Правовые основания возникновения права общей долевой собственности: цивилистические аспекты




страница3/9
Дата11.05.2016
Размер2.33 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9
Глава II. Основания возникновения права общей долевой собственности в России
2.1. Классификация оснований возникновения права общей долевой собственности
Основания возникновения права собственности традиционно принято делить на первоначальные и производные1.

К первой группе оснований относятся юридические факты, при наступлении которых право собственности возникает независимо от правопреемства: создание (изготовление) новой вещи (п. 1 ст. 218); переработка (ст. 220); обращение в собственность (сбор, добыча) общедоступных вещей (ст. 221); приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 218, ст. ст. 225, 226, п. 1 ст. 235, ст. 236); находка (ст. ст. 227 - 229); задержание или приобретение права собственности на безнадзорных животных, возмещение расходов на их содержание и вознаграждение за них (ст. ст. 230 - 232); обнаружение клада (ст. 233); приобретательная давность (ст. 234); приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222); приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя.

В силу производных оснований право собственности нового собственника возникает на основе правопреемства независимо от воли правопредшественника: национализация (п. 2 ст. 235, ст. 306); приватизация (ст. 217, п. 2 ст. 235); приобретение права собственности на имущество реорганизуемого или ликвидируемого юридического лица (п. 7 ст. 63, п. 2 ст. 218); обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (п. 2 ст. 235, ст. 238); реквизиция (ст. 242); конфискация (ст. 243); выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. ст. 240, 293); выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241); приобретение права собственности на имущество у лица, которому это имущество не может принадлежать по закону (п. 2 ст. 235, ст. 238); приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности в порядке наследования).

Наряду с понятием «основание возникновения права собственности» в цивилистической науке применяется термин «способ», который зачастую смешивается отдельными исследователями с «основаниями»1. Другие ученые придерживаются иной точки зрения. Так, по мнению А.П. Фокова, при таком подходе происходит необоснованная подмена термина «основания» «способом» приобретения права собственности. Под способом приобретения следует понимать фактические действия (юридические действия и события), с которыми закон связывает возникновение права собственности. Основаниями приобретения права общей собственности являются юридические факты, в силу которых осуществляются (реализуются) способы приобретения права общей собственности2.

Современный исследователь проблем приобретательной давности М.Ю. Бубнов под способами приобретения права собственности понимает фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности, а под основаниями приобретения - юридические действия и (или) события 3.

Действительно, в случае приобретательной давности весьма трудно отличить «способ» от «основания» приобретения права собственности, поскольку право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть в результате не только совершения неуправомоченной сделки, но и давностного владения бесхозяйными вещами4.

Ю.К. Толстой утверждает, что приобретательная давность относится к первоначальным способам приобретения права собственности, независимо от критерия, положенного в основу разграничения первоначальных и производных способов. Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника1.

По нашему мнению, основанием возникновения права собственности в силу давностного владения является само давностное владение с соблюдением необходимых условий как совокупности юридических фактов (юридический состав), а способами возникновения права собственности в силу давностного владения являются юридические факты, связанные с возникновением права собственности на бесхозяйные вещи, а также на имущество, отчужденное неуправомоченным отчуждателем2.

Научный анализ всех оснований возникновения права собственности позволяет отнести их и к основаниям возникновения права общей долевой собственности. В то же время, в юридической литературе отмечаются некоторые особенности таких оснований. Так, М.К. Умуркулов отмечает, что основания возникновения права общей собственности не совпадают с основаниями возникновения права собственности, предусмотренными гражданским законодательством. Ученый утверждает, что обстоятельства, способствующие возникновению общей собственности, порождают имущественную общность, а не право собственности. Поэтому необходимо отличать основания возникновения права общей собственности от оснований возникновения права собственности3.

Условно основания возникновения общей собственности можно классифицировать на две группы: 1) основания, которые требуют изъявления воли, и 2) основания, возникающие случайно. К первой группе можно отнести, например, объединение вещей товарищами, совместную постройку дома, совместную покупку вещи, соединение и смешение вещей и т.д. Ко второй группе - принятие наследства несколькими наследниками, заключение брака, создание крестьянского (фермерского) хозяйства. Именно этой, второй группе общая собственность обязана характеристикой, данной ей римскими юристами, - communio incedens. Перечень оснований возникновения общей собственности не является numerus clausus, т.е. закрытым 1.

В соответствии с п.4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно п. 5 указанной статьи по соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Исходя из смысла данной нормы, можно сделать вывод о наличии двух оснований возникновения общей собственности в зависимости от видов имущества: для неделимого имущества достаточно его поступления в собственность двух и более лиц; для возникновения общей собственности на делимое имущество необходимо указание закона или наличие договора. Однако, на самом деле, основания возникновения общей собственности (закон или договор) зависят не от вида имущества, а от вида общей собственности.

Для поступления в общую долевую собственность делимого и неделимого имущества необходимо указание закона либо соглашение между несколькими лицами, направленное на создание общей собственности. Так, например, в силу закона возникает общая долевая собственность нескольких наследников (ст. 1164 ГК РФ) или товарищей по договору простого товарищества независимо от вида имущества. Приобретению в общую долевую собственность как делимых, так и неделимых вещей, может предшествовать соглашение о создании общей собственности1.

Таким образом, наряду с общими основаниями возникновения права собственности, предусмотренными ст.218 ГК РФ, для возникновения общей собственности необходимо либо указание закона, либо соглашение сторон2.

Нечеткость нормативного регулирования оснований возникновения общей собственности породила не совсем аргументированную позицию о возможности возникновения общей собственности на неделимое имущество на договорной основе. В советской литературе не сомневались в существовании договорного основания. Так, М.В. Зимелева одним из оснований возникновения общей собственности называла отчуждение доли единоличным собственником3. В современной литературе на базе действующего законодательства (п. 4 ст. 244 ГК) высказывается прямо противоположная точка зрения. Так, К.И. Скловский считает, что «договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лица, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322 ГК РФ)». По его мнению, не соответствуют закону договоры, в силу которых собственник отчуждает долю в праве собственности на помещение1.

Полагаем, что договор, направленный на создание общей долевой собственности на неделимое имущество, не противоречит положениям ст. 244 ГК РФ. Во-первых, указанная статья не ограничивает возможность заключения таких договоров. Во-вторых, гражданское право построено на началах диспозитивности. Кроме того, в гражданском законодательстве существует принцип свободы договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ)2.

По нашему мнению, основания возникновения права общей долевой собственности следует классифицировать на следующие виды: 1) основания возникновения права общей долевой собственности в силу закона; 2) основания возникновения права общей долевой собственности по договору (соглашению) сторон; 3) возникновение права общей долевой собственности на основании решения суда.

К основаниям первого вида следует отнести:

- приобретение недвижимого имущества в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, ст.1 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. 28.12.2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации3);

- приватизация жилых помещений (Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 (в ред. 16.10.2012 г.) «О приватизации жилищного фонда в РФ»4);

- приватизация земель сельскохозяйственного назначения (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013, с изм. от 23.06.2014) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)1;

- улучшение жилищных условий с использованием средств материнского капитала (ст.10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ (в ред. 02.07.2013 г.) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»2);

- наследование имущества несколькими наследниками (ст.ст. 1122, 1141 ГК РФ);

- признание брака недействительным (ст.30 СК РФ);

- фактические брачные отношения (ст.244 ГК РФ);

- обнаружение клада (п.1 ст.233 ГК РФ);

- хранение вещей с обезличением (ст.890 ГК РФ).

К основаниям возникновения права общей долевой собственности по договору (соглашению) сторон можно отнести:

- заключение соглашений между супругами: брачный договор, соглашение об определении долей и соглашение о разделе имущества (ст.ст. 38-42 СК РФ);

- заключение договора простого товарищества (ст. 1043 ГК РФ);

- заключение договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом (п.2 ст.11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об инвестиционных фондах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014))3.

Как уже отмечалось, одним из оснований возникновения права общей долевой собственности является решение суда. В силу подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения. В решении суда должны быть определены доли каждого сособственника в праве общей долевой собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ), а также конкретный объект права 1. Если объектом права собственности является недвижимость, то право собственности на нее подлежит государственной регистрации (ст. 8.1., ст. 131 ГК РФ). Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации2) относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации (п. 1 ст. 17).

Закон о регистрации, определяя специфику государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, предусматривает несколько правил:

1) государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда;

2) в случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения;

3) права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В соответствии со ст. 13 Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ3. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП 1.

Регистратор, отказавший в государственной регистрации права, установленного решением суда, может быть привлечен к юридической ответственности, вплоть до уголовной (ст. 315 УК РФ). В то же время отказать в регистрации права, основанного на решении суда, можно в предусмотренных законом случаях. Так, если решение не отвечает признакам, предусмотренным ст. 28 Закона о регистрации, регистрирующий орган вправе обратиться в суд с запросом о порядке исполнения этого решения (абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). Не является основанием для внесения записи в ЕГРП также решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия недействительности сделки 2.

В остальном, регистрация права, установленного решением суда, ничем не отличается от порядка регистрации прав, возникающих по иным основаниям3.

Основания возникновения права общей долевой собственности тесно связаны с моментом возникновения данного права. В ГК РФ содержится специальная норма, согласно которой доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон; если договор подлежит государственной регистрации, то таким моментом будет являться государственная регистрация перехода прав на имущество (ст. 251). Следует заметить, что государственная регистрация не всегда является моментом возникновения права общей долевой собственности. В предусмотренных законом случаях момент приобретения доли в праве собственности определяется моментом открытия наследства в отношении наследуемого имущества или моментом полной выплаты паевого взноса за соответствующее жилое или нежилое помещение (п. 4 ст. 1152, п. 4 ст. 218 ГК РФ)1.


2.2. Особенности оснований возникновения права общей долевой собственности в силу закона
Как уже отмечалось, одним из особых оснований возникновения права общей долевой собственности в силу закона является приобретение недвижимого имущества в многоквартирном доме. Специфика отношений собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает на основании прямого указания закона, и регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.06.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2014) (далее – ЖК РФ)2 и ГК РФ. Отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. ст. 1 и 16 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013, с изм. от 23.06.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) 3.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ приобретение помещения в многоквартирном доме сопровождается приобретением доли в праве общей собственности на общее имущество. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, ничтожны согласно п. 2 ст. 38 ЖК РФ1. Кроме того, ст. 289 ГК РФ закрепляет норму, в соответствии с которой собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно п.1 ст.1 Закона о долевом участии у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона о долевом участии).

В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23). В данном случае вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом зарегистрированным, следовательно, и существующим de jure2. По этому вопросу законодательством предусмотрены отдельные исключения. Так, в силу общих положений российского законодательства (в частности, ст. 219 ГК РФ, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме1. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Иными словами, в отличие от жилого дома, который относится к жилым помещениям, многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений, использование которых невозможно без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования; а также в многоквартирном доме могут быть и нежилые помещения.

Таким образом, все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, и общее имущество многоквартирного дома2.

Как отмечает И.Б. Миронов, «общее имущество в многоквартирном доме как юридическая категория представляет собой особый объект гражданских прав - имущественный комплекс, элементы которого связаны общим целевым назначением»1.

Комплекс недвижимого имущества представляет собой совокупность нескольких недвижимых вещей, объединенных с целью их использования по общему назначению. По своей правовой природе данный комплекс представляет собой разновидность сложной вещи, правовая конструкция которой закреплена в ст. 134 ГК РФ2.

Понятие «общее имущество многоквартирного дома» используется в гражданском и жилищном законодательстве. В ГК РФ содержится норма, согласно которой собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290).

В ст. 36 ЖК РФ перечислен состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме. К нему относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально - бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК РФ. Ранее в соответствии с ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован и в разделе I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 4911.

Идея включения земельных участков под многоквартирными домами в состав общего имущества соответствует направленности законодательства на сокращение случаев раздельной собственности на земельный участок и недвижимость, на нем расположенную, согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости и призвана способствовать его реализации. Однако, положения, регулирующие обременение земельного участка под многоквартирным домом, отличаются от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ)2.

Условия включения такого земельного участка в состав общего имущества и приобретения права долевой собственности на этот участок определены ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», подразделяющей земельные участки на три группы:

1) земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении его проведен государственный кадастровый учет; такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона с момента вступления в силу ЖК РФ;

2) земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ; но с момента формирования (по решению общего собрания собственников помещений) земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

3) земельные участки под многоквартирными домами и иными объектами недвижимого имущества, входящими в состав таких домов, построенными или реконструированными после введения в действие ЖК РФ.

В настоящее время в силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется 1.

Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова отмечают, «что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации»2. С этим утверждением можно согласиться с существенными оговорками. Для первой и второй групп действительно определены условия и момент возникновения права собственности, отличный от общего правила о возникновении права собственности на недвижимость, на что обращается внимание и в иных нормативных актах 1 и постановлениях высших судебных инстанций2. Правовое регулирование третьей группы земельных участков не отличается ясностью. Условия и порядок включения в состав общего имущества и перехода таких участков в общую долевую собственность собственникам квартир законом не определены. Считаем вполне обоснованным мнение, согласно которому оптимальным представляется включение земельного участка под вновь возводимым многоквартирным домом в состав общего имущества с момента ввода дома в эксплуатацию и приобретение права долевой собственности на него как составляющую часть общего имущества с момента приобретения права на квартиру (помещение)3.

В результате проведенного анализа состава общего имущества, можно сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома состоит из различных по правовой природе и по назначению (цели) частей 4.

Размер доли в праве общей долевой собственности пропорционален размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Стоимость данной доли учитывается при определении стоимости помещения, принадлежащего собственнику. Так, при сносе дома собственник получает компенсацию не только исходя из стоимости жилого помещения, которое он занимал, но и с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, включая земельный участок. Доля в праве общей собственности является основой для определения количества голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). В зависимости от размера доли в общем имуществе распределяются и расходы на содержание указанного имущества (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Следующая особенность права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома связана с правовым режимом доли, которая не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности1. Характерные признаки доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, установленные ЖК РФ, в некоторой части не соответствуют нормам об общей долевой собственности, установленным в гл. 16 ГК РФ. Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме проявляется, прежде всего, в невозможности выделить свою долю в натуре (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Данный вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию2. По нашему мнению, в данном случае нормы ГК РФ имеют приоритетное значение перед нормами ЖК РФ, а данное противоречие необходимо устранить путем внесения изменений или дополнительных норм в ГК РФ, которые закрепили бы исключения из общих правил о праве общей долевой собственности. Так, например п.2 ст. 252 ГК РФ можно изложить в следующей редакции: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Во-вторых, на объекты общего имущества в многоквартирном доме не распространяются и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно: невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе. Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК и п. 2 ст. 44 ЖК. Термин «пользование» предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды). Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договор аренды1.

В-третьих, доля является составной частью квартиры как объекта права собственности, а, следовательно, следует судьбе данного жилого помещения2.

Помимо указанного, исполнение обязанности нести расходы на содержание собственниками помещений общего имущества ограничено следующими требованиями: содержание общего имущества в многоквартирном доме сособственниками должно осуществляться в соответствии с определенными нормативными установлениями; реализация домовладельцами этой обязанности может быть произведена путем выбора одного из трех возможных способов управления многоквартирным домом 1.

Столь жесткое отношение законодателя к общему имуществу многоквартирного дома, вероятно, связано с желанием не допустить отчуждения объектов, влияющих на возможность эксплуатации многоквартирного дома. Однако при этом не учитывается, что в общее имущество могут включаться автономные объекты, например расположенный на входящем в общее имущество дома земельном участке бассейн, гаражные боксы для автомобилей. Представляется, что такие объекты при определенных условиях могут быть отчуждены, в том числе и в собственность третьих лиц 2.

Изучение норм законодательства об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома позволяет сделать следующие выводы.

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности3, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью 4.

Право собственности на долю в многоквартирном доме возникает с момента возникновения права на квартиру и представляет собой право каждого участника общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в целом. В силу специфики назначения общее имущество имеет существенные ограничения в осуществлении сособственниками принадлежащих им прав относительно него. Как справедливо было отмечено в литературе, «оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью»1. С точки зрения общетеоретического обоснования следует заметить, что, вероятно, здесь имеет место ситуация, предусмотренная ст. 55 Конституции РФ, о возможности ограничения прав федеральным законом для защиты прав и интересов других лиц 2.

Как не раз уже было высказано в литературе, было бы уместно внести в Гражданский кодекс РФ, в главу 16 «Общая собственность», статью, посвященную указанной разновидности 3. Там же, как уже было сказано нами ранее, необходимо указать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы – это невозможность раздела и выдела доли в натуре, отсутствие преимущественного права покупки (отсутствие оборотоспособности доли).

Правовой режим общей долевой собственности применим также к общему имуществу коммунальных квартир. Кроме того, можно говорить о применении подобной модели к торговым и офисным комплексам, а также иным сложным составным объектам недвижимости, где в одном градостроительном объекте находятся объекты разных собственников и общие для них конструкции, сооружения и инфраструктура1.

Следующим основанием возникновения права общей долевой собственности в силу закона является приватизация, которая, будучи формой преобразования собственности, представляет собой процесс передачи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в собственность физических и юридических лиц. Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений2. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Право на приватизацию дается только один раз, то есть если гражданин ранее уже участвовал в приватизации, то при повторном обращении ему откажут. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. Граждане же, которые приватизировали квартиру, но, передумав, вернули жилое помещение государству, то есть расприватизировали ее, также не имеют права на повторную приватизацию (ст. 4 Закона о приватизации).

Как известно, приватизации подлежат жилые помещения, которые граждане занимают по договору социального найма. В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации граждане, которые пользуются жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность.

Первоначальный текст Закона о приватизации предусматривал возможность выбора вида общей собственности – долевой или совместной. Однако, как известно, общая совместная собственность возможна только в случаях, установленных федеральным законом. Законом о приватизации предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору, что нарушало само существо совместной собственности и, самое главное, делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.)1. Изменения Закона о приватизации 2001 г. запретили приватизацию жилья в режиме общей совместной собственности 2. Иными словами, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается. Участвующие в приватизации жилья супруги не могут установить режим общей совместной собственности, поскольку полученное ими в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. В силу п. 3 ст. 244 ГК РФ договором приватизации может быть установлена только долевая собственность3. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом не требуется согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК РФ, ст. 34, 35 СК РФ), но действует правило о преимущественном праве покупки доли другого супруга и иных участников долевой собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК РФ).

Особой разновидностью общей долевой собственности является долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, возникшая в результате проведения аграрно-земельной реформы в нашей стране 1. Данная особенность связана с тем, что объектом приватизации и последующей общей собственности стало имущество, составляющее не единое целое, а массив разнородных земельных участков, объединенных формальным признаком – принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза.

Первоначально правом на получение земельных долей в собственность обладали: работники реорганизованного сельхозпредприятия; пенсионеры, вышедшие в нем на пенсию и проживающие на его территории; временно отсутствующие работники; наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства; работники социальной сферы на селе. Владельцы долей нередко рассматривались как «собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий» и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок может быть объектом их права, т.к. вместо выделения земельных участков собственникам было предложено сдавать свои «земельные доли» в аренду, что противоречило не только нормам гражданского законодательства, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды может быть только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, а не право) 1. Моментом возникновения права собственности на земельную долю являлась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников сельскохозяйственной коммерческой организации 2.

В настоящее время особенности приобретения и распоряжения (имущественного оборота) земельных долей, выдел земельных долей в натуре, источники их правового регулирования регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте)3. Согласно названному закону, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, ГК РФ, Законом об обороте, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

Как известно, к землям сельскохозяйственного назначения относятся земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав таких земель входят сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов (ст. 77 – 78 ЗК РФ) 1.

Земельная доля рассматривается в Законе об обороте как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 15).

В цивилистической науке продолжаются дискуссии относительно правовой природы земельной доли. Так, Е.В. Балашов полагает, что земельная доля - это обязательственное право, то есть субъективное право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством 1. Представляется, что такой подход нуждается в дополнительной аргументации.

Во-первых, если один собственник земельного участка владеет участком на вещном праве, то почему два (или двадцать) сособственников утрачивают вещную природу своего владения? Во-вторых, обязательства, как известно, обычно возникают из договоров или из деликтов, чего в данном случае нет. На наш взгляд, земельная доля имеет вещно-правовой характер, а сама земельная доля должна быть закреплена как объект земельных отношений. Существует ряд принципиальных отличий правового режима земельной доли от доли в праве на любое иное недвижимое имущество: права на такие доли имеет значительное количество людей; размер долей исчисляется не в дробном (процентном) выражении, а в гектарах (балло-гектарах); распоряжение земельной долей происходит в соответствии не только с гражданским, но и земельным законодательством; земельное законодательство предусматривает специальные процедуры выдела земельной доли на местности и т.д. 2. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

В соответствии с нормами Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою долю, внести её в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Иным образом распорядиться земельной долей участник долевой собственности вправе по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, для передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом, если не нарушается требование о минимальном размере вновь образуемых земельных участков, которые установлены законами субъектов РФ. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 Закона об обороте.

Размеры земельных долей при определении одним способом должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей. При определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации. Если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби 1.

В соответствии с Законом об обороте, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок превышает 5 человек, правила ГК РФ о преимущественном праве покупки применяются с учетом особенностей, установленных указанным законом (ст. ст. 12-14). Так, если участник долевой собственности продает свою земельную долю без выделения земельного участка другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, извещения других участников долевой собственности не требуется.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права и одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения или у муниципального района.

В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии не нарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Особые правила установлены для выделения так называемых «невостребованных долей» - земельных долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения права на земельную долю. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации. Если собственники невостребованных земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долей собственности, устанавливаются границы участка. Субъект РФ или муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности на этот участок 1.

До настоящего времени не получил своего окончательного научного обоснования режим общей долевой собственности лиц, состоящих в фактических брачных отношениях. Как известно, Семейный кодекс Российской Федерации (далее – СК РФ)2 признает браком семейный союз мужчины и женщины, заключаемый в органах записи актов гражданского состояния (ст. 1). Фактические же брачные отношения (независимо от их продолжительности), не регистрируются органами ЗАГС, не подвергаются регулированию СК РФ и не порождают общую совместную собственность. В то же время в силу некоторых объективных и субъективных причин в российском обществе имеется определенная доля лиц, проживающих в условиях фактического сожительства. По мнению многих участников фактических брачных отношений, последний вид отношений предоставляет большую степень свободы его участникам, нежели лицам, зарегистрировавшим брак в установленном законом порядке. Большая часть женщин, находящихся в условиях фактического сожительства, считает себя способными содержать себя и своего ребенка. Определенную роль в развитии фактического сожительства играет и неудавшийся у некоторой части населения страны опыт официального (зарегистрированного) брака. Участники фактических брачных отношений зачастую ведут общее хозяйство, приобретают общее имущество, презюмируют волю к установлению режима общей долевой собственности на имущество, нажитое совместно (на общие средства, совместным трудом) в период нахождения в фактическом браке и составляющее предмет их общего хозяйства (например, дачный участок или предметы домашней обстановки).

Отношения фактических супругов (или как принято называть в обыденной жизни – гражданских супругов) по поводу нажитого ими имущества регулируются нормами главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности, за исключением случаев фактического сожительства, имевшего место до 8 июля 1944 г., поскольку в соответствии с законодательством, действовавшим до издания Указа Президиума Верховного Совета СССР от 8 июля 1944г.1, незарегистрированный брак имел те же правовые последствия, что и зарегистрированный брак. На имущество, приобретенное совместно лицами, состоявшими в семейных отношениях без регистрации брака, до вступления в силу упомянутого Указа, распространялся режим общей совместной собственности супругов. Исходя из п. 6 ст. 169 СК РФ, при разрешении спора о разделе такого имущества, необходимо руководствоваться правилами, установленными ст. ст. 34 - 37 СК РФ 1.

Следует особо подчеркнуть, что фактические брачные отношения не порождают автоматически общую долевую собственность. Факт возникновения такой собственности необходимо доказать в суде, предоставив для этого все необходимые доказательства. Исходя из судебной практики, такими доказательствами, в частности, являются: наличие договоренности о создании общей собственности на спорное имущество, личное и имущественное участие в приобретении имущества, подтвержденное документально 2. Однако, как показывает обобщение судебной практики и статистический анализ, большинство фактических сожителей не заключает между собой письменных соглашений, определяющих порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным в период совместной жизни, ибо большая часть исследуемой категории людей связана друг с другом доверительными узами семейного характера. В результате таких взаимоотношений зачастую страдают имущественные интересы наиболее слабых участниц внебрачного союза – женщин, имеющих несовершеннолетних детей и неудовлетворительное материальное положение. Поэтому вовсе не случайно, многие современные исследователи предлагают усовершенствовать правовой статус участников фактических брачных отношений с целью усиления защиты их прав и законных интересов 1.

К примеру, М.В. Антокольская предлагает признать за участниками фактических брачных отношений ряд правовых последствий в сфере имущественных прав2. Известный ученый считает целесообразным разрешить фактическим супругам заключать брачные соглашения и применять к ним нормы о брачном договоре по аналогии закона3. Такие меры некоторые исследователи расценивают «как вынужденную меру, обусловленную необходимостью приведения законодательства в соответствие с современной реальностью»4.

Действительно, зачастую участникам фактических брачных отношений весьма затруднительно доказать факт возникновения общей долевой собственности с их участием, поэтому необходимы соответствующие изменения и дополнения в семейном и гражданском законодательстве. В то же время, на наш взгляд, следует весьма осторожно относиться к стремлению специалистов семейного права сблизить правовое положение лиц, состоящих и не состоящих в зарегистрированном браке, а также супругов, заключивших брачный контракт. Как известно, отношения общей совместной собственности супругов из фактических брачных отношений не возникают, поэтому к правовому режиму имущества лиц, состоящих в таких отношениях, не применимы нормы СК РФ о законном и договорном режиме имущества супругов.

Представляется, что урегулировать свои имущественные отношения сожители могут с помощью известного договора о совместной деятельности, однако, как показывает правовая действительность, названный гражданско-правовой институт практически не используется в указанном направлении и фактически предназначен для других субъектов права, не объединенных семейными узами. Договоры о фактическом сожительстве не могут заменить договоры о совместной деятельности и урегулировать вопросы происхождения детей 1.

Ряд исследователей полагает, что сожительствующие лица вправе заключить между собой соглашение, в котором устанавливается их общая долевая собственность на приобретаемые и имеющиеся в наличии имущественные объекты. Доли в таком соглашении устанавливаются пропорционально внесенным вкладам. Однако в такой ситуации совершенно не защищены права фактического супруга, занимающегося ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. Кроме того, практика свидетельствует об отсутствии таковых соглашений, так как большинство участников брачного союза считают подобные соглашения признаком недоверия к близкому человеку.

Высказана также точка зрения, согласно которой урегулировать имущественные отношения сожительствующих лиц можно и посредством заключения договора простого товарищества между сожителями. Данная форма отношений в имущественной сфере сожительствующих лиц представляется более предпочтительной, чем определять доли каждого из сожителей в общем имуществе. Тем не менее, такая форма регулирования имущественных отношений фактических супругов, несмотря на свои явные преимущества, не имеет широкого распространения 2.

В цивилистической науке имеется точка зрения, согласно которой совместно проживающие и ведущие общее хозяйство мужчина и женщина вправе заключить соглашение о вступлении в фактический брак1, которое определяло бы их права в отношении имущества, приобретаемого в период фактических брачных отношений 2. Такое соглашение еще называют договором о фактическом сожительстве, как разновидность договора о совместной деятельности, порождающего некое относительное правоотношение (алиментное соглашение, соглашение о разделе имущества), которые можно отнести к инициативным институциональным правовым средствам, определяющим правовой режим общей долевой собственности и происхождение детей от родителей 3.

В юридической литературе высказывается также предложение наделить заинтересованных лиц (бабушек, дедушек ребенка, а также прокурора, органы опеки и попечительства) правом предъявления судебного иска о признании брака заключенным в целях защиты прав ребенка, рожденного у лиц, состоящих в фактических брачных отношениях. Отношения родителей этого ребенка должны быть признаны браком в том случае, если будут представлены доказательства того, что родители проживали вместе не менее года до рождения ребенка, либо аналогичный срок до и после рождения ребенка, либо после рождения ребенка, и имеются точные данные, что ребенок рожден именно от этих лиц. Начало действия режима совместной собственности, а также договорного регулирования имущественных отношений супругов, брак которых будет признан в судебном порядке, можно определить с момента вступления в законную силу решения суда о признании брака. По мнению инициаторов такого предложения, последнее приведет к сокращению числа пар, состоящих в незарегистрированных отношениях, снимет пренебрежительное отношение к институту брака, преградит путь к отказу от рождения детей в связи с возможностью попадания в разряд пар, отношения которых будут признаваться законным браком, сократит число бездетных квазибраков1.

По нашему мнению, реализация данного предложения нарушит закрепленный в ст.1 СК РФ принцип добровольности брачного союза мужчины и женщины, повлечет за собой изменение многих норм законодательства о наследовании, алиментных обязательствах, праве общей собственности, вызовет недовольство российских граждан.

Р.М. Мананкова предлагает ввести в СК РФ главу «Правовой статус лиц, состоящих в фактических брачных отношениях» 2, в которой на основе соответствующих норм гражданского законодательства следует отразить и правовой режим имущества, нажитого в период фактических брачных отношений.

Следует отметить, что Кодекс законов о браке, семье и опеке РСФСР 1926 г. закреплял критерии брачного сожительства и наделял имущественные права лиц, состоящих в фактических брачных отношениях, режимом общей совместной собственности (ст. 10 – 11). Доказательствами брачного сожительства в случае, если брак не был зарегистрирован, для суда являлись факт совместного сожительства, наличие при этом сожительстве общего хозяйства и выявление супружеских отношений перед третьими лицами в личной переписке и других документах, а также, в зависимости от обстоятельств, взаимная материальная поддержка, совместное воспитание детей и пр.» (ст. 12)3.

С практической точки зрения, было бы целесообразно ввести в законодательство норму, согласно которой к имущественным отношениям лиц, состоящих в фактических брачных отношениях, применялись бы положения гражданского законодательства о праве общей долевой собственности. Так, например, можно было бы закрепить в СК РФ положения следующего характера:

- фактические брачные отношения – это сожительство мужчины и женщины без юридической регистрации в установленном законом порядке, имеющее признаки семейных отношений;

- признаками семейных отношений, на основании которых сожительство признается фактическим брачным отношением, являются: совместное проживание не менее трех лет, совместное ведение общего хозяйства, материальная поддержка друг друга, отношение друг к другу как к мужу и жене, восприятие их третьими лицами в качестве таковых;

- к имущественным отношениям лиц, состоящих в фактических брачных отношениях, применяются положения гражданского законодательства о праве общей долевой собственности. Однако доли фактических супругов признаются равными в случае нетрудоспособности (инвалидности) одного или обоих участников внебрачного союза, выполнения им (ими) важных социальных функций в рамках этого союза (уход за детьми, другими членами семьи, ведение домашнего хозяйства и т.п.), если иное не установлено соглашением между ними.

Однако, на современном этапе такое предложение вряд ли будет принято. Правовое безразличие к фактическим семейным отношениям обусловлено угрозой размывания в российском общественном сознании границы между охраняемыми государством семейными ценностями и внебрачным сожительством, осуждаемым общественным мнением, моралью и Русской Православной Церковью. Лица, не желающие вступать в зарегистрированный брак, должны осознавать правовые последствия своего решения и нести соответствующий риск (ответственность) за те или иные жизненно-важные решения личного характера.

Имущественные отношения в нашей стране традиционно регламентируются принципами и нормами семейного и гражданского законодательства об общей совместной и долевой собственности. В связи с изложенным, полагаем допустимым при сложившихся отношениях рассматриваемой категории лиц заключение договоров (соглашений) о приобретении имущества в общую долевую собственность, что соответствует принципу гражданского права - свободы договора. Более того, таким образом не нарушаются основные начала семейного законодательства – укрепление семьи, построение семейных отношений на чувствах взаимной любви и уважения, взаимопомощь и ответственность перед семьей всех ее членов, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечение беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав, возможность судебной защиты этих прав (ст. 1 СК РФ).

Такое основание возникновения права общей долевой собственности, предусмотренное законом, как признание брака недействительным, также имеет некоторые особенности. Брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, т.е. решение суда влечет в данном случае аннулирование прав и обязанностей супругов, возникших с момента регистрации заключения брака и существовавших до признания его недействительным, за исключением случаев, установленных законом (ст. 30 СК РФ). При этом следует подчеркнуть, что права и обязанности супругов аннулируются не на будущее время, а с обратной силой – со дня заключения брака. В этом состоит принципиальное отличие признания брака недействительным от расторжения брака, когда права и обязанности супругов прекращаются на будущее время.

В соответствии с п.2. ст. 30 СК РФ к имуществу, приобретенному совместно лицами, брак которых признан недействительным, применяются положения ГК РФ об общей долевой собственности. Доли участников долевой собственности могут быть установлены соглашением бывших супругов или считаются равными. Такое предположение может быть опровергнуто доказательствами, в том числе вкладом каждого из супругов в приобретение общего имущества.

Закон усиливает защиту имущественных прав и законных интересов добросовестного супруга, не знавшего о препятствиях к заключению брака: согласно п.4 ст. 30 СК РФ при вынесении решения о признании брака недействительным суд вправе применить положения ст.ст. 34, 38 и 39 СК РФ в отношении раздела имущества, приобретенного совместно до момента признания брака недействительным, и признать право общей совместной собственности супругов.

Изложенные положения действуют лишь в отношении совместно приобретенного имущества лицами, брак которых признан судом недействительным. Если же супруг приобрел какое-либо имущество на свое имя в период брака, то такое имущество считается принадлежащим ему. Другой супруг в этом случае может потребовать признания за ним права на долю в этом имуществе, но только тогда, когда он участвовал в его приобретении своими средствами или своим трудом.

Таким образом, правовой режим общей долевой собственности на имущество в случае признания брака недействительным имеет ряд особенностей. Во-первых, основанием ее возникновения является решение суда о признании брака недействительным, которое распространяется на все имущество, приобретенное с момента заключения брака, т.е. имеет обратную силу. Во-вторых, закон предусматривает исключения из общего порядка возникновения общей долевой собственности (п.4 ст. 30 СК РФ).

До сих пор в российской цивилистической доктрине нет единого мнения о том, кто является собственником вещей при договоре хранения с обезличением или так называемом иррегулярном хранении, предметом которого являются вещи, определенные родовыми признаками. ГК РФ не дает ответа на этот вопрос. Согласно ст. 890 ГК РФ договор хранения с обезличением представляет собой договор, предоставляющий хранителю возможность смешивать вещи, определенные родовыми признаками, принятые от различных поклажедателей. Последним возвращается равное или обусловленное сторонами количество вещей того же рода и качества.

В доктрине высказываются три возможных варианта ответа на вопрос о собственнике в этой ситуации, однако у каждого из них есть свои недостатки.

Первый вариант предполагает, что собственником вещей при иррегулярном хранении является хранитель (М.М. Агарков, О.С. Иоффе). Однако если предположить, что собственником будет являться хранитель по договору, получается, что рассматриваемый договор ничем, кроме цели, не отличается от договора займа. Кроме того, у поклажедателя остается право распоряжаться вещью, находящейся на хранении. Из этого явно следует, что хранитель не может быть собственником вещи 1.

Самой распространенной точкой зрения является позиция, согласно которой при хранении с обезличением у нескольких поклажедателей, отдавших вещи на хранение одному хранителю, возникает право общей долевой собственности на это имущество.

Так, М.Т. Масевич утверждает, что «это специальный случай общей долевой собственности поклажедателей с обезличением их долей» 2. С ним соглашается и А.П. Сергеев, который на основании утверждения о том, что договор хранения не направлен на передачу права собственности на имущество, делает вывод о том, что собственниками обезличенного имущества становятся все поклажедатели в соответствии с количеством сданного ими на хранение имущества 3. По мнению С.Н. Ландкофа, хранимые вещи составляют общую собственность всех поклажедателей 4. Следует считать, что при иррегулярном хранении возникает общая долевая собственность всех поклажедателей. Аналогичного мнения придерживается и Л.Г. Ефимова 1.

Выступающий в качестве оппонента изложенной точки зрения, К.А. Граве отмечает, что поклажедателям не принадлежит ни одно из правомочий участников общей собственности: они не осуществляют общего управления имуществом, не распределяют расходы по его содержанию, не имеют права преимущественной покупки, а с требованием о выдаче соответствующего количества вещей обращаются к хранителю на основе договора хранения, но не к другим поклажедателям в порядке раздела общей собственности2.

Возражая ученому, Л.Г. Ефимова обращает внимание на то, что при хранении имущество передается не для управления, а для обеспечения его сохранности. Каждый из поклажедателей несет расходы по хранению пропорционально своей идеальной доле в общей долевой собственности, что определяется соответственно количеству родовых вещей, переданных на хранение. При возврате этих вещей хранителем поклажедатель ссылается на договор хранения, с помощью которого можно определить размер этой идеальной доли, а также идентифицировать собственника. Поскольку имущество находится у третьего лица (хранителя), поклажедатели обращаются именно к нему с требованием о выделе принадлежащей ему доли3.

Противники признания вещей, находящихся в иррегулярном хранении, собственностью поклажедателей отмечают, что подобная конструкция не мирится с природой права собственности. Если кто-либо должен вернуть не те же самые вещи, а их однородный эквивалент, уже один этот факт доказывает, что противостоящий ему управомоченный обладает обязательственным правом требования, но не правом собственности. О.С. Иоффе полагает, что «если поклажедатель выступает в этих отношениях как носитель права требования, то следует признать хранителя собственником сданного на хранение имущества»1.

Возражая высказанному мнению, Л.Г. Ефимова утверждает, что все переданное на хранение имущество, определяемое родовыми признаками, индивидуализируется тем, что находится на складе хранителя, имеющем конкретный адрес, т.е. допустимо говорить о праве собственности на все имущество, переданное на хранение. При возврате вещей одному из поклажедателей хранитель не может вернуть то же имущество, которое было передано, так как оно обезличилось. В этом случае поклажедатель просит вернуть то количество вещей, которое соответствует его идеальной доле в общей собственности. Такое объяснение не противоречит природе права собственности2.

Существует и третье мнение в возникшей дискуссии о правовом режиме хранимого имущества. С точки зрения М.И. Брагинского, «отсутствие в ст. 890 ГК отсылки к договору займа означает выражение принципиальной позиции законодателя: включение иррегулярного хранения в главу «Хранение» означает, что речь идет об обычном хранении, при котором право собственности сохраняется за поклажедателем»3.

Следует заметить, что в ст. 890 ГК РФ отсутствуют прямые указания об образовании общей долевой собственности у поклажедателей на переданные для хранения вещи. Но такое последствие очевидно. При этом представляется, что основная часть норм, регулирующих режим общей собственности, не может применяться в исследуемой ситуации. В противном случае пришлось бы применить нормы о преимущественном праве покупки, о выделе доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прочих особенностях распоряжения имуществом, что, очевидно, противоречило бы сути договора хранения.

В отличие от действующего ГК РФ, в ГК РСФСР 1964 г. было четко обозначено, что в случае передачи на хранение несколькими лицами вещей, определенных родовыми признаками, вещи эти обезличиваются хранителем и устанавливается общая долевая собственность сдавших вещи на хранение в соответствии с количеством сданных ими вещей. По окончании хранения поклажедателю возвращается равное или обусловленное сторонами количество вещей того же рода и качества (ст. 432).

Полагаем необходимым закрепить аналогичную норму в ст. 890 действующего ГК РФ, но с некоторыми ограничениями, касающимися порядка распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, а именно: правила о преимущественном праве покупки доли к договору хранения с обезличением не применяются. В таком случае, общая долевая собственность при иррегулярном хранении в силу своей ограниченной оборотоспособности аналогична в некоторой степени общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Специфическим основанием возникновения права общей долевой собственности является обнаружение клада. В соответствии с п. 1 ст. 233 ГК РФ клад поступает в собственность лица, которому принадлежит имущество (земельный участок, строение и т.п.), где клад был сокрыт, и лица, обнаружившего клад, в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное. Кладом являются намеренно сокрытые (чаще всего в земле) ценные предметы, которые в отличие от находки не имеют собственника. При этом если находкой может быть любая вещь, то кладом являются лишь деньги или ценные предметы. По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст.148 ГК РСФСР 1964 г.) установлены новые положения о судьбе клада. Если раньше клад признавался собственностью государства, то теперь, как следует из п.1 мт.233 ГК РФ, он поступает в общую долевую собственность лица, его обнаружившего, и лица, которому принадлежит имущество, где был сокрыт клад, причем их доли являются равными. Исключение составляют вещи, относящиеся к памятникам истории или культуры, которые поступают в собственность государства. В этом случае собственник имущества и лицо, обнаружившее клад, имеют право на вознаграждение в размере 50% стоимости клада (п. 2 ст. 233 ГК РФ).

Особенностью возникновения права общей долевой собственности на найденный клад является возможность возникновения таковой только в том случае, когда поиск клада производился лицом с согласия собственника земельного участка, строения и т.п., т.е. объекта, на территории или в котором он был обнаружен. Если такого согласия не было, то право на клад приобретает только собственник имущества, а не лицо, обнаружившее клад. Законодательством не определена форма такого соглашения. В связи с этим применению подлежат общие нормы гражданского законодательства о форме сделок, и, следовательно, возможны соглашения, как в устной, так и в письменной форме. Понятно, что письменная более надежна, ибо упрощает процедуру доказывания наличия такого разрешения, а значит, сводит к минимуму вероятность различного рода споров.

Легальным основанием возникновения права общей долевой собственности является и наследование. В соответствии со ст. 1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. Если в завещании не указаны доли наследников и не указано, какие вещи или права кому предназначаются, то имущество считается завещанным наследникам в равных долях. Наследники становятся сособственниками, сокредиторами и содолжниками соответственно тем правам и обязанностям, которые перешли к ним в порядке наследственного правопреемства 1.

Однако, получив имущество в общую долевую собственность, наследники не могут в полной мере реализовать свои права, поэтому законодатель предусмотрел возможность заключения наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. В данной ситуации это соглашение является естественным и наиболее приемлемым исходом. При этом при разделе наследственного имущества необходимо учитывать, что к общей собственности наследников применяются положения главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил ст. 1165 - 1170 ГК РФ.

Особенности осуществления права общей долевой собственности наследников заключаются в следующем:

1) соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.1165 ГК РФ). Наследники вправе заключить соглашение о разделе недвижимости как до государственной регистрации их прав на нее, так и после. В первом случае для государственной регистрации необходимо предоставить свидетельство о праве наследования и соглашение о разделе наследства, а во втором – только соглашение о разделе наследства;

2) при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника (ст. 1166 ГК РФ). В данном случае законодательство обеспечивает охрану интересов не родившегося наследника. Соглашение о разделе наследства, заключенное до рождения наследника, является оспоримым в соответствии со ст. 168 ГК РФ;

3) при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с соблюдением правил ст. 37 ГК РФ;

4) раздел наследства должен производиться с учетом преимущественного права на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ) и преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода (ст. 1169 ГК РФ). В случае если имущество, о преимущественном праве которого заявит наследник, несоразмерно с его долей в наследстве, остальные наследники получают иное имущество или компенсацию.

Таким образом, со дня открытия наследства возникает общая долевая собственность на наследственное имущество, прекращаемая заключением наследниками соглашения о разделе наследства (ст. 1164 ГК РФ). Кроме того, в соответствии со ст. 1165 ГК РФ также возможен выдел своей доли одним из участников права общей долевой собственности. Правовые последствия раздела наследства и выдела наследственной доли различны: результатом раздела наследства является прекращение общей долевой собственности, а при выделе доли правоотношения общей долевой собственности прекращаются только для выделившегося наследника.

Особое внимание вызывает возникновение права общей долевой собственности наследников на имущество, принадлежавшее супругам. Как известно, в случае смерти одного из супругов - участника совместной собственности, наследство открывается в общем порядке. При наличии завещания к наследованию призываются указанные в нём лица, а если умерший супруг не оставил завещание, то его имущество наследуется по закону. При этом важно учитывать, что принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам (ст. 1150 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что смерть одного из супругов, обладавшего правом общей совместной собственности на нажитое во время брака имущество, является основанием для возникновения права общей долевой собственности на принадлежавшую ему долю пережившего супруга и наследников. Включать долю в праве общей собственности пережившего супруга в наследственную массу неправомерно. Исключением из данного правила может быть отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли, тогда имущество, являвшееся общей совместной собственностью супругов, будет полностью включено в наследственную массу умершего. Однако законодатель явно не предусматривает такой способ, что порождает на практике определенные затруднения 1.

По мнению некоторых исследователей, такой отказ не может быть осуществлен в наследственном правопреемстве. Предметом наследования становится не доля в праве общей собственности на имущество, как это и должно быть, а все имущество, что нарушает права и интересы пережившего супруга, т.к. свидетельство о праве на наследство выдается на долю в праве собственности на имущество живого субъекта 2. Кроме того, «это может расцениваться как дарение и должно оформляться в порядке, предусмотренном главой 32 ГК РФ» 3. Для удостоверения же договора дарения доли в праве общей собственности эта доля должна быть определена, а в установленных законом случаях соответствующее право должно быть к тому же зарегистрировано.

Другие же, напротив, полагают, что «отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли в совместно нажитом имуществе все-таки имеет право на существование» 4.

Полагаем, что точка зрения первой группы исследователей более соответствует законодательству, поэтому в рассматриваемой нами ситуации отказ от пережившего супруга от своей доли для того, чтобы она была включена в наследственную массу, осуществлен быть не может.

Для того, чтобы имущество умершего супруга перешло к наследникам, необходимо выделить супружескую долю и определить наследственную массу умершего супруга. Несовершенство действующего законодательства проявляется в том, что оно четко не регламентирует порядок определения доли, в связи с чем, нет однозначного мнения по этому поводу.

На практике можно столкнуться с позицией, согласно которой после смерти одного из супругов общее жилье автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга 2. Следует заметить, что ранее оформление права собственности пережившего супруга производилось именно так, по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение к наследованию имущества в колхозном дворе. Но по действующему на сегодняшний день законодательству правовых оснований для этого не существует. Это противоречит ст.ст. 1110, 1112, 1150 ГК РФ. Кроме того, ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает обязанность нотариуса выдавать свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов после смерти одного из них пережившему супругу. В данной статье прямо подчеркнуто, что такое свидетельство может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака.

Ряд ученых считают, что необходимо заключить соглашение об определении доли между пережившим супругом и другими наследниками умершего участника общей совместной собственности. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Если вопрос о долях спорный, доля умершего определяется судом по иску любого заинтересованного лица1. Нотариусы, получив заявление пережившего супруга, уведомляют об этом наследников, которым предлагают заключить соглашение об определении долей пережившего и умершего супруга. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве собственности на долю. В случае несогласия кого-либо из наследников, этот вопрос решается в судебном порядке.

По нашему мнению, такие действия не соответствуют законодательству по следующим причинам. В 2002 г. в Закон РФ от 04.07.1991г. № 1541-1 «О Приватизации жилищного фонда в РФ» была внесена ст. 3.1., в которой указано, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в т.ч. на доли умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности признаются равными. Но это касается только жилых помещений, приватизированных до 31 мая 2001г.

Вступившая в действие третья часть ГК РФ вроде бы внесла ясность в данный вопрос. В ст. 1150 ГК РФ указано, что доля умершего супруга определяется в соответствии со ст. 256 ГК РФ, которая в свою очередь отсылает на семейное законодательство. По смыслу ст. 38 СК РФ долю супругов в общем имуществе можно определить путем его раздела, который опять же осуществляется по соглашению между ними или в судебном порядке. Но к наследственным правоотношениям применять данную норму невозможно. Один из супругов умер, а наследники, кроме пережившего супруга, не являются участниками общей совместной собственности, поэтому заключить соглашение в данном случае не возможно. Обратиться в суд, который бы мог определить долю, они также не могут, поскольку ответчиком по такому иску будет являться умерший супруг и другие наследники. Субъект права отсутствует, поэтому и иск предъявлять не к кому. Хотя в практике судов общей юрисдикции можно обнаружить примеры, когда суд определяет долю за умершим супругом 1, что, по нашему мнению, противоречит законодательству.

Следующая точка зрения заключается в том, что соглашения наследников об определении размера долей не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со ст. 75 Основ законодательства о нотариате пережившему супругу по его заявлению может быть выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство.

Заявление пережившего супруга с просьбой о выдаче ему свидетельства о праве собственности оформляется подобно заявлению обоих супругов, желающих определить свою долю в общем имуществе. В нем также указывается вид имущества, на долю в праве собственности на которое претендует переживший супруг, и основания приобретения этого имущества. Обязательно констатируется отсутствие заключенного супругами при жизни брачного договора, изменившего правовой режим имущества. Свидетельство о праве собственности пережившему супругу может быть выдано только на 1/2 долю в общем имуществе супругов. Ни увеличить, ни уменьшить размер этой доли нотариус не вправе 2. Но, следует при этом отметить, что наследники могут обжаловать действия нотариуса, размер долей супругов и признать выданное свидетельство недействительным. Кроме того, ст. 39 СК РФ допускает возможность отступления от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей, либо по иным заслуживающим внимание причинам, в частности, если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. И если права и интересы несовершеннолетних детей наследодателя защищены законом (в соответствии с п. 1 ст. 1149 ГК РФ они имеют обязательную долю в наследстве и наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась им при наследовании по закону), то во втором случае никто, кроме супругов, не может с точностью утверждать, что один из супругов не работал по их обоюдному желанию и что таким образом они определили вклад каждого из них в семью. В результате возникшей коллизии спор между пережившим супругом и другими наследниками может затянуться надолго.

Основы законодательства о нотариате предусматривают, что по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе (ст. 75). По смыслу данной нормы, наследники должны определить долю уже не существующего субъекта наследственных правоотношений. По нашему мнению, такая формулировка не соответствует общей теории права.

Таким образом, полагаем, что в целях упорядочения норм действующего законодательства, в него необходимо внести следующие изменения:

1) из ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате исключить 3-й абзац: «По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе»;

2) дополнить ст. 256 ГК РФ пунктом 5 следующего содержания: «В случае смерти одного из супругов, определяются доли участников общей собственности, в т.ч. доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности признаются равными».

3) изменить ст. 1150 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Принадлежавшее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим кодексом. Доля умершего супруга определяется в соответствии с п. 5 ст. 256 ГК РФ» 1.

Одним из актуальнейших оснований возникновения права общей долевой собственности является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала, предусмотренного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 02.07.2013, с изм. от 23.06.2014) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»2. В соответствии с ч. 4 ст. 10 указанного закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Иными словами, закон обязывает приобретать жилые помещения при использовании средств материнского капитала в общую долевую собственность родителей и детей. По данному вопросу отсутствует обширная судебная практика, но имеются пробелы законодательства.

Законодатель не установил определенный размер доли, подлежащей выделению несовершеннолетнему в праве общей долевой собственности, предоставляя решение этого вопроса на усмотрение (соглашение) сособственников. Министерство экономического развития РФ разъяснило, что размер доли в праве общей долевой собственности на такое жилое помещение, в том числе размер доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи 1.

По нашему мнению, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должна быть предоставлена возможность уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности. Данное соглашение должно заключаться между дееспособными членами семьи, часть из которых является законными представителями несовершеннолетних (отец и мать). Другие лица таковыми не являются (например, совершеннолетние братья и сестры). Поэтому возможны два варианта дальнейшего поведения лиц, заключающих соглашение: либо законными представителями будут соблюдаться и отстаиваться права несовершеннолетних, либо права несовершеннолетних будут нарушены и соглашение не будет заключено.

Некоторые исследователи данной проблемы считают, что для соблюдения прав и законных интересов всех сособственников, указанных в названном законе, доли необходимо признать равными за исключением случаев, когда дееспособные члены семьи готовы уменьшить или вовсе отказаться от своих долей в пользу несовершеннолетних 2. Однако, законодатель не обязывает собственника жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, выделить равнозначные доли несовершеннолетним детям в праве общей долевой собственности на жилое помещение (жилой дом). Кроме того, в некоторых случаях не представляется возможным и наделение равной долей ребенка, рожденного уже после приобретения жилого помещения, так как к этому моменту дееспособный сособственник может уже распорядиться своей долей, а остальные сособственники не воспользуются своим правом преимущественной покупки. Таким образом, доля в праве собственности на жилое помещение у семьи уменьшится и последующий ребенок даже при равном распределении долей получит долю меньшую, чем доля, на которую он мог бы претендовать, если бы не произошло отчуждение доли одного из членов семьи. В связи с этим, было бы правильно не предусматривать в соглашении об определении долей положение о возможности уменьшения долей участников общей долевой собственности, а предусмотреть запрет на раздел и отчуждение долей сособственников до приобретения полной дееспособности всеми сособственниками 1.

В законодательстве отсутствует требование о выделении несовершеннолетнему доли в жилом помещении в натуре 2.

Проблематичным является также вопрос о возможности приобретения доли в праве собственности на жилое помещение с использованием средств материнского капитала. Органы Пенсионного фонда РФ рассматривают такую возможность как противоречащую действующему законодательству и ссылаются при этом на судебную практику 3.

По нашему мнению, изложенная позиция заслуживает дополнительного обсуждения, поскольку прямого в законе отсутствует прямой запрет на приобретение доли. Доля, как уже отмечалось, является самостоятельным объектом права, может быть приобретена и отчуждена, а поэтому вполне допустимо приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение с помощью средств материнского капитала.

На наш взгляд, представляются неверным положение Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ о том, что ребенок, рожденный после приобретения жилья с использованием средств материнского капитала, также приобретает долю в праве собственности на данное жилое помещение. Такое положение противоречит всей теории права.

Федеральным законом от 29 декабря 2006г. № 256-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007г. № 862 (в ред. 25.03.2013г. № 257)1 предусмотрено составление письменного, нотариально удостоверенного обязательства по использованию денежных средств материнского (семейного) капитала. С одной стороны, такое обязательство можно рассматривать как гарантию обеспечения жилищных прав несовершеннолетнего в будущем, с другой стороны, оно не может быть гарантией, так как названное правительственное Постановление не в полной мере обеспечивает право ребенка на жилье в будущем 2.

По нашему мнению, удостоверение такого обязательства нотариусом весьма сомнительно. Практически невозможно проследить дальнейшую судьбу такого жилого помещения, поскольку законодатель не предусмотрел способы контроля за исполнением обязательства, взятого на себя собственником жилого помещения (жилого дома), приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала. А к моменту наступления совершеннолетия такое помещение уже может быть отчуждено. И очень трудно представить себе на практике ситуацию, когда ребенок будет выступать в суде против своих родителей, узнав о том, что они распорядились жилым помещением, в котором он также имеет определенную долю.

И.М. Леженникова полагает, что целесообразно законодательно закрепить государственную регистрацию данного обязательства в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве дополнительного обременения права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала. Дополнительное обременение должно быть прекращено путем внесения записи в единый государственный реестр после государственной регистрации соглашения об определении долей и права общей долевой собственности на жилое помещение лиц, указанных в обязательстве 1.

С данным мнением можно согласиться в части того, что обязательство необходимо регистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но, полагаем, что размер долей в жилом помещении, приобретаемом с использованием средств материнского капитала, должен определяться в зависимости от вклада каждого по аналогии с договором простого товарищества. Иными словами, необходимо учитывать стоимость помещения, размер вносимых родителями средств и размера материнского капитала. Такая норма вполне соответствует основным положениям о праве общей долевой собственности, закрепленным действующим законодательством.

В связи с изложенным, считаем необходимым закрепить в законодательстве норму, устанавливающую порядок определения долей в праве собственности на имущество, приобретаемое с использованием средств материнского капитала.


1   2   3   4   5   6   7   8   9


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница