой собственности владельцев квартир в многоквартирном доме, оставляя за пределами прямого правового регулирования режим общей долевой собственности на нежилые помещения. В юридической практике имеются многочисленные случаи, когда право собственности на общее имущество зарегистрировано за одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры.

Длительное время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении общего имущества в многоквартирных домах по аналогии1. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании общего имущества и распределении расходов и т.д.

В цивилистической литературе высказываются различные предложения о совершенствовании действующего законодательства в исследуемой сфере общественных отношений. Преобладающей является точка зрения, согласно которой к режиму использования общего имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах1. Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. В ней отмечалось, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим общего имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой - безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению (часть I, раздел III)2.

В Концепции 2009 г. содержатся предложения о необходимости дополнения ГК нормами о приобретении собственником помещения права собственности на общее имущество здания (многоквартирного дома) (п. 3.4.1.). По мнению авторов Концепции, в ГК РФ следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования1.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) даны некоторые разъяснения относительно прав собственников помещений в нежилом здании на общее имущество. По существу, в Постановлении отражены идеи, высказанные разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. Пленум ВАС РФ разъяснил дискуссионные вопросы правового режима общего имущества в нежилых зданиях. Пленум ВАС РФ подчеркнул, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ)2.

Современная судебная практика идет по пути признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы 3. Однако на законодательном уровне рассматриваемый вопрос так и остался неурегулированным. Поэтому, полагаем, что внесение такого дополнения в ГК РФ устранит пробел действующего законодательства и положительно отразится на практике применения норм об общем имуществе (нежилых помещениях) в зданиях.

Концепция 2009 г. обоснованно, по нашему мнению, предлагает установить порядок приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания: доля неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение (п. 3.8.3).

В Концепции 2009 г. справедливо отмечено, что необходимо закрепить в законодательстве положение о том, что вещи, образованные путем соединения и смешения вещей, принадлежащих разным лицам, поступают в долевую собственность указанных лиц (п. 3.4.8.). Полагаем, что данное предложение является результатом многочисленных теоретических дискуссий и сложившейся судебной практики. Представляется, что режим общей долевой собственности возникает, например, у поклажедателей при хранении их обезличенного имущества (ст. 890 ГК РФ). П. 5 ст. 244 Проекта Федерального закона от 27.04.2012 г. № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Проект) 1 предлагает внести существенные, по нашему мнению, изменения в нормы, регулирующие общую собственность, предусматривает возможность возникновения общей собственности «при смешении однородных вещей, принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения».

Считаем необходимым закрепить данную норму в действующем ГК РФ, но с некоторыми ограничениями, касающимися порядка распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Следует указать, что правила о преимущественном праве покупки, о выделе доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прочих особенностях распоряжения имуществом в данному случае не применяются.

Некоторые предложения Проекта заслуживают дополнительного обсуждения. В Проекте вопросам общей собственности посвящена глава 19.1 «Общая собственность» (ст.ст.271-285), которая разделена на 3 параграфа: общие положения, долевая собственность и совместная собственность. Обращает на себя внимание порядок расположения статей, регулирующих вопросы общей собственности. Полагаем, что такие изменения наиболее удобны для восприятия и изучения. Многие нормы указанной главы имеют диспозитивный характер, ибо дополнены словами «если иное не предусмотрено законом». Диспозитивность норм главы 19.1 ГК РФ полностью соответствует общим положениям ГК, согласно которым нормы, регулирующие вопросы общей собственности, могут устанавливать иные, отличные от ГК РФ, правила в иных положениях ГК РФ и иных нормативно-правовых актах1.

Отдельные нормы о праве общей долевой собственности изложены также в главе 13 «Понятие и виды владения» (ст. 210) и главе 19.4 «Право собственности на помещения» (ст.ст. 298, 298.5, 298.6) Проекта.

Проект несколько изменил известное содержание п.1 ст. 244 ГК РФ (имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности) и закрепил положение о том, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, является общей собственностью» (п.1 ст.271).

Представляется, что данная новелла не целесообразна. Согласно ст.128 ГК РФ «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага». Собственность - это обладание определенными вещами. Право собственности представляет собой совокупность трех правомочий – владения, пользования и распоряжения вещью. Следовательно, вещь и собственность – не идентичные понятия. Поэтому, имущество двух или более лиц не следует смешивать с понятием «общая собственность», а принадлежит им на праве общей собственности. По нашему мнению, ст. 244 ГК РФ следует переименовать на «понятие и основания возникновения права общей собственности». Данный подход наиболее полно соответствует понятию и содержанию права общей собственности, предусмотренного нормами российского законодательства.

Как известно, действующий ГК РФ констатирует, что «общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором» (п. 4 ст. 244). В отличие от действующего положения, Проект предлагает положение, согласно которому «общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, установленных законом» (п.4 ст. 271 Проекта).

Иными словами, авторы Проекта исключают договор из числа оснований возникновения общей собственности на делимое имущество. В то же время п. 6 ст. 271 Проекта (что полностью соответствует формулировке, данной в ГК РФ) допускает возможность возникновения общей долевой собственности по договору (соглашению): «по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц».

Таким образом, пункты 4 и 6 Проекта противоречат друг другу. В случае принятия закона в таком виде названные положения повлекут за собой изменения в Семейный кодекс РФ, который регулирует вопросы общей совместной собственности супругов и возможность заключения между супругами брачного контракта, в котором они могут изменить режим общей совместной собственности на иной режим (в том числе и на режим общей долевой собственности). Таким образом, пункты 4 и 6 противоречат друг другу.

В п. 7 Проекта констатируется, что «общая собственность на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом». Представляется, что данная норма соответствует действующему ГК РФ и Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В то же время целесообразно дополнить указанную норму словами «с момента государственной регистрации перехода права на данное недвижимое имущество», поскольку указанным Законом № 122-ФЗ предусмотрена государственная регистрация перехода права1.

Ст. 245 действующего ГК РФ об определении долей в праве долевой собственности подверглась изменениям в Проекте и выглядит следующим образом: «участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество», добавлены слова «если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками» (ст. 275). Дополнен еще один пункт, согласно которому общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при условии, что размер доли каждого обеспечит ему возможность владеть и пользоваться вещью в соответствии с ее назначением.

На наш взгляд, обсуждаемое положение Проекта несколько ограничивает возможности субъектов гражданского оборота и на практике довольно сложно будет применить его, особенно если это объектом права общей собственности является недвижимое имущество. Поскольку право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации согласно ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, то при государственной регистрации и экспертизе документов регистрирующие органы должны проверять техническую документацию и возможность использования недвижимого имущества отдельно каждым собственником. С другой стороны, это уменьшит количество незаконных сделок, судебных тяжб, связанных с возможностью выдела долей сособственников и порядком пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности. В связи с этим, данные изменения имеют положительный характер, но необходимо также изменить и дополнить иные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы технической документации и регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Статьи 248 «плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности» и 249 «расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности» дополнены и помещены в Проекте в главу I и относятся не только к долевой собственности, но и к совместной. Согласно новому дополнению, в случае, если сособственники имущества, находящегося у них в долевой собственности, раздельно им владеют и пользуются, то каждый получает плоды, продукцию и доходы от той части, которой он владеет и пользуется, если иное не установлено законом или соглашением сособственников. Данное дополнение соответствует нормам действующего законодательства.

Согласно дополнениям и изменениям норм ГК РФ о преимущественном праве покупки, изложенным в ст. 250, при продаже доли с нарушением данного правила, любой другой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него доли с выплатой покупателю уплаченной им цены, если договор уже исполнен. Иными словами, отпала необходимость обращаться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, если договор исполнен и деньги уплачены, что намного упрощает и сокращает процесс защиты своих прав участниками долевой собственности. Изменен также пункт 5 указанной статьи, согласно которому правила о преимущественной покупки применяются также не только при отчуждении доли по договору мены, но и по любому иному договору, если из его существа не вытекает иное.

Изменилось название и содержание ст.251, которая в новой редакции звучит следующим образом: «Момент перехода доли в праве собственности на вещь к приобретателю по сделке». Разработчики изменений расширили возможности участников долевой собственности, установив, что доля в праве собственности может перейти к другому лицу не только по договору, а по любой сделке. Если предметом сделки является недвижимая вещь, то таким моментом является государственная регистрация.

По мнению автора, в свете изменений, уже внесенных в ГК РФ Федеральным Законом № 302-ФЗ от 30.12.2012г., второй абзац необходимо дополнить и указать «с момента государственной регистрации права, а если сделка подлежит государственной регистрации – то с момента государственной регистрации сделки». Как уже было отмечено нами ранее, такое дополнение соответствует уже внесенным изменениям в ГК РФ, касающимся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Как было уже отмечено нами в первой главе настоящего диссертационного исследования, общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства относится к совместной. В Проекте же общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства относится к долевой собственности (ст. 281). Считаем, что данное изменение вида общей собственности является обоснованным, поскольку в чистом виде совместная собственность присутствует только в собственности супругов. Это связано с лично-доверительным характером отношений супругов, которые все проблемы, бытовые вопросы, в том числе связанные с использованием имущества, решают совместно как члены одной семьи, постоянно проживающие вместе. Члены крестьянского (фермерского) хозяйства таких близких отношений не имеют, и доверять в полной мере друг другу не могут. А, следовательно, более предпочтительным в данном случае является режим общей долевой собственности, чем совместной.

В главе 13 «Понятие и виды владения» владению, закреплено, что владение одним объектом несколькими лицами не допустимо, за исключением случаев, предусмотренных законом, договором или не вытекает из существа отношений. Так, в частности, исключение закон делает для участников общей собственности (ст. 210 Проекта).

Положения главы 19.4. Проекта устраняют пробел действующего законодательства в части регулирования порядка возникновения и осуществления общей долевой собственности собственников помещений в здании на общее имущество здания. Так, согласно п.3 ст. 298 Проекта собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Общим имуществом являются вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения (ст. 298.5). В целом, по содержанию, указанные нормы схожы с нормами действующего ГК РФ и ЖК РФ об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Во второй главе нами было обращено внимание на противоречие двух кодексов – ЖК РФ и ГК РФ, по одному из которых в общее имущество собственников квартир, принадлежащем на праве общей долевой собственности, входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ЖК РФ). По ГК РФ земельный участок не входит в общее имущество. Рассматриваемый нами Проект направлен на устранение противоречия между кодексами и в перечень общей собственности на общее имущество жилого дома добавляется земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 298.6).

По итогам проведенного анализа, можно сделать вывод, что большинство изменений в ГК РФ, предлагаемые авторами Концепции 2009 г. и Проекта, противоречат общепризнанной теории, законодательству и сложившейся практике, являются противоречивыми, а поэтому их внесение может повлечь за собой негативные последствия и трудности при их реализации на практике. Тем не менее, некоторые из них соответствуют современной действительности и, можно отметить, что назрела необходимость их внесения в ГК РФ.
3.2. Проблемы практического применения норм законодательства о возникновении права общей долевой собственности

В предыдущих главах настоящего диссертационного исследования были рассмотрены особенности законодательного регулирования вопросов, связанных с правом общей долевой собственности, выявлены пробелы и противоречия законодательства в данной области. Современные ученые и практические работники отмечают, что общая собственность сегодня наиболее уязвима от претензий третьих лиц, сособственников, а порой и государства. Обращение в суд за защитой своих нарушенных прав порой является одним из способов защиты своих прав, предусмотренных статьёй 12 ГК РФ. В частности, к таким способам судебной защиты права общей собственности относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права и др. Только судебная власть способна разрешить проблемы, возникающие в спорных правоотношениях общей собственности, т.к. решение суда, вступившее в законную силу, обязательно для всех участников судебного процесса 1. В результате рассмотрения и обобщения споров, принимаются постановления высшими судебными органами, обзоры судебной практики, целью которых является обеспечение единообразного применения законодательства о возникновении, изменении и защите права собственности.

В данном параграфе рассматриваются некоторые проблемы практического применения норм гражданского законодательства о возникновении праве общей долевой собственности и их соотношение с другими нормами гражданского законодательства.

В судебной практике можно обнаружить огромное количество дел по спорам о признании права общей долевой собственности на имущество лицами, находившимися в фактических брачных отношениях.

Изучение и анализ принятых судами решений показали, что в большинстве случаев истцам было отказано в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что между фактическими супругами не была достигнута договоренность об образовании общей долевой собственности на приобретаемое имущество и не доказан факт материального участия истца в несении расходов на приобретение спорного имущества.

Так, решением Елизовского районного суда Камчатского края было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на ½ долю в праве общей собственности на земельный участок1. Судом было установлено, что истица и умерший Богданов Д.В. фактически находились в отношениях, характерных для брачных, что не порождает прав и обязанностей супругов. В решении указано, что само по себе участие истца в улучшении и обустройстве земельного участка, принадлежащего другому лицу, не создает права собственности на часть спорного недвижимого имущества. В таком случае лица, понесшие расходы, имеют права требовать только возмещения их стоимости. Аналогичной позиции придерживался Воронежский областной суд при вынесении определения, указав, что сам по себе факт исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости приобретаемого имущества не только за счет собственных средств, но и за счет средств, принадлежащих иным лицам, при отсутствии соответствующего соглашения, направленного на создание общей собственности, не является основанием для возникновения права общей собственности на имущество2.

В решении Агаповского районного суда Челябинской области суд указано, что если истица полагает, что вложила в приобретение и ремонт дома личные денежные средства, то она не лишена права обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании денежных средств3.

Тем не менее, при наличии доказательств участия истца в приобретении имущества, судом могут быть удовлетворены требования. Однако, к сожалению, такие случаи встречаются крайне редко. Так, Определением Смоленского областного суда были удовлетворены требования Данилова А.А. о признании права собственности на 1/2 доли квартиры. Судом был установлен факт достигнутой между сторонами договоренности о совместной покупке квартиры и документально подтвержденный факт участия истца в приобретении имущества4.

Зачастую граждане вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав на приватизацию жилых помещений в общую долевую собственность в связи с неправомерным отказом им в данном праве либо в связи с бездействиями ответчиков. Так, истцы обратились в суд с требованием о признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации. Ими был доказан факт проживания и регистрации в спорной квартире, которую они получили на основании ордера. Однако ответчик при обращении истцов с заявлением о передаче в собственность занимаемого ими помещения не принял соответствующее решение. Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края требования истцов были удовлетворены, поскольку истцы на законном основании проживали в спорной квартире и обоснованных причин для отказа в приватизации не было1. Аналогичная позиция изложена в решениях других судов 2.

Тем не менее, судебными органами принимаются решения об отказе в удовлетворении требований истцов в таких случаях, поскольку истцами либо нарушены требования законодательства, либо помещение не подлежит приватизации согласно законодательству. Так, Определением Смоленского областного суда было оставлено в силе Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 29 октября 2013 г., которым было отказано в удовлетворении требований истцов о признании права общей долевой собственности в порядке приватизации на жилое помещение по тем основаниям, что предоставленное истцам изначально в связи с трудовыми отношениями, помещение используется ими по договору специализированного найма, а не по договору социального найма. В связи с чем, такое помещение не подлежит приватизации 3.

Одной из распространенных категорий дел являются наследственные споры, связанные с признанием права общей долевой собственности на наследуемое имущество. Основной причиной обращения граждан в суд является отсутствие необходимых правоустанавливающих документов на спорное имущество, в связи с чем, нотариусы отказывают наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство. Следует отметить, что при наличии фактического принятия истцами наследства судами удовлетворяются исковые требования. Так, истцы обратились в суд с требованием о признании права общей долевой собственности на земельный участок и гараж, т.к. являются наследниками спорного имущества по закону. Однако в виду отсутствия у них правоустанавливающих документов нотариусом было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство. В судебном заседании установлен факт принятия истцами наследства и принадлежности спорного имущества наследодателю, в связи с чем, Решением Ковровского городского суда Владимирской области исковые требования были удовлетворены 1.

В другом случае основанием для обращения в суд явился тот факт, что наследодатель не успел оформить свои права на наследственное имущество, поэтому наследники не могут реализовать в полной мере свои права на спорное имущество 2. Решением Неклиновского районного суда Ростовской области были удовлетворены требования истца о признании права общей долевой собственности на ½ долю квартиры в порядке наследования, который обратился в суд в связи с отсутствием у него необходимых документов на спорное имущество 3.

Следует обратить внимание на особенности образования общей долевой собственности на имущество, принадлежавшее супругам, один из которых умер. Данная проблема была рассмотрена нами уже во второй главе настоящего диссертационного исследования и изучение судебной практики по такой категории дел позволяет сделать вывод, что пробел в законодательстве по данному вопросу усугубляется, по нашему мнению, незаконными судебными решениями. Так, Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области за истицей и за её умершим супругом было признано право общей долевой собственности на земельный участок, который был предоставлен супругам в общую совместную собственность для личного подсобного хозяйства. Суд сослался в решении на п.5 ст. 244 ГК РФ, согласно которой по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Заявитель не предоставил суду соглашение о разделе долей, в связи с чем, суд посчитал доли супругов равными1.

По нашему мнению, судом в рассматриваемом случае нарушены нормы гражданского законодательства. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность (т.е. способность иметь гражданские права и нести обязанности) гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Таким образом, после смерти гражданин не может быть субъектом гражданских правоотношений, и соответственно в отношении него не может быть принят судебный акт.

Изучение судебной практики, связанной с возникновением права общей долевой собственности, позволило выявить возможность обращения в суд с требованием о признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в том случае, если застройщиком нарушаются обязательственные права дольщика. Так, Решением Советского районного суда г. Томска за истцом было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на строящийся жилой дом, которая в договоре на долевое участие обозначена как трехкомнатная квартира в указанном доме. Согласно материалам дела, истец оплатил полную стоимость квартиры по договору долевого участия, однако ответчик не завершил в срок строительство жилого дома, в связи с чем, нарушены права истца. Судом установлено, что доля в праве истца привязана к конкретному жилому дому (квартире), поэтому доля истца представляет собой фактически оплаченную площадь купленной им квартиры1. По аналогичному спору за истцом также было признано право общей долевой собственности на 4/1000 доли на незавершенный строительством жилой многоквартирный дом, что по Решению Серпуховского городского суда Московской области после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать по проектной документации помещению определенной площади 2.

Одним из актуальных и достаточно сложных способов приобретения права собственности является приобретение права в силу давностного владения (приобретательная давность - per praescriptionem). Целью института приобретательной давности является устранение неопределенности прав, возникающих по причине не осуществления должным образом собственником в течение продолжительного времени своего права на вещь, в то время как фактический (незаконный) владелец добросовестно и по-хозяйски обращается с чужой вещью как со своей 3.

Согласно ст. 234 ГК РФ добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет является основанием для возникновения права собственности на данное имущество в силу приобретательной давности.

Итак, для движимого имущества таким основанием является состав, в котором присутствует, во-первых, сложный юридический факт - владение, которое должно отвечать одновременно четырем условиям: открытость, непрерывность, добросовестность, владение как своим собственным. Вторым юридическим фактом в данном составе является истечение установленного законом срока. Для фактического состава, влекущего возникновение права собственности на недвижимое имущество, требуются дополнительно еще два юридических факта - судебное решение об установлении соответствующего факта (о признании права собственности) и государственная регистрация права 1.

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»2 разъясняет сущность всех четырех признаков давностного владения. Добросовестным владение является, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Открытость означает, что лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Непрерывным владение признается, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Владение как своим собственным означает владение не по договору.

Однако, ни теория, ни законодательство не дают однозначного ответа на вопрос, возможно ли приобрести право собственности по давности владения на долю в праве общей собственности на имущество.

В теории позиция противников возможности приобретения доли в праве собственности по давности владения сводится к тому, что владеть можно только вещью, а не правом, следовательно, приобрести в таком случае долю в праве собственности также невозможно 3. Однако, по мнению Р. Саватье, зачастую право собственности смешивают с той вещью, объектом которого она является 1. Иными словами, нужно разграничивать объект, которым необходимо владеть, и право на этот объект. По давности владения приобретается не вещь, а право собственности на эту вещь2.

В судебной практике можно обнаружить значительное число дел, в которых истцы требовали признания за ними права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности, и позиция судов при рассмотрении исков по данной категории дел различна, что не способствует единообразному толкованию и применению норм законодательства о приобретательной давности.

Встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект права общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение. Так, истица Б.В. обратилась в суд с иском об определении долей в праве общей совместной собственности, признании права собственности на долю квартиры в силу приобретательной давности. В обоснование своих требований истица указала, что ей и умершей Т.Л. принадлежала на праве общей совместной собственности квартира. После смерти Т.Л. открылось наследство в виде доли квартиры, которую до настоящего времени никто не унаследовал. Истица, указала, что более 15 лет она добросовестно, открыто и непрерывно владела как своим собственным недвижимым имуществом в виде указанной квартиры, в том числе и долей собственности, принадлежащей Т.Л., содержит жилое помещение, производит оплату коммунальных услуг. В связи с чем, она считает, что на основании ст. 234 ГК РФ имеет право на приобретение права собственности на долю, принадлежавшую умершей Т.Л. Решением Тагановского районного суда г. Москвы от 17 мая 2010 г., оставленным без изменения Определением Московского городского суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что ½ доля спорной квартиры, принадлежавшей умершей Т.Л., не имевшей наследников по закону или по завещанию, является выморочным имуществом, вследствие чего у истицы отсутствует добросовестность владения долей квартиры умершей Т.Л. Пользование истицей долей спорной квартиры умершей Т.Л. само по себе не является основанием для признания права собственности на эту долю1. Аналогичная позиция была изложена и в других судебных актах 2.

Противоположная позиция по аналогичным делам была высказана в других судебных актах, которыми исковые требования были удовлетворены и за истцами было признано право собственности на долю в силу приобретательной давности, поскольку они добросовестно, открыто и непрерывно на протяжении более 15 лет владели всем домом 3.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых не производился 4. Позиция Верховного Суда РФ сводится к тому, что признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в собственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ. Признание права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности может иметь место по отношению к конкретным объектам жилищных правоотношений – комнатам, частям квартир и комнат, а не к номинальным долям без их выдела в натуре.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 8 июля 2002 г. были отменены судебные акты нижестоящих инстанций в связи с тем, никто из наследников от своей доли не отказывался и истец знал, что его право опирается на право собственности другого лица. Следовательно, в данном случае применение ст. 234 ГК РФ является неправомерным1. Такой же позиции придерживаются и нижестоящие суды2.

Наиболее труднодоказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения лицом имущества, поскольку истец с высокой долей вероятности знает о факте принадлежности доли иному лицу, в связи с чем, применить институт приобретательной давности в отношении доли в праве общей собственности на имущество не представляется возможным.

Так, решением Дмитровского городского суда Московской области истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю жилого дома в силу приобретательной давности, поскольку истице было известно, что она владеет не своим имуществом, а, следовательно, не может быть признана добросовестным владельцем в смысле ст. 234 ГК РФ. Кроме того, истица вступила во владение имуществом как чужим, поэтому такое владение независимо от продолжительности не может привести к приобретению права собственности на спорное имущество3. Аналогичную позицию выразили суды в судебных актах по другим делам4.

Интересным как с теоретической, так и с практической точки зрения представляется решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга. Согласно данного решения, за истцом было признано право собственности на долю в жилом доме в силу приобретательной давности по следующим основаниям. Истица приобрела 2/3 доли в праве собственности на дом по договору купли-продажи, который был заключен еще в период действия ГК РСФСР и не был оформлен в письменной форме, подтверждением его заключения является расписка. Собственником другой доли (1/3) дома являлось другое лицо, которое приобрело право собственности на эту долю по наследству. Истица пользовалась всем домом, оплачивала все необходимые платежи за дом, принимала меры для сохранения дома, его ремонта и содержания. Сособственник 1/3 доли в доме никогда не проживал. Суд пришел к выводу, что к сложившимся отношениям применимы нормы ст. 234 ГК РФ на том основании, что:

- во-первых, в соответствии со ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, как принадлежащее на праве собственности другому лицу, так и на бесхозяйное имущество;

- во-вторых, согласно ст. 11 ФЗ от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» действие ст. 234 ГК РФ распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ;

- данные о регистрации договора купли-продажи 2/3 долей жилого дома в порядке, установленном ст. 239 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения договора, отсутствуют.

Таким образом, суд решил, что истица добросовестно, открыто, непрерывно владеет домом как своим собственным и поэтому имеет право на приобретение в собственности доли лица, которое отказалось от нее (бесхозяйное недвижимое имущество)1.

По нашему мнению, в данном случае не соблюдена процедура признания недвижимого имущества бесхозяйной вещью, установленная п.3 ст. 225 ГК РФ, согласно которой такая вещь должна приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. Только по истечении года муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Согласно того же пункта 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйная вещь, не признанная по решению суда муниципальной собственностью, может быть приобретена в силу приобретательной давности. Из данной нормы можно сделать вывод о том, что собственнику не достаточно просто отказаться от своего права собственности, чтобы на него приобретено было право другим лицом. Ему необходимо соблюсти процедуру, установленную п.3 ст. 225 ГК РФ. В случае соблюдения им данной процедур, с большей долей вероятности, соответствующие органы приобретут право собственности на бесхозяйное имущество. Лицо, которое претендует на приобретение права собственности на такое имущество в силу приобретательной давности, должно доказать свою добросовестность. Таким доказательством, например, может быть, информация, полученная в муниципальных органах и органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, об отсутствии собственников на конкретное имущество. На сегодняшний день база данных о правах на недвижимое имущество автоматизирована, общедоступна, и получить ее может любое лицо, сделав соответствующий запрос. В том случае, если такие доказательства лицом не предоставляются, суд должен отказывать в иске о признании права собственности на долю в имуществе по причине отсутствия добросовестности.

В результате изучения судебной практики дел о признании права собственности в силу приобретательной давности, а также норм гражданского законодательства о праве общей долевой собственности и приобретательной давности, полагаем, что признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности в силу приобретательной давности невозможно по следующим основаниям: пользование участником общей долевой собственности общим имуществом в течение предусмотренного законом срока (ст. 234 ГК РФ) само по себе не является основанием для признания за ним права собственности на не принадлежащую ему долю в общей долевой собственности как объект давностного владения. Данное обстоятельство обусловлено отсутствием такого необходимого элемента для приобретения права собственности в силу приобретательной давности как добросовестность: сособственнику заранее известно о том, что используемая часть неразделенного имущества принадлежит всем сособственникам, а не лично ему. Кроме того, доля не выделена в натуре.

Подводя итог настоящей главы, можно отметить, что с принятием Концепции развития гражданского законодательства 2009 г. и проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» сделан большой шаг на пути совершенствования действующего законодательства в вопросах, регулирующих возникновение общей долевой собственности. Однако большинство из предлагаемых разработчиками норм еще не реализованы и не внесены в законодательство. Кроме того, несмотря на положительную роль предлагаемых изменений, к сожалению, некоторые из них противоречат теории и законодательству, а поэтому их внесение может повлечь за собой негативные последствия и трудности при их реализации на практике.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большое количество обращений в суд за защитой своих прав вызвано пробелами и несовершенством действующего законодательства. Кроме того, судами принимаются противоречивые судебные акты, что является следствием неоднозначного толкования нормы законодательства о праве общей долевой собственности.

Необходимо отметить, что назрела необходимость внесения изменений в нормы действующего законодательства, регулирующего вопросы возникновения права общей долевой собственности, что будет способствовать единообразию судебной практики.


1   2   3   4   5   6   7   8   9


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница