Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования




страница1/5
Дата10.05.2016
Размер0.91 Mb.
  1   2   3   4   5


АННОТАЦИЯ

В методических рекомендациях рассмотрены организационные мероприятия и вопросы разработки и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования в условиях города Москвы (далее – Проект).

Приведены перечни необходимых работ, основополагающих законодательных и нормативных актов, участников проекта реконструкции, а также регламент их взаимодействия. Разработан типовой бизнес-план Проекта, включая сетевой график его реализации. Предложена финансовая схема его реализации с проработкой возможных источников финансирования.

Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК и т.п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах, которые могут быть реконструированы с надстройкой верхних этажей без отселения жителей.

Разработка проведена на базе современного успешного опыта ТСЖ «Мишина-32» реконструкции кирпичного 4-х этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 32. Результатом реконструкции будет удвоение общей жилой площади, новое оборудование, включая устройство лифтов, и капитальный ремонт существующей части здания. В итоге все жители дома и вновь принятые члены ТСЖ улучшат свои жилищные условия, а город получит экономию бюджетных средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда. Реализация подобных проектов имеет важное социальное и градостроительное значение для города Москвы.

Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования (далее – Методические рекомендации) подготовлены Департаментом градостроительной политики города Москвы (начальник Управления координации реализации Генерального плана города Москвы Филипенко Ю.А.) совместно с ООО НПЦ «Развитие города» (первый заместитель генерального директора, к.т.н. Киевский И. Л.) и ТСЖ «Мишина-32» (председатель Куренков Г. И.).



Содержание







стр.

Аннотация………………………………………………………………………………….

2

Пояснительная записка……………………………………………………......................

5




Актуальность и значимость разработки Методических рекомендаций…………..

5




Цели и задачи Методических рекомендаций. Ожидаемый результат от их использования……………………………………………………………………….

6




Область применения…………………………………………………………………

8




Характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой и обстройкой здания………..……………………………………….

11

Содержание Методических рекомендаций по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования……………………………………......

12

1.

Формы организации жителей жилого дома, необходимые для разработки и реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования. Первые шаги…………..

12




1.1. Шаг 1-й. Подготовка и проведение собрания собственников по вопросу организации юридического лица (ТСЖ и др.) с целью дальнейшей разработки и реализации Проекта…………………………………………..…………………

15




1.2. Шаг 2-й. Выполнение решения собрания собственников об организации юридического лица. Регистрация ТСЖ и постановка на налоговый учет……….

17

2.

Участники процесса разработки и реализации Проекта…………………………..

19

3.

Этапы, стадии (группы) и виды работ. Сетевой график и законодательно-нормативная база выполнения работ……………………………………………….

21




3.1. Перечень этапов, стадий и видов работ………………………………………..

21




3.2. Типовой сетевой график выполнения работ…………………………………..

26

4.

Шаг 3-й. Методические рекомендации по бизнес-планированию разработки и реализации Проекта ……….………………………………………………………

29




4.1. Введение в бизнес-планирование. …………………... …………………….….

29




4.2. Рекомендации о последовательности подготовки и содержании бизнес-плана …………………………………………………………………………

30




4.3. Рекомендации по анализу рынка жилой недвижимости……………………...

33




4.4. Источники финансирования и финансовое планирование…………………..

35




4.4.1. Источники финансирования………………………………………………………...

35




4.4.2. Финансовое планирование…………………….……………………………………..

37




4.4.3. Типовая финансовая схема на примере ТСЖ «Мишина-32»…………………

40




4.5. Риски. Рекомендации по управлению Проектом……………………………..

45

5.

Дальнейшие шаги. Взаимодействие коллектива собственников с ресурсоснабжающими и другими организациями, органами исполнительной власти города Москвы при разработке и реализации Проекта……………………

51

Приложение № 1. Типовые формы и образцы документов, используемых при разработке и реализации Проекта………………………………………………………..

53



Приложение № 2. Нормативно-правовые акты для реализации сетевого графика выполнения работ по реконструкции многоквартирных домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования………………………………….

93

Приложение № 3. Условия предоставления электронных государственных услуг в строительстве……………………………………………………………………………….

119

Приложение № 4. Принятие необходимого решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с внесением

изменений в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (от 02.04.2014 г. № 65-ФЗ)……..

137

Пояснительная записка

Актуальность и значимость разработки Методических рекомендаций

В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9 тысяч морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3-5 этажных домов постройки 1955-1965гг. (около 35 млн. кв.м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности.

Имеющийся опыт реконструкции показывает, что имеются три основных метода реконструкции жилых домов (надстройка мансарды, надстройка с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте и пристройка отдельных жилых секций), в результате которой увеличивается выход общей жилой площади. Достоинства и недостатки указанных методов приведены в таблице 1.

Таблица 1  – Достоинства и недостатки методов реконструкции с выходом дополнительной площади



Метод реконструкции

Достоинства:

Недостатки:

1

Надстройка малоэтажной мансарды

- простота и относительно не высокая стоимость строительства (на 20-50% дешевле обычного);

- используются существующие коммуникации;

- возможность проведения работ без или при частичном отселении жителей.


- относительно малая площадь надстройки (до 2-3 этажей);

- существующие квартиры практически не претерпевают изменений;

- трудно согласовать с жителями вопросы строительства


2

Надстройка и обстройка здания с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте

- общая площадь здания может быть увеличена более, чем вдвое;

- увеличивается площадь всех существующих квартир;

- наилучшая экономическая эффективность реконструкции, особенно на дорогих городских земельных участках;

- возможность согласовать вопросы строительства со всеми жителями без их отселения.



- проблематично согласовать со всеми собственниками вопросы строительства при большом количестве квартир в реконструируемом доме;

- необходимость оформления прав для коллективного собственника (организация ТСЖ).



3

Пристройка отдельных жилых секций

- наибольший выход площади

- широкие архитектурные и градостроительные возможности;

- возможность совмещения различных методов реконструкции с надстройкой для группы домов;

- легче решаются вопросы отселения жителей;

- возможность поэтапной реконструкции с переселением жителей в пределах реконструируемой группы


- метод применим для группы домов, либо при наличии возможностей уплотнения застройки, которые в настоящее время практически исчерпаны;

- большой срок реализации проекта;

- значительные объемы финансирования.

  1   2   3   4   5


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница