Долевое строительство и строительство хозяйственным




Скачать 110.74 Kb.
Дата07.05.2016
Размер110.74 Kb.
"Горячая линия бухгалтера", 2008, N 20
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И СТРОИТЕЛЬСТВО ХОЗЯЙСТВЕННЫМ

СПОСОБОМ. ЧТО НОВОГО, КАКИЕ МОГУТ БЫТЬ ПРОБЛЕМЫ? <*>
--------------------------------

<*> Статья подготовлена по материалам семинара "Строительство: изменения в 2008 году", организатор - компания "1-й Архитектор бизнеса".
Из этой статьи вы узнаете:

Какие два негативных варианта долевого строительства возможны в современных условиях?

Как определяется размер налоговой базы по НДС при строительстве хозяйственным способом для собственного потребления?
Долевое строительство является переходной формой от пиратского рынка к ипотеке. При долевом строительстве возможны два негативных варианта: либо застройщик не достраивает дом, либо у инвестора заканчиваются деньги. Такая ситуация не может существовать, когда есть ипотека. Новый механизм долевого строительства изложен в Законе N 214-ФЗ, однако Т.Ю. Ерковская сослалась на особенности Закона N 214-ФЗ: "...Закон достаточно строгий, однако строгость наших законов смягчается необязательностью их исполнения. Договор с физическим лицом подлежит государственной организации". Рассмотрим подробнее особенности Закона.

Для покупателей наиболее важное достижение Закона - государственная регистрация договора долевого участия, которая делает невозможной продажу одного и того же пая нескольким покупателям.

Нельзя изменить этажность проекта, номер проданной квартиры. Купленная "реальная" квартира может отличаться от "виртуальной" лишь на один-два метра, это происходит по техническим причинам.

Договор долевого участия защищает и от увеличения стоимости квадратного метра застройщиком в одностороннем порядке. Правда, строительная организация может предложить доплатить, если строительство не может быть закончено из-за обстоятельств непреодолимой силы - например, дефолта или непредвиденного резкого повышения цен на стройматериалы. Судебные прецеденты такого рода, когда суд вставал на сторону застройщика, уже были.

Для застройщиков новый Закон делает невозможным начало строительства, не имея на руках пакета разрешительных документов. Причем если строительство было разрешено после вступления Закона в силу, то оформлять пакет документов и продавать квартиры нужно только с помощью порядка, прописанного в Законе.

Процедура оформления документов занимает не один месяц и является результатом работы нескольких отделов и служб - инженерных и юридических. Далее проводится конкурс проектов; застройщики приобретают земельные участки на аукционе. Победитель обязан в течение 14 дней после аукциона опубликовать проектную декларацию, перечислить деньги - и все, строительство можно начинать.

Однако в России считается вполне нормальным, когда в реальности площадка под застройку оказывается вовсе не соответствующей техническим условиям, которые были заявлены на аукционе. Например, уже после опубликования проектной документации застройщик может оказаться перед фактом, что на данном грунте невозможно построить двадцатиэтажный дом. Этажей может быть не более двенадцати, инженерный проект здания нужно срочно переделывать. Местные власти не несут никакой ответственности за внезапное изменение технических условий строительства. Это означает, что первоначально предполагалось подключить дом к определенному источнику воды и электроэнергии, а затем, когда уже были построены все коммуникации, власти изменяют решение. И нужно вновь проводить коммуникации, только совсем в другую сторону. Еще одна причина, из-за которой Закон трудно применять на практике, - давление со стороны местных чиновников, которые часто ставят застройщикам условие: "Хотите работать без проблем? В таком случае постройте за счет организации школу, детский сад, отремонтируйте котельную в детском саду". Такое предложение местные власти делают во благо простых граждан. Но вот застройщики в результате такой насильственной благотворительности вынуждены вести двойную бухгалтерию. Иначе они попросту останутся без прибыли. Застройщики рады бы соблюдать Закон, но до трети себестоимости строительства составляют расходы на так называемые "согласования" разрешительной документации на самых разных уровнях, в том числе "откаты" и взятки. Без этого сегодня ни одна строительная организация, даже самая крупная, не сможет работать на рынке. Но, поскольку официально включить в ведомость графу "Административные расходы" невозможно, работающая по Закону организация будет переплачивать налоги на прибыль. В "продажную" стоимость квадратного метра закладываются: стоимость земли и подведения коммуникаций, стоимость строительства, "административные" расходы и прибыль организации. Если работать по Закону, то налоги на прибыль придется платить с суммы двух последних слагаемых. Закон N 214-ФЗ не позволяет менять определенную договором стоимость квадратного метра. Если строительная организация имеет дело с местной администрацией, то никто не может дать гарантии, что эта стоимость не изменится в ходе строительства. Только вот "административные расходы" обстоятельством непреодолимой силы никакой суд не признает. Если же застройщик предпочитает жить по Закону, то не факт, что ему это позволят. Известен случай, когда организация-застройщик, работающая по Закону N 214-ФЗ, которой незаконно отказывают продлить разрешение на строительство (раньше такое разрешение выдавалось на определенный срок), выиграла дело в арбитражном суде. Но решение суда выдать документы, которые позволят продолжить приостановленное строительство, до сих пор не исполнено, причем без всяких оснований.

Хозяйственный способ строительства - это форма организации строительно-монтажных работ, при которой работы выполняются собственными силами застройщика, без привлечения подрядных организаций. Заказчиком и производителем строительно-монтажных работ при хозяйственном способе является одно и то же юридическое лицо.

Хозяйственным способом может осуществляться новое строительство, расширение, реконструкция, техническое перевооружение и модернизация действующих объектов.

При использовании хозяйственного способа строительства в организации на время строительства создается небольшое строительное подразделение (отдел капитального строительства (ОКС)), которое и выполняет конкретные виды строительных работ.

Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

Проектно-сметная документация составляется в установленном порядке, независимо от метода осуществления строительства - подрядным или хозяйственным способом. Разработка документации не строительной организацией, осуществляющей строительство, реальна только в том случае, если в штате у нее есть необходимое количество специалистов - инженеров, проектировщиков, сметчиков.

По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, оформление документации осуществляется заказчиком (инвестором) (Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации"). Этот документ применяется в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации. При осуществлении строительно-монтажных работ хозяйственным способом проектная документация утверждается руководителем организации, осуществляющей такое строительство.

В соответствии с п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Госархстройнадзора Российской Федерации, а в городах и районах, где они отсутствуют, органами архитектуры и градостроительства. В случае изменения организационно-правовой формы организации-заказчика разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора Российской Федерации в трехнедельный срок.

Организация, осуществляющая строительство хозяйственным способом, пользуется ПБУ 2/94 и ПБУ по учету долгосрочных инвестиций. Особенности бухгалтерского учета в нестроительных организациях, осуществляющих строительство хозяйственным способом, связано с тем, что эти организации осуществляют капитальные вложения, учет которых регулируется ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, а себестоимость строительно-монтажных работ формируется непосредственно в организации, осуществляющей инвестиции.

Признание затрат по объекту строительства для целей бухгалтерского учета также установлено нормами ПБУ 10/99 и другими положениями по бухгалтерскому учету.

Для целей налогового учета организации руководствуются нормами гл. 25 НК РФ.

При осуществлении организацией строительно-монтажных работ хозяйственным способом необходимо ведение раздельного учета:

1) по основному виду деятельности, признаваемому предметом деятельности организации;

2) по строительной деятельности, так как структурные подразделения (ОКС), специально создаваемые для осуществления строительства, не выделяются на отдельный баланс такой организации.

Затраты, связанные со строительством объекта, формируются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств".

Согласно п. 3.1.2 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций при хозяйственном способе производства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у организации-заказчика на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", при этом показываются фактически произведенные организацией-заказчиком затраты.

При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства (п. 8 ПБУ 2/94).

Осуществление строительства хозяйственным способом предполагает затраты на содержание сотрудников, не только занятых строительной деятельностью, но и выполняющих функции заказчика строительства, при этом следует открыть субсчета второго порядка к субсчету 08-3 "Строительство объектов основных средств". На счете 08-3 "Строительство объектов основных средств" еще учитываются затраты на возведение временных титульных сооружений. На счете 23 "Вспомогательные производства" отражаются затраты на возведение временных не титульных сооружений и прочие затраты.

Перечень объектов, относящихся к титульным сооружениям, приведен в Методических указаниях по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 26 апреля 1999 г. N 31 "Об утверждении Методических указаний по определению стоимости строительной продукции". Этот документ не является нормативным, но он может быть использован в целях классификации объектов, формирующих стоимость строительной продукции.

Затраты при осуществлении строительно-монтажных работ хозяйственным способом относятся в дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" с кредита счетов:

02 "Амортизация основных средств", 10 "Материалы", 23 "Вспомогательные производства", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" и других.

При осуществлении строительства хозяйственным способом приобретенная или арендованная для производства работ специализированная техника обслуживается силами вспомогательных производств организации и затраты в бухгалтерском учете отражаются следующей записью:

Дебет 08-3 "Строительство объектов основных средств",

Кредит 23 "Вспомогательные производства".

Ежемесячно выполняемые хозяйственным способом строительно-монтажные работы оформляются актом об их приемке, который подписывается руководителем организации и исполнителем работ - руководителем структурного подразделения (ОКС).

Фактические расходы не строительной организации, выполняющей работы хозяйственным способом, подтверждают следующие первичные учетные документы:

1) акты на списание строительных материалов;

2) табели учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;

3) путевые листы на работу автомобилей;

4) акты и счета за использованные энергоресурсы и прочее.

До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", составляют незавершенное строительство (п. 3.1.1 Положения по учету долгосрочных инвестиций). Незавершенным строительством являются объекты, которые находятся в процессе строительства.

Незавершенное строительство - это затраты застройщика по возведению объектов с начала их строительства до ввода в эксплуатацию (ПБУ 2/94).

Затраты на строительно-монтажные работы (приобретение зданий и другое), не оформленные актами приемки-передачи основных средств (включая документы, подтверждающие передачу документов на государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях), относятся к незавершенным капитальным вложениям (п. 41 Приказа N 34н).

При вводе объекта в эксплуатацию составляются и утверждаются акты приемки законченного строительством объекта по формам N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" и N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".

Затраты по законченному объекту строительства списываются со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств", на счет учета основных средств в размере их инвентарной стоимости. При этом зачисление объекта в состав основных средств осуществляется на основании акта приема-передачи основных средств по унифицированной форме N ОС-1.

В налоговом учете первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, пригодного для использования, за исключением сумм НДС и акцизов (п. 1 ст. 257 НК РФ). В налоговом учете первоначальная стоимость построенного хозяйственным способом объекта аналогична стоимости объекта в бухгалтерском учете, за исключением некоторых особенностей.

Главой 25 "Налог на прибыль" НК РФ установлен особый порядок учета, который приводит к расхождениям между первоначальной стоимостью объекта в бухгалтерском и налоговом учете. Так, расходы на уплату процентов по заемным обязательствам не включаются в "налоговую" первоначальную стоимость основного средства, а признаются в целях налогообложения внереализационными расходами (п. 6 ст. 250 НК РФ).
О.И.Соснаускене

Подписано в печать

15.10.2008


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница