Поставленная проблема




Скачать 79.85 Kb.
Дата29.04.2016
Размер79.85 Kb.


Поставленная проблема.
Предприятие 2004 г. заключило договор долевого участия в строительстве квартиры, в последующем данную квартиру продает своему работнику. Работник в течение десяти лет выплачивает каждый месяц определенную сумму в счет погашения долга. Сейчас предприятие предлагает выдать работнику беспроцентную ссуду на покупку данной квартиры с рассрочкой погашения ссуды так же в течение десяти лет.

Что выгоднее для работника предприятия (заключить договор купли - продажи или взять ссуду на покупку квартиры) и какие налоги нужно будет платить.



Заключение экспертов.
В том случае, если предприятие реализует квартиру своему работнику по цене не ниже рыночной у работника не возникает налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

В соответствии со ст.489 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем помимо других существенных условий указаны цена товара, порядок, сроки и размер платежей (абз.2 п.1 ст.489 ГК РФ). Если реализация квартиры своему сотруднику происходит в рассрочку, материальной выгоды в данном случае не возникает, так как продажа квартиры в рассрочку оформляется договором купли-продажи, а не договором займа.

Если работник получает беспроцентный заем, то в соответствии с нормами налогового законодательства заемщик получает материальную выгоду, экономя на процентах. Сумма материальной выгоды должна быть включена в налогооблагаемый доход работника (пп.1 п.1 ст.212 НК РФ). Материальная выгода рассчитывается исходя из суммы процентов, начисленных из расчета 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент получения средств.

Сумма материальной выгоды рассчитывается в день уплаты процентов по займу, но не реже одного раза в календарном году.

Согласно п.1 ст.236 НК РФ объектом налогообложения по ЕСН для налогоплательщиков - организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско - правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.

Поскольку в данном случае никаких выплат в пользу физического лица по указанным договорам организация не производит, следовательно, отсутствует и объект налогообложения по ЕСН.


Таким образом, для работника выгоднее оформить договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Однако, если работник будет использовать имущественный вычет то ситуация может измениться.

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при приобретении жилья налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории нашей страны жилого дома или квартиры. Повторное предоставление налогоплательщику данного имущественного налогового вычета не допускается.

Следовательно, если в налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик (работник) не представит документов, подтверждающих его фактические расходы в сумме 1 000 000 руб., то имущественный налоговый вычет будет предоставлен только на сумму фактических расходов, что в рассматриваемом случае будет менее 1 000 000 руб. ( не более 500 000 руб.).

В этом случае возможно применить 2 варианта.

1. Налоговым законодательством не предусмотрена обязанность налогоплательщика представлять документы по имущественному вычету в том налоговом периоде, когда произошла регистрация права собственности на квартиру. Налогоплательщик имеет право подать документы за тот налоговый период, когда фактические затраты (оплаченные расходы) достигнут суммы 1 000 000 руб.

2. До окончания налогового периода, в котором произошла регистрация права собственности на квартиру и за который предъявляются документы на имущественный вычет произвести оплату расходов в сумме 1 000 000 руб. В этом случае работник берет ссуду на сумму разницы между фактически произведенными расходами (оплаченными) по договору купли - продажи квартиры (например 500 000 руб. ) и 1 000 000 руб. В данном случае размер ссуды составит 500 000 руб. (1 000 000 – 500 000). Таким образом, в налоговую базу по НДФЛ будут включена сумма материальной выгоды только исходя из суммы 500 тыс. руб., а не со всей стоимости квартиры (см. числовой пример).



Наши аргументы и рекомендации.
Нормами п.3 ст.40 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных п.2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Это возможно в случаях осуществления сделок между взаимозависимыми лицами, а перечень случаев взаимозависимости лиц для целей налогообложения изложен в ст.20 НК РФ.

Взаимозависимыми считаются организации или физические лица, если отношения между ними влияют на их экономическую деятельность. Это возможно, в частности, когда одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению (директор организации и бухгалтер).

В соответствии с п.2 ст.20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в других случаях. В этом случае организации следует включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

На основании пп.2 п.1 ст.212 НК РФ материальная выгода равна разнице между рыночной ценой квартиры и той ценой (с учетом НДС), по которой это жилье было продано работнику.

Согласно ст.209 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ.

В целях налогообложения в соответствии со ст.41 НК РФ доходом является экономическая выгода в денежной или натуральной форме, полученная физическим лицом. Согласно пп.2 п.1 ст.212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско - правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. При этом при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в пп.2 п.1 ст.212 НК РФ, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику (п.3 ст.212 НК РФ).

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при приобретении жилья налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 руб. (с 1.01.2004 г.) без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории нашей страны жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, подаваемого в налоговые органы по окончании налогового периода. Гражданину, претендующему на получение вычета, следует представить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт оплаты. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т.д. Письменное заявление вместе с налоговой декларацией подается в налоговые органы по окончании налогового периода.

Повторное предоставление налогоплательщику данного имущественного налогового вычета не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (п.1 ст.220 НК РФ). Это означает, что если удержанный (подлежащий удержанию) с налогоплательщика налог на доходы физических лиц за налоговый период (календарный год) меньше суммы имущественного налогового вычета за этот период, то остаток суммы налогового вычета переносится на следующие налоговые периоды до его полного использования.

Рассмотрим вышесказанное на условном числовом примере.



Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Покупная стоимость квартиры для работника 5 000 000 руб.

Налоговой базы по ЕСН во всех случаях не возникает.
1. Заключен договор беспроцентной ссуды.

Действующая ставка рефинансирования с. 15.01.2004 составляет 14 % (Телеграмма ЦБ РФ от 14.01.2004 N 1372-У).

За 1 год материальна выгода составит сумму 525 000руб.( 5000000 х 14% х ¾)

Налог на доходы физических лиц составит 68 250 руб.(525 000х13%)

За 2 год материальная выгода составит 472 500 рукб.2 ( 5000000- 500000) х14% х ¾)

Налог га доходы физических лиц составит 61 425 руб. (472 500х13%)

И т.д. по следующим годам до полного погашения ссуды.

3 год – 54 600, 4 год- 47 775, 5 год- 40 950, 6 год- 34125, 7 год-27 300, 8 год- 20475, 9 год- 13 650, 10 год – 6825.

Итого за 10 лет сумма НДФЛ с материальной выгоды составит 375 375 руб.
2. Заключен договор –купли продажи с рассрочкой платежа.

Налоговой базы по НДФЛ не возникает.
3. Налогоплательщик использует налоговый вычет.

В погашение оплаты квартиры по договору купли – продажи оплачено 400 000 руб. и взята ссуда в сумме 500 000 руб. (1 000 000 – 500 000).

Сумма материальной выгоды составит 52 500 руб.(500000 х 14% х ¾).

Налог на доходы физических лиц составит 6 825 руб. (52 500 х13%)
Сумма налогового имущественного вычета составит 130 000 руб.

(1 000 000 х13%)


Генеральный директор



ООО «ЦБК-Аудит» Сазонтов С.Б.


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница