Отчету об оценке Требования к Отчету об оценке недвижимого имущества, принимаемого Банком в залог при кредитовании физических лиц на приобретение и строительство объектов недвижимости




Скачать 136.88 Kb.
Дата11.05.2016
Размер136.88 Kb.
Приложение №4. Требования к Отчету об оценке

Требования к Отчету об оценке недвижимого имущества, принимаемого Банком в залог при кредитовании физических лиц на приобретение и строительство объектов недвижимости

  1. Общие требования

    1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3,7 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256 и от 25.09.14 г. №611, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.

    2. Оценщик не должен  производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации - не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) технические документы: кадастровый паспорт либо выписка из кадастрового паспорта, поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану - не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства и/или органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», Росреестр).



    1. Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, включенной в перечень оценочных организаций или удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка (Приложение № 2.б.).

    2. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

    3. Отчет об оценке должен содержать расчет рыночной стоимости, произведенный на основе сравнительного и/или затратного подхода1.

    4. Отчет должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

    5. Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком в процессе проведения оценки должен лично осмотреть объект оценки. К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии:

  • общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);

  • фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки;

  • фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии);

  • изображения всех имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.

Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно не менее 4-х (для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек), 2-х (для прочих населенных пунктов2). В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов3 (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.).

    1. Объекты-аналоги4 должны иметь схожие характеристики с объектом оценки. При оценке комнаты в квартире не допускается использование в качестве объектов-аналогов квартиры. При оценке земельного участка необходимо учитывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка5.

    2. В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технического учета, заключения специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии).

    3. Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений.

    4. Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированной квартиры, оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.

    5. При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций необходимо указать отдельно рыночную стоимость с учетом стоимости восстановления до первоначального вида.

    6. Используемые в отчете корректировки должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировки не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

    7. В случае если собственник объекта юридическое лицо, обязательно дополнительное указание в Отчете балансовой стоимости объекта.

    8. При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем построек, долей квартир, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного соответствии с действующим законодательством,  а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.

  1. В Отчете об оценке квартиры должны быть указаны:

  1. Размер общей и жилой площади, площади кухни;

  2. Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления;

  3. Высота потолков;

  4. Состояние квартиры;

  5. Информация о виде из окна;

  6. Данные о соответствии планировки квартиры поэтажному плану, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ), а в случаях выявления перепланировки и/или переоборудования указать на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения квартиры в соответствие с планом БТИ и дать экспертное заключение о возможности/невозможности регистрации перепланировки и/или переоборудования в соответствии с требованиями действующего законодательства;

  7. Данные о подключении квартиры к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования;

  8. Разрешенное и текущее использование квартиры;

  9. Наличие подземных этажей, парковки;

  10. Год постройки дома;

  11. Материал стен дома;

  12. Характеристика (вид) перекрытий;

  13. Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах квартиры с обоснованием данного мнения;

  14. Если Объект оценки находится в домах, построенных до 1970 года - Техническая таблица осмотра здания с выводами об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов. К Отчету об оценке прилагаются фотографии выявленных дефектов здания, в котором расположен Объект оценки;

  15. Данные о состоянии подъезда;

  16. Данные о внешнем виде фасада дома;

  17. Данные о физическом износе дома в процентах, указав ссылку на источник информации, либо экспертный расчет процента износа;

  18. Схему проезда к Объекту оценки;

  19. Расстояние до метро (пешком, общественным транспортом)6;

  20. Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в данном районе;

  21. Качество обустройства двора (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом).

  1. В Отчете об оценке индивидуального дома должны быть указаны:

  1. Данные кадастрового паспорта земельного участка;

  2. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу) границ;

  3. Данные о наличии деревьев, газона;

  4. Данные о наличии освещения;

  5. Данные о наличии построек на земельном участке (как жилых, так и хозяйственных). Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается 2 и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены постройки, а также расположены ли они на границе участков;

  6. Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте;

  7. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка.

  8. Тип постройки дома (жилой, дачный, садовый дом);

  9. Данные о возможности регистрации по месту жительства в данном доме;

  10. Год постройки;

  11. Материал стен;

  12. Количество этажей дома;

  13. Наличие хозяйственных построек;

  14. Размер общей и жилой площади, площадь кухни, площадь подсобных помещений;

  15. Высота потолков;

  16. Наличие/отсутствие холодного водоснабжения, способ холодного водоснабжения;

  17. Наличие/отсутствие горячего водоснабжения, способ горячего водоснабжения;

  18. Наличие/отсутствие электричества, вид электроснабжения (подведен к участку, рабочая проводка в доме, другое);

  19. Наличие/отсутствие канализации;

  20. Наличие/отсутствие отопления, способ отопления;

  21. Близость к скоростным магистралям, с указанием, к каким именно;

  22. Близость к железнодорожным станциям, водоемам, населенным пунктам.

  1. В Отчете об оценке земельного участка должны быть указаны:

1. Данные кадастрового паспорта земельного участка;

2. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу) границ;

3. Данные о наличии деревьев, газона;

4. Данные о наличии освещения;

5. Данные о наличии построек на земельном участке (как жилых, так и хозяйственных). Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается 2 и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены постройки, а также расположены ли они на границе участков;

6. Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте;

7. Наличие подведенного к земельному участку электричества;

8. Близость к скоростным магистралям;

9. Близость к железнодорожным станциям, водоемам, населенным пунктам;

10. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка.

11. Отчет должен содержать фотографии оцениваемого земельного участка, наличие ограждений, дренажных систем и пр.

Требования к Отчету об оценке нежилой недвижимости


  1. Общие требования

    1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3,7 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256 и от 25.09.14 г. №611, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.

    2. Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, включенной в перечень оценочных организаций или удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка (Приложение № 2.б.).

    1. Оценщик не должен производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации - не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) технические документы: технический паспорт (либо выписка из технического паспорта), кадастровый паспорт (либо выписка из кадастрового паспорта), поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану - не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства и/или органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», Росреестр), а также составленные и выданные не ранее чем за 90 дней до даты их предоставления оценщику.

1.4. Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком (другой оценщик/специалист) в процессе проведения оценки должен лично осмотреть объект оценки. К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии:


  • общего вида объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);

  • изображения имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.

1.5. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.6. Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений.

1.7. Должно быть отражено наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций.

1.8. Отчет об оценке должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

1.9. При применении затратного подхода, в отчете об оценке должны быть отражены следующие Основные параметры:


  • затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;

  • прибыль предпринимателя;

  • износ и устаревание.

1.10. Количество объектов-аналогов при проведении оценки сравнительным/доходным подходом должно быть не менее 4-х (для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек), 3-х (для прочих населенных пунктов7). В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов8 (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.).

1.11. Объекты-аналоги должны иметь схожие характеристики с объектом оценки, иметь максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам.

1.12. Используемые в отчете корректировки должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировок не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

1.13. Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированного помещения, оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.

1.14. В случае если собственник объекта юридическое лицо, обязательно дополнительное указание в Отчете балансовой стоимости объекта.

1.15. При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем строений, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного в соответствии с действующим законодательством,  а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.

1.16. Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:


1.17. При применении доходного подхода, в отчете об оценке должны быть отражены следующие Основные параметры:

  • период прогнозирования величины будущих доходов;

  • уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода;

  • степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент, например, сданы в аренду);

  • уровень операционных расходов с указанием структуры операционных расходов (включая резерв на замещение), включение/не включение коммунальных расходов, НДС;

  • обоснование ставок капитализации и дисконтирования.

1.18. При согласовании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, Оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования.

1.19. В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технического учета, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки, заключения специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии).



2. В Отчете об оценке нежилой недвижимости должны быть указаны:

Состав объекта оценки (земельный участок и улучшения).



Описание улучшений (зданий, строений, сооружений), включая:

  1. Адрес.

  2. Сведения об имущественных правах.

  3. Кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии).

  4. Размер общей /полезной площади.

  5. Сведения об основных конструктивных элементах (фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, проемов, отделки) и их состоянии.

  6. Этаж/этажность, наличие подземных этажей.

  7. Класс объекта (если применимо).

  8. Год постройки объекта.

  9. Описание местоположения, расположения объекта (уровень транспортной доступности, уровень развития инфраструктуры, окружающая застройка, близость к населенным пунктам, расстояние до метро (пешком, общественным транспортом)9).

  10. Данные о подключении объекта к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования.

  11. Разрешенное и текущее использование объекта.

  12. Данные о физическом износе объекта в процентах, указав ссылку на источник информации, либо расчет процента износа.

  13. Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах объекта с обоснованием данного мнения.

  14. Если объектом оценки является помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании.

Описание земельного участка, включая:

  1. Адрес.

  2. Сведения об имущественных правах.

  3. Данные кадастрового паспорта земельного участка.

  4. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу) границ.

  5. Категорию земель.

  6. Инженерно-геологические, топографические характеристики.

  7. Площадь застройки.

  8. Описание местоположения, расположения объекта.

  9. Наличие на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого), если подобные объекты выявлены. Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается два и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены улучшения, а также расположены ли они на границе участков.

  10. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка.

  11. Наличие и состав инженерных коммуникаций и прав на них.

  12. Наличие и состав элементов благоустройства, ограждения.

  13. Отсутствие препятствий в продлении договора аренды земельного участка на новый срок (если земельный участок предоставлен в аренду).

1 Доходный подход не должен применяться

2 При слаборазвитом рынке купли-продажи (небольшие города, деревни, поселки городского типа и т.п.) допускается выбор в качестве аналогов иных населенных пунктов с обязательным указанием критериев (как количественны, так и качественных), по которым они подбирались (например: численность населения, уровень дохода населения, местоположение к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.)

3 Копии материалов об объектах-аналогах считаются актуальными при условии даты их публикации не более 4 (четырех) месяцев до даты составления отчета об оценке для населенных пунктов свыше 500 тысяч человек, не более 7 (семи) месяцев для населенных пунктов от 250 тысяч до 500 тысяч человек и не более 9 (девяти) месяцев для населенных пунктов до 250 тысяч человек.

4 При подборе объектов-аналогов необходимо указывать включена или нет в общую площадь объектов-аналогов, используемую в расчетах, площадь лоджий, балконов, веранд, террас.

5 Категория земель определяется в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что для земель одной категории может устанавливаться различное целевое назначение (вид разрешенного использования), сравнение которых не допускается.

6 При наличии.

7 При слаборазвитом рынке купли-продажи (небольшие города, деревни, поселки городского типа и т.п.) допускается выбор в качестве аналогов иных населенных пунктов с обязательным указанием критериев (как количественных, так и качественных), по которым они подбирались (например: численность населения, уровень дохода населения, местоположение к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.)

8 Копии материалов об объектах-аналогах считаются актуальными при условии даты их публикации не более 4 (четырех) месяцев до даты составления отчета об оценке для населенных пунктов свыше 500 тысяч человек, не более 7 (семи) месяцев для населенных пунктов от 250 тысяч до 500 тысяч человек и не более 9 (девяти) месяцев для населенных пунктов до 250 тысяч человек.

9 При наличии.


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница