«Экономическая политика Испании в посткризисный период»




страница2/10
Дата22.04.2016
Размер0.78 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

1.2. Причины и особенности экономического кризиса в Испании

Испанцы понимали, что территория страны, её тёплый климат и многочисленные туристические достопримечательности могут принести экономике немалый доход. Ещё в 90-х гг. начинается «бум испанской недвижимости».

В местах с наиболее приятными климатическими условиями для проживания и отдыха, таких как Барселона, Валенсия, Кадис начали строить всё больше новых отелей и жилых домов, которые в большей мере предназначались для продажи иностранным гражданам.

Спрос на жильё среди европейцев рос ежедневно, вызывая увеличение предложения и безудержные скачки цен вверх. Испанские строительные компании и продавцы недвижимости стали получать невероятные доходы от «экономики кирпича». Застройщики зачастую использовали низкооплачиваемый труд иммигрантов, которые потоком хлынули в страну.

Будучи уверенными в росте экономики страны, испанские власти стали еще больше смягчать требования к банковскому сектору, приближая ситуацию «перегрева экономики».

Мировой финансовый кризис 2008-2009 гг., по мнению П.П. Яковлева, только «усугубил внутренние хозяйственные диспропорции и акцентировал слабости, присущие испанской экономике»13. Именно в кризисный период строительные компании становятся банкротами и объявляют о своей неплатёжеспособности, не имея возможности продолжать выплачивать взятые у банков кредиты. Задолженность застройщиков испанским банкам была настолько огромной, что было понятно, что значительную часть кредитов они не смогут выплатить никогда. Интересно отметить, что биржевые котировки строительных компаний ещё в начале 2007 г. начали падать, опередив на несколько месяцев падение цены на недвижимость. Промышленность строительных материалов терпит огромные убытки, закрываются агентства по продаже недвижимости, начинаются массовые увольнения рабочих, в большей части иммигрантов. Приток иностранных инвестиций резко сократился, составив всего 28,4 млрд евро в 2008 г. против 220,3 млрд евро в 2006 г. Именно в тот момент «наступили времена «тощих коров»14.

Интересно заметить, что есть те, кто отрицает, что в стране существовал феномен «пузыря недвижимости». Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть, какими были цены на недвижимость в последние годы, и сравнить их с реальной стоимостью.

Как видно из «Приложения 5», составленного по данным Общества оценки недвижимости, цены за кв.м. недвижимости выросли в период с 2000 по 2009 гг. почти в 2 раза. Судя по данным «Приложения 6», которое показывает изменение в процентах стоимости кв.м. жилья, можно утверждать, что в докризисный период, с 1986 по 1989 гг. и с 2000 по 2004 гг., цены росли в пределах 25-29% и 10-18% соответственно, что является достаточно высоким уровнем.

Также эти данные стоит сравнить с ИПЦ – индексом потребительских цен, который даёт представление о том, как изменялись цены на товары из потребительской корзины. После анализа «Приложения 7» становится понятно, что цены на товары росли, но не такими быстрыми темпами, как на недвижимость.

В «Приложении 8» представлены прогнозируемые цены на недвижимость в соответствии с уровнем ИПЦ. Данные рассчитывались таким образом: например, в 1985 г. стоимость жилья была 326 €/кв.м. В 1986 г. ИПЦ – 8,6%, цена жилья – 413. Однако в соответствии с ИПЦ: 326*108,6/100 = 354 €/кв.м.

Анализируя данные «Приложения 5», «Приложения 6», «Приложения 7» и «Приложения 8», можно сделать вывод о том, пузырь на испанском рынке недвижимости действительно существовал, так как цены на жильё выросли в значительной степени по сравнению с ценами на потребительские товары. Судя по данным «Приложения 8» можно утверждать, что существовало 2 периода, когда наблюдался «пузырь недвижимости»: с 1985 по 1990 гг. и с 1998 по 2007 гг. Также глядя на «Приложение 9» видно, что в это 2 периода действительно цены были завышены.

С точки зрения экономической теории, возможными причинами «пузырей недвижимости» могут являться такие феномены, как спекуляции, социальные и психологические факторы, благоприятные законы. Однако некоторые «пузыри» появляются даже тогда, когда нет спекулятивных атак.

Итак, следует рассмотреть этапы появления «пузырей недвижимости» в Испании.

Вступление в Еврозону, низкие процентные ставки и кризисное состояние экономик Франции и Германии (2002-2003 гг.) привели к росту цен на рынке недвижимости Испании. С естественным спросом на жильё появился и спекулятивный спрос – покупка недвижимости с целью её перепродажи парой лет позже по более высокой цене. В связи с массовой покупкой жилья застройщики не успевают строить столько домов, сколько хотят купить граждане, как следствие, цены повышаются. Инвесторы видят, что цены растут. Молодые семьи берут ипотеки, так как их с экранов телевизоров и страниц газет уверяют в том, что «лучше цен не будет».

Затраты на строительство среднего дома были примерно равны 60 тыс. евро, что было значительно ниже средней цены продажи, а значит, застройщики получали сврехприбыли. Данное обстоятельство спровоцировало тот факт, что строительные компании увеличивались в размере и расширяли масштабы своей деятельности, так как продавалось почти всё. Для этого была привлечена дешёвая низкоквалифицированная рабочая сила в лице 4 млн иммигрантов.

Судя по «Приложению 9», можно предположить, так как мы не имеем соответствующих данных, что примерно в 1996 г. начал увеличиваться спрос на недвижимость, потому что цены на жильё начинают расти именно в этот период. Соответственно, строительные компании начинают ещё более массированную застройку, и уже к 2000 г. количество построенных домов увеличивается в 1,5 раза по сравнению с 1996 г. – 415 800 против 248 60015.

На пике строительного бума в 2000-2007 гг., по данным Общества оценки недвижимости, которые представлены в «Приложении 10», строилось в среднем 400-600 тыс. домов в год – это больше, чем было построено в Великобритании, Италии и Германии вместе. По оценкам некоторых экспертов, фактически, в тот момент времени спрос на жильё в Испании был значительно ниже.

К сожалению, в испанских статистических базах отсутствуют данные о количестве проданных домов в период с 1985 по 2003 гг., Министерство Развития располагает данными только с 2004 г.16 Итак, судя по данным «Приложения 11», количество непроданных домов в период с 2004 по 2009 гг. составило целых 1 143 670 единицы. «Приложение 12» наглядно показывает, что с 2004 по 2008 гг. предложение недвижимости значительно превышало спрос приблизительно в 1,5 раза. Однако в 2009 г. количество построенных домов снизилось почти в 2 раза по сравнению с 2008 г., спрос же снижался ещё с 2007 г.

Ещё одним важным показателем помимо построенных и непроданных домов является количество недостроенного жилья, то есть разность запланированного строительства домов и построенных. Предположим, что требуется примерно 2 года, чтобы сдать дом. Таким образом, например, будем вычитать количество проданных домов в 2003г. из количества начатых строиться в 2001 г.17

Итак, судя по получившимся рассчитанным данным «Приложения 13», можно говорить о том, что количество недостроенных домов за период длиной в 7 лет составило 915 700. Однако если мы добавим к этому числу еще начавшиеся строиться дома в 2008 и 2009 г. и непроданную недвижимость, то получим просто огромную цифру в 2 428 670 единиц18.

По данным Банка Испании, в 2010 г. общее число домов в стране составило 26 839 236, в то время как количество семей – 17 115 400. Получается, что в Испании как минимум пустуют 9 723 836 домов, потому что есть такие дома, в которых живут по 2 или 3 семьи.

Чтобы понять, сколько по времени будут пустовать новые дома, надо проанализировать спрос на них. В первую очередь, он зависит от цены. Ещё одним важным фактором является численность населения страны в возрасте около 30 лет – примерно в это время люди покупают себе квартиры и покидают дома, где выросли. Интересным фактом является то, что примерно в 1977 г. рождаемость значительно упала, только в 1985 г. она начала расти.19 Таким образом, в период кризиса в 2008 г. численность населения в районе 30 лет была недостаточной, спрос был низкий. Конечно, следует учесть, что за последние 10 лет в Испанию прибыло около 4 млн иммигрантов, для которых требуется 1-2 млн домов, но это не решающая цифра.

По прогнозам специалистов, население увеличится всего на 2 млн чел в ближайшие 40 лет и снижение цен на недвижимость ввиду демографического фактора к 2050 году сможет составить 75% (в среднем 2% в год).

Также отнюдь не последним показателем для оценки спроса на жильё является уровень занятости населения. Стоит посмотреть на период сразу после кризиса, чтобы понять, насколько было возможно восстановление спроса на недвижимость. Итак, по данным Национального Института Статистики, в 2010 г. безработица составляла 18,01% – одна из самых высоких в мире, к концу года достигнув 20,05%.

Также интересно проанализировать уровень безработицы среди молодёжи, потому что именно этот сегмент населения предъявляет больший спрос на недвижимость, создавая новые семьи. По данным Национального Института Статистики, в возрасте от 16 до 24 лет уровень безработицы составлял целых 37,85%, а именно 841 500 безработных; в возрасте от 24 до 29 – 22,11%, что составило 661 900 человек. В целом, по категории населения от 16 до 29 лет безработица была равна 28,83%, что в итоге означало 1 503 400 человек без работы. Стоит отметить также, что почти половина молодого населения были наняты по временным контрактам.

Важным фактором является и заработная плата, которая в тот период составляла около 10 554 евро в год у лиц младше 20 лет, 13 041 евро – у лиц в возрасте от 20 до 24 лет и 16 681 евро – у лиц от 25 до 29 лет. Если сравнить со средней зарплатой по Испании, которая составляла 22 189 евро в год20, то зарплата молодого населения в 1,5-2 раза меньше.

Другим важным показателем для определения спроса на недвижимость является количество выданных ипотечных кредитов21. Стоит отметить, что в период с 2007 г. по 2010 г. число ипотек, выданных населению, уменьшилось более чем в 2 раза: 124 826 и 53 898 соответственно. Всего в период с 2003 по 2010 гг. было выдано 7 585 509 ипотек, когда количество созданных семей было меньше примерно в 2 раза.

Количество лет, необходимых для того, чтобы накопить на жильё, по данным Национального Института Статистики в 2007 г. примерно равнялось 11,4 года. В 2009 г. показатель упал до 9,5 лет, всё равно не сравнившись с показателем 1996 – 5,34 года.

Многие люди считают, что в Испании, в отличие от других европейских стран, люди более склонны покупать недвижимость, чем арендовать. Это объясняется тем, что испанское законодательство изначально поощряло именно куплю жилья. Для того чтобы больше жилья покупалось, чем снималось в аренду, нужно, чтобы ипотеки были низкими, а цены за аренду были высокими. Фактически, выплаты по ипотечным кредитам почти были равны стоимости аренды жилья, что побуждало людей покупать недвижимость за счет ипотек. Также было снижено налогообложение при покупке жилья с 45% до 18%. Таким образом, во втором периоде «бума недвижимости» было возможно купить жильё и продать его на следующий же день, получив прибыль и заплатив всего 18% налогов.

Тем не менее, вышеперечисленные факторы, такие как рождаемость, уровень безработицы среди молодёжи и их заработная плата, позволяют сделать вывод о том, что в ближайшие годы восстановление спроса на недвижимость среди данного сегмента населения представляется почти невыполнимой задачей.



1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница