О принципах налогообложения недвижимости




Скачать 196.84 Kb.
Дата10.05.2016
Размер196.84 Kb.


О принципах налогообложения недвижимости



С.В. Грибовский

доктор экономических наук, профессор,

Санкт-Петербург



«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»
С. Ю. Витте



Введение

Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает не только интересы бизнеса, но и интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон – простых людей, бизнеса и власти.

Попробуем разобраться, какие принципы целесообразно заложить в систему налогообложения недвижимости Российской Федерации.

В статье [1] сформулирован ряд этих принципов:



  • налог на недвижимость должен основываться на ее рыночной стоимости. Наиболее приемлемым форматом должна быть рыночная стоимость в предположении о текущем использовании объекта недвижимости как наиболее эффективном;

  • выбор в качестве объекта налогообложения участка земли и расположенных на нем строений следует рассматривать как врéменную меру, т.к., определяя в качестве объекта налогообложения строения, мы, по сути, устанавливаем налог на капитал, затрудняя приток инвестиций в недвижимость.

  • расчет налогооблагаемой стоимости должны осуществлять «государственные оценщики»1.

  • предметом оспаривания со стороны налогоплательщиков должна быть величина оцениваемой стоимости. При этом в качестве консультантов при оспаривании налогооблагаемой базы должны выступать независимые от государства (частные) оценщики.

  • новая система налогообложения должна быть проста и наглядна. Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации.

  • новая налоговая система должна гарантировать достоверность и справедливость налоговой базы и ее максимальную приближенность к ценам местного рынка недвижимости.

  • система налогообложения России должна быть децентрализована

    • оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения должна осуществляться за счет бюджетов местных органов власти

    • налоговый сбор целесообразно регулировать за счет налоговых ставок, наделив в этом отношении максимальными полномочиями местные органы власти.

Прокомментируем некоторые положения сформулированных принципов.



Объект налогообложения: свободная или застроенная земля

В разных странах система налогообложения недвижимости построена по-разному. Если ориентироваться на страны, в которых принята адвалорная2 система налогообложения, то системы различаются по тому, что выбрано в качестве объекта налогообложения: свободный или застроенный земельный участок.

С экономической точки зрения, налог на недвижимость необходим для того, чтобы у государства были средства, которые оно могло бы использовать, как минимум, на поддержание и развитие инфраструктуры поселений.

Эти средства можно получить, облагая налогом только землю или землю и то, что на ней находится – здания, строения и сооружения (объекты капитального строительства – далее ОКС).

Никто не оспаривает целесообразность обложения налогом земельного участка как основы основ недвижимости. А вот целесообразность обложения ОКС неочевидна и зависит от политики государства. Дело в том, что налог на ОКС с точки зрения экономики есть не что иное, как налог на капитал (строения – есть суть материализованное воплощение капитала). Если государство считает нецелесообразным развитие капитальной застройки поселений, то нужно вводить налог на ОКС. Такой налог демографически оправдан для стран с очень высокой плотностью населения. Говорить о том, что Россия относится к странам с очень высокой плотностью населения и, следовательно, высокой степенью застройки, наверное, не приходится. Для сравнения, плотность населения в Монако 16 500 чел. на кв. км., в Сингапуре  7 300 чел. на кв. км., Голландия  400 чел. на кв. км. Это значит, что для России в качестве объекта налогообложения целесообразно определить только земельный участок, сделав исключение, может быть, для городов с высокой плотностью населения мегаполисов, например, Москва, Санкт-Петербург (1500 чел. на кв. км.), в которых по-прежнему оставить в качестве объектов налогообложения землю и ОКС.

Выбрав в качестве объекта налогообложения только земельный участок, за счет изменения налоговых ставок можно сделать так, чтобы налоговый сбор не уменьшился. Если стоимость земли в среднем составляет 10 процентов в стоимости объекта недвижимости, то определив участок земли в качестве единственного объекта налогообложения, нужно просто пропорционально увеличить налоговую ставку. Очевидно, что при этом произойдет перераспределение налоговой нагрузки. Но эту проблему можно решить за счет дифференцирования налоговых ставок, например, по видам и типам использования объектов недвижимости.

Заметим, что выбор в качестве налогообложения только земли подходит для нашей страны еще потому, что у нас система налогообложения земли уже создана, а до введения полноценного налога на ОКС, судя по всему, еще далеко.

Получилось так, что сегодня в нашей стране сделана ориентация на налогообложение и земли и ОКС. Порассуждаем о том, что целесообразно сделать, чтобы в рамках выбранной системы адвалорного налогообложения создать корректную систему кадастровой оценки земли и ее улучшений (ОКС).



Рыночная стоимость или рыночная стоимость при текущем использовании
В федеральном стандарте оценки кадастровой стоимости [2] «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

В данном определении в качестве налоговой базы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой или индивидуальной оценки.

Если с индивидуальной оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости все более-менее понятно – есть соответствующие стандарты, то с массовой оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости далеко не все ясно.

В стандарте [2] не представлен механизм массовой оценки рыночной стоимости, дана лишь последовательность мероприятий (ст. 7, ФСО №4), которая, например, не говорит о том, как определять эту стоимость в части, касающейся анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Заметим, что это понятие является основополагающим атрибутом оценки рыночной стоимости3, и игнорировать его, если в качестве базы налогообложения в стандарте определена рыночная стоимость, нельзя. Этот факт следует признать как определенный недостаток стандарта.

Для того чтобы устранить этот недостаток, в разъяснении Министерства экономического развития РФ [3] отмечено буквально следующее: «… положениями ФСО №4, а также положениями других нормативно-правовых актов РФ в сфере оценочной деятельности обязанность оценщика в части определения наиболее эффективного использования объектов оценки при определении кадастровой стоимости не установлена». Данное разъяснение, по существу, говорит о том, что для целей налогообложения при определении рыночной стоимости оценщик не должен выполнять анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Однако далее в этом же письме читаем: «Вместе с тем, в соответствии с п. 2.7.1. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39, определено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, для которого указанное значение наибольшее». Иными словами, вместо анализа наиболее эффективного использования рекомендуется в качестве кадастровой стоимости брать наибольшее из полученных значений.

В нашей стране попытка решить проблему анализа наиболее эффективного использования в рамках массовой оценки впервые была предпринята в Санкт-Петербурге при создании методики расчета арендной платы [4] за объекты нежилого фонда, принадлежащие городу, и сдаваемые представителям малого бизнеса. В соответствии с этой методикой арендная плата для каждого объекта нежилого фонда (как правило, это были встроенные помещения) рассчитывалась по трем математическим моделям (по торговому, офисному и промышленно-складскому использованию), а в качестве итогового результата выбиралась максимальная из трех арендных ставок. При этом учитывались все ограничения по использованию объекта недвижимости. Назвать этот расчет полномасштабным анализом наиболее эффективного использования, конечно, нельзя, т.к. приходилось делать много допущений. Но главное, что позволяло выполнить эти расчеты, не нарушая принципы рыночного ценообразования, это то, что расчет арендных ставок в Санкт-Петербурге относился к, так называемой, дискретной массовой оценке. В такой оценке объектом оценки является лишь часть недвижимости, расположенная в разных местах города. И, предлагая имущество в аренду, город понимал, что всегда найдется арендатор, готовый эффективно использовать это имущество и платить за него соответствующую арендную плату.

Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения принципиально отличается от такой оценки. Кадастровая оценка относится к так называемым сплóшным массовым оценкам, когда объектом оценки являются абсолютно вся недвижимость, находящаяся в районе оценки. Задачу анализа наиболее эффективного использования при такой оценке можно отнести к классу некорректно поставленных математических задач, которые, как известно, без особых допущений, не имеют решения. Основная проблема, которая возникает при решении этой задачи – эффект взаимозависимости функций использования соседних объектов недвижимости, при котором изменение назначения одного объекта недвижимости может повлечь за собой изменение назначения соседних с ним объектов недвижимости. Иными словами, анализ наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости в оцениваемой сплошной совокупности превращается в замкнутый круг, выхода из которого нет. Задача анализа наиболее эффективного использования отдельного объекта недвижимости в рамках кадастровой оценки может быть решена только путем анализа наиболее эффективного использования всех объектов недвижимости в рамках всей оцениваемой совокупности объектов при условии заранее заданного баланса функций на территории оценки [5]. Задача кадастровой оценки объектов недвижимости в этом случае превращается в задачу градостроительного планирования, которая находится вне рамок оценочных технологий.

Альтернативой такому подходу является подход, при котором в качестве базы для налогообложения используется рыночная стоимость при текущем (фактическом) использовании объекта недвижимости, которую можно определить следующим образом.



Рыночная стоимость объекта при текущем использовании – это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект оценки в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции.

Алгоритм расчета этой стоимости почти не отличается от алгоритма расчета рыночной стоимости, за одним исключением – при ее расчете не выполняется анализ наиболее эффективного использования и оценка делается при условии, что объект недвижимости неограниченное время будет использоваться в соответствии с текущим использованием.

Это допущение делает задачу оценки рыночной стоимости методом массовой оценки математически корректной и, следовательно, решаемой.

Более того, использование в качестве налоговой базы рыночной стоимости при текущем использовании имеет не только математическое, но и экономическое и юридическое обоснование.

С юридической точки зрения, объектом кадастровой оценки являются объекты недвижимости, находящиеся на правах собственности. В соответствии с ГК (ст. 209) «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, …». Это значит, что имея в собственности объект недвижимости, его владелец может использовать его как угодно в рамках разрешенных градостроительными документами видов использования, и выбранный им вид использования будет законным. Как следствие этого, напрашивается вывод, что налог он должен платить исходя из того вида использования, которое он для себя определил как собственник объекта недвижимости.

Заметим, что иная картина складывалась в Санкт-Петербурге при расчете арендных платежей за объекты нежилого фонда. Там собственником объектов недвижимости был город, и он имел полное право устанавливать арендный платеж по наиболее эффективному использованию его собственности.

С точки зрения экономики, ориентация на фактическое использование имеет свое рыночное обоснование. Оно базируется на том, что собственник объекта недвижимости, приобретя его за собственные деньги, заинтересован как можно быстрее окупить свои затраты на приобретение объекта недвижимости. Это значит, что, анализируя рынок, он найдет такой вид использования, который принесет ему максимальный доход. Иными словами, собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования! Допущение о том, что он решит сэкономить на налоге в ущерб доходам, которые мог бы принести его объект недвижимости при наиболее эффективном использовании, нереалистично.

Приведем еще один аргумент в пользу налогообложения по фактическому использованию. Для этого вспомним одну из функций налога вообще – это регулятóрное воздействие на негативные явления рынка. В части, касающейся налогообложения недвижимости, это воздействие можно осуществлять путем установления разных налоговых ставок для разных функций использования объектов недвижимости, подавляя нежелательные для государства и поддерживая желательные функции использования объектов недвижимости в данном месте и в данное время. Если же установить в качестве базы налогообложения стоимость при максимальном использовании, возможность государственного регулирования функциями использования недвижимости через налогообложение, сводится к нулю, т.к. варьировать нечем.

Наконец, взимание налога на имущество исходя из предполагаемого, а не фактического, использования было бы аналогично конструкции обложения не фактически полученных, а предполагаемых доходов (прибыли) налогом на доходы (прибыль).

Итак, для целей налогообложения необходимо ориентироваться на фактическое использование объекта недвижимости при расчете его стоимости методом массовой оценки.

Заметим, что следствием этого допущения является также то, что предметом индивидуальной оценки при оспаривании результатов кадастровой оценки также должна быть рыночная стоимость при текущем использовании.

Конечная цель оценки для налогообложения  определение кадастровой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней кадастровая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью – всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости оказываются различными. При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке – будут недовольны налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщиков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть минимальными. Эти риски можно существенно снизить, если сделать кадастровую стоимость меньше рыночной путем умножения первой на некий понижающий налоговый коэффициент, рассчитываемый, например, исходя из точности оценки. В этом случае вероятность того, что рыночная стоимость, полученная методом индивидуальной оценки, будет выше, чем кадастровая стоимость, достаточно велика. Это позволит существенным образом уменьшить число обращений об оспаривании кадастровой стоимости. А недобор по налогу можно компенсировать изменением налоговой ставки.

Сегодня законодательство пошло по другому пути. В документе, который называется «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»4, сказано, что «В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости». Это значит, что налогоплательщику дается законное право снизить налоговую базу, а следовательно и налог, на 30 процентов. Полагаю, что соблазн воспользоваться этим правом появится у многих налогоплательщиков, особенно владельцев крупнейших объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых составляет миллиарды рублей.
Единый или не единый налог на недвижимость

Сегодняшняя практика создания системы налогообложения недвижимости в нашей стране выявила еще одну достаточно сложную проблему, связанную с информационным обеспечением процесса кадастровой оценки.

По стандартам оценки Заказчик должен обеспечить оценщика информацией об объекте оценки. Понятно, что структура и объем этой информации зависит от того, что же надо оценивать. Если мы говорим о едином налоге на недвижимость, то объектом оценки должен быть объект недвижимости в классическом понимании этого словосочетания, т.е. участок земли и все, что на нем неотделимо расположено. Это значит, что для целей оценки заказчик должен представить информацию о земельном участке и его улучшениях. Под улучшениями, для простоты, будем понимать все неразрывно связанные с земельным участком объекты капитального строительства.

К сожалению, у нас в стране сложилось такое информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, что в нем отсутствует достаточно большое количество необходимых для идентификации технических характеристик объектов недвижимости. Кроме того, существующие информационные базы по участкам земли и ОКС разобщены. Иными словами, отсутствует возможность объединить информацию о земле и ее улучшениях в составе единого объекта недвижимости. Это значит, что единый объект недвижимости (земля+ОКС) пока не может быть объектом оценки.

В этих условиях возможно два варианта решения проблемы: отказаться от кадастровой оценки до полноценного формирования единого объекта недвижимости или выбрать в качестве объектов налогообложения землю и ОКС по отдельности.

Рассмотрим в чем отличие этих альтернатив с точки зрения оценки.

Если объектом оценки является единый объект недвижимости, то для оценки может быть использован весь арсенал оценочной технологии, и при этом степень приближения к рыночной стоимости может быть весьма высокой, т.к. в полной мере может быть учтена рыночная информация об объектах недвижимости.

Если объектами оценки являются земля и ОКС по отдельности, то задача кадастровой оценки недвижимости распадается на две: оценка земли и оценка ОКС. Если с оценкой земли все более-менее понятно – ее можно не делать, т.к. можно использовать ранее полученные откорректированные на время результаты, то кадастровую оценку ОКС нужно делать. Для этого может быть использован крайне узкий арсенал методов оценки: затратный метод расчета стоимости ОКС и, может быть, метод выделения.

Метод выделения основан на определении стоимости улучшений путем вычитания из общей рыночной стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости земли. Проблема использования этого метода осложняется тем, что база ОКС не содержит информации о земле, но даже при ее наличии при использовании метода остатка необходимо выполнять анализ наиболее эффективного использования застроенного и незастроенного земельного участка, что, как было отмечено, в рамках массовой оценки для существующей версии стандарта кадастровой оценки является неразрешимой задачей.

Следовательно, для кадастровой оценки ОКС наиболее приемлемым вариантом остается вариант оценки ОКС с использованием затратного подхода. При использовании затратного подхода мы оцениваем участок земли и добавляем к получаемой стоимости остаточную стоимость ОКС. Это значит, что кадастровая оценка недвижимости будет основана на единственном из известных подходов к оценке стоимости – затратном подходе.

Проанализируем преимущества и недостатки такого подхода.

Главным преимуществом такого подхода является то, что нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой оценки земли, т.к. эта система, плохо или хорошо, но уже выстроена. Во всяком случае, информация о кадастровой стоимости земли у нас есть. Другим преимуществом этой системы является то, что ОКС как отдельный объект оценки не является объектом недвижимости и, следовательно, не требует анализа наиболее эффективного использования.

Другим преимуществом данного подхода является то, что в России есть все необходимые условия для корректной оценки остаточной стоимости ОКС. Многие десятилетия в нашей стране в органах технической инвентаризации в отношении практически всех объектов недвижимости рассчитывалась инвентаризационная стоимость. Известно, что сегодня эта стоимость далека от остаточной стоимости ОКС. В Петербурге по некоторым типам объектов недвижимости она на порядок ниже реальной остаточной стоимости. Однако важно, что в формулу расчета этой стоимости входят практически все данные, необходимые для расчета актуальной остаточной стоимости ОКС, и которые, что важно, имеются в органах технической инвентаризации. Следовательно, для корректного расчета остаточной стоимости ОКС необходимо изменить структуру модели расчета инвентаризационной стоимости, приблизив ее к структуре расчета остаточной стоимости как затрат на восстановления или замещения за вычетом накопленного износа.

Недостатком такого подхода является то, что при использовании затратного подхода в полный рост встает проблема оценки накопленного износа ОКС, который состоит из физического, функционального и экономического устаревания. Если первый (физический) худо-бедно можно посчитать, от второго можно отказаться, то экономический надо измерять, т.к. для многих регионов России характерен рынок недвижимости покупателя, при котором цены покупки недвижимости значительно ниже затрат на ее создание. Для оценки этого износа в рамках технологии массовой оценки необходимо исследование местного рынка недвижимости. Этот анализ позволит выявить характерные для местного рынка зависимости между экономическим износом и экономикой региона оценки. Одним из таких параметров может быть, например, уровень доходов населения.

Итак, рассчитав остаточную стоимость ОКС, и добавив к ней стоимость земельного участка, определив его площадь, например, по обрезу фундамента, можно получить стоимость единого объекта недвижимости. Логика подсказывает, что такой подход позволит получить кадастровую стоимость недвижимости России, точность и достоверность которой будет не хуже точности и достоверности выполняемых сегодня оценок кадастровой стоимости недвижимости.
Государственные или частные оценщики

Вопрос о том, кто должен выполнять оценку кадастровой стоимости относится к системным вопросам кадастровой оценки. То, что эти делом должны заниматься профессионалы, сомнений нет. Речь идет о том, какой правовой статус должны иметь эти оценщики – частный или государственный.

Мне кажется, что государственную кадастровую оценку должны выполнять государственные кадастровые оценщики. Мне скажут, что государственная оценка земли в России по тому, как она была выполнена, имела много нареканий. Это действительно так. Но мне представляется, что плоха не сама идея государственной оценки, а плоха реализация этой идеи. Во-первых, государственная оценка всей земли в России была выполнена из Центра, на основе централизованной системы кадастровой оценки земли. Нарушен главный принцип – оценивать должен тот, кому непосредственно нужны результаты этой оценки. Результаты оценки нужны субъектам РФ и муниципалитетам, а оценку выполняло Федеральное учреждение. Во-вторых, методология оспаривания результатов кадастровой оценки была неверной. Оспаривать можно было не результат, а входные данные в модель оценки. Это значит, что исполнитель не нес никакой ответственности за результат оценки, а налогоплательщик не мог его оспорить.

Сейчас ситуация на законодательном уровне изменилась в пользу децентрализации процесса кадастровой оценки. В России с 2013 года принята за основу децентрализованная система налогообложения, когда заказчиком будут местные органы власти. А в качестве предмета оспаривания будут не только исходные данные, но и итоговый результат оценки кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка относится к высокотехнологичным видам деятельности, предусматривающим непрерывный и, главное, длительный технологический процесс мониторинга рыночных цен, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки. Сейчас оценщик для оценки кадастровой стоимости недвижимости выбирается по конкурсу на один год. Организации, выбранной по конкурсу на один год, на мой взгляд, сложно за отведенное время обеспечить высокое качество кадастровой оценки.

Не менее важным является вопрос о проверке качества отчетов о кадастровой оценке. Сейчас эта работа возложена на СРО оценщиков, специалисты которой выполняют кадастровую оценку, и комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки. Думается, что это далеко не лучший вариант, т.к. СРО оценщиков обязана осуществлять защиту прав и законных интересов ее членов, ее компенсационный фонд может пострадать, если отчет об оценке стоимости будет признан недостоверным. В этой связи, полагать, что СРО является объективным и неаффилированным контролем качества отчетов, наверное, нельзя.

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ »Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон »Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 167-ФЗ)) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки недвижимости.

Сейчас повсеместно на уровне субъектов федерации создаются такие комиссии. Однако, на мой взгляд, процедура работы этих комиссий проработана не до конца. Например, по положению, в состав комиссии должен входить представитель СРО оценщиков, которые выполнили кадастровую оценку, а также представитель Национального Совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет какую-то СРО оценщиков. Если оба этих представителя из одного СРО, то говорить об абсолютной независимости работы комиссии, наверное, достаточно сложно.

Логика подсказывает, что наиболее действенной может быть реальная конкурентная система, в которой Заказчик имеет своих оценщиков, а потребитель – своих, интересы которых не пересекаются. Это значит, что государственную кадастровую оценку должны выполнять «государственные оценщики», а оспаривать их оценки – частные оценщики по заказу налогоплательщиков. Именно такая система (система с обратной связью), на мой взгляд, способна обеспечить высокое качество кадастровой оценки России.
Заключение
Для России в качестве объекта налогообложения в будущем целесообразно определить земельный участок, т.к. налог на объекты капитального строительства, находящиеся на земле, будут затруднять застройку поселений, что для нашей страны нельзя признать перспективным.

Исследования показывают, что формат рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывающий его наиболее эффективное использование для целей сплóшной массовой оценки для налогообложения неприемлем. Предметом оценки для налогообложения должна быть рыночная стоимость недвижимости при ее текущем использовании. Такая концепция налогообложения предусматривает, что в результате естественной конкуренции видов использования на каждом объекте недвижимости будет реализована наилучшая функция, дающая наивысшую стоимость объекту.

Использование объекта капитального строительства в качестве объекта налогообложения имеет свои преимущества и недостатки. Наиболее приемлемым методом оценки в этом случае является затратный подход. При его использовании одной из основных проблем является проблема оценки экономического износа, для решения которой необходимо экономическое исследование местного рынка недвижимости.

Оценку остаточной стоимости объектов капитального строительства можно выполнить путем использования модернизированной формулы расчета инвентаризационной стоимости.



Практика показывает, что наиболее действенной может быть реальная конкурентная система, в которой Заказчик имеет свих оценщиков, а потребитель – своих. Это значит, что государственную кадастровую оценку должны выполнять государственные оценщики, а оспаривать их оценки – частные оценщики по заказу налогоплательщиков. Именно такая система (система с обратной связью) способна обеспечить высокое качество кадастровой оценки России.
Использованные источники:


  1. Грибовский С.В. Предложения по созданию методики оценки недвижимости для целей налогообложения. М.: Имущественные отношения в Российской Федерации, №4, 2009

  2. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508

  3. Письмо Минэкономразвития РФ №Д 06-2074 от 26.05.2011 г.

  4. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург. Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 г. № 149-51.

  5. Грибовский С.В., Соколов Б.В. Задача наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке. М.: Вопросы оценки, 1999, № 1




1 Под государственным оценщиком здесь понимается государственное учреждение, государственное унитарное предприятие или хозяйственное общество со 100% государственным участием в капитале, специалисты которого имеют соответствующее оценочное образование и входят в состав саморегулируемых организаций.

2 Адвалорное – основанное на рыночной стоимости.

3 «Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости» (см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание. 2007 год, п.6.7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»).

4 Приказ Министерства экономического развития РФ № 69 от 22 февраля 2011 года.



База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница