Лекции №1-2 Основные понятия и определения экономики недвижимости




страница1/9
Дата11.05.2016
Размер1.73 Mb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9
Оглавление
Лекции № 1-2

Основные понятия и определения экономики недвижимости

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

2. Определение понятия недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

4. Правовые основы недвижимости.

5. Право собственности

6. Виды операций (сделок) с недвижимостью

7. Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

8. Экономическая и социальная сущность недвижимости

9. Особенности и закономерности рынка недвижимости

10. Основные характеристики рынка недвижимости

11.Функции и особенности рынка недвижимости

12. Структура рынка недвижимости

13. Основные понятия рынка недвижимости

14. Сегментация рынка недвижимости

15. Функции рынка недвижимости

16. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

17. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов

18. Субъектная структура рынка недвижимости

Лекция № 3-4

Оценка объектов недвижимости

1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

2. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

3. Основные виды стоимости недвижимости

4. Риски при операциях с недвижимостью

5. Принципы оценки объектов недвижимости 

6. Виды оценки недвижимости

7. Этапы и Технология оценки недвижимости

8. Основные подходы к оценке стоимости

9. Отчет об оценке недвижимости

Лекция №5-6

Элементы финансовой математики для оценки недвижимости

1. Стоимость денег во времени

2. Шесть функций сложного процента

2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)

2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)

2.3. Фактор фонда возмещения

2.4. Текущая стоимость единицы (реверсии)

2.5. Текущая стоимость аннуитета

2.6. Взнос на амортизацию единицы
1 – 2-е Л Е К Ц И И

Основные понятия и определения экономики недвижимости

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

2. Определение понятия недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

4. Правовые основы недвижимости.

5. Право собственности

6. Виды операций (сделок) с недвижимостью

7. Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

8. Экономическая и социальная сущность недвижимости

9. Особенности и закономерности рынка недвижимости

10. Основные характеристики рынка недвижимости

11.Функции и особенности рынка недвижимости

12. Структура рынка недвижимости

13. Основные понятия рынка недвижимости

14. Сегментация рынка недвижимости

15. Функции рынка недвижимости

16. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

17. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов

18. Субъектная структура рынка недвижимости
1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).



Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таблица 1

Виды недвижимого имущества



№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1

Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права

2

Участки недр

3

Обособленные водные объекты

4

Все, что прочно связано с землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения

5

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.



Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь.

При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.



Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.



Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

 На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.



Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

2. Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».


Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:



  • актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

  • пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.



Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.2.

Таблица 2

Структура понятия «недвижимость»



Недвижимость (недвижимая собственность)

Вещь (физическая сущность)

Права (юридическая сущность)

Земля

Улучшения

Права

Обременения

земельные участки;
участки недр;
обособленные водные объекты;
леса

здания;
сооружения;
инженерные коммуникации;
насаждения

собственности;
хозяйственного ведения;
оперативного управления;
наследуемого владения;
бессрочного пользования

ипотека;
сервитут;
правила зонирования;
охрана памятников;
прочие ограничения;

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.



Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.



Рис. 1 Основные типы недвижимости

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2).

Ри. 2 Особенности недвижимости как товара



К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.



Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.



По характеру использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.


-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-  для ведения бизнеса;


-  для проживания владельца;
-  в качестве инвестиций;
-  в качестве товарных запасов и НЗП;
-  для освоения и развития;
-  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию;


-  требующие реконструкции или капитального ремонта;
-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;


-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.



3. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 3):



  1. Естественные (природные) объекты земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .




-
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.



Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:


  1. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли городов и населенных пунктов

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.



Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:


- первичное жилье — место постоянного проживания;
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Рис. 3 Укрупненная классификация объектов недвижимости

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

§     размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.



  1. Жилье повышенной комфортности.

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.



  1. Типовое жилье.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;

  1   2   3   4   5   6   7   8   9


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница