7. Организация арендует помещение, арендная плата составляет 28 320 руб. (в том числе ндс 4320 руб.) в месяц. Помещение находится в муниципальной собственности




Скачать 374.78 Kb.
страница1/3
Дата11.05.2016
Размер374.78 Kb.
  1   2   3


7. Организация арендует помещение, арендная плата составляет 28 320 руб. (в том числе НДС 4320 руб.) в месяц. Помещение находится в муниципальной собственности. По условиям договора аренды, заключенного с комитетом по управлению имуществом, ежемесячная сумма арендной платы перечисляется арендодателю не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным помещением. Как отражаются данные операции в учете организации-арендатора?

Аргументируйте свой ответ.

Ответ
Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

Отношения между сторонами по договору аренды регламентирует глава 34 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 гл. 34 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, кроме прочего, здания и сооружения.

По условиям вопроса организация арендует помещение.

Согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Таким образом, помещение как часть здания или сооружения также может быть передано в аренду.

Данный вывод косвенно подтверждает Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При этом пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии договор считается незаключенным. Данное положение подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2008 № А82-4915/2007-45).

Таким образом, организации в договоре аренды необходимо подробно описать арендуемое помещение (поэтажный план здания, акт приемки-сдачи с конкретными сведениями о местоположении арендуемого помещения в здании и т.д.). Аналогичные выводы содержатся в ряде судебных актов (Постановления ФАС Центрального округа от 01.02.2008 № А23-985/07Г-6-145, ФАС Московского округа от 07.06.2008 № КГ-А40/4751-08, от 07.05.2008 № КГ-А41/3529-08 по делу А41-К1 -18795/07).

Кроме того, для определения объекта аренды в договоре целесообразно указывать:

1) точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

2) целевое использование объекта аренды. Например, для размещения офиса и т.п.;

3) реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта;

4) общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах.

Указание на объект договора аренды с точным описанием места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду помещения и площади сдаваемых помещений является существенным условием договора аренды.

Кроме него существенными условиями договора аренды помещения являются также:

- указание предмета договора. В данном случае следует отличать предмет договора от объекта договора. Объектом договора аренды помещения является, как выше было рассмотрено, само помещение. А предметом - действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование объекта аренды в аренду арендатору и действия арендатора по принятию объекта аренды по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены;

- размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Поскольку указание размера арендной платы является существенным условием договора аренды помещения, то не применяются положения п. 3 ст. 424 ГК РФ. Данный пункт гласит, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При заключении договора аренды помещения стороны руководствуются нормами ст. 614 ГК РФ, что подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 29 июля 2005 г. по делу № А56-38613/04, от 18 июня 2003 г. по делу № А56-33402/02, ФАС Волго-Вятского округа от 9 января 2001 г. по делу № А79-2765/2000-СК2-2547);

- срок аренды. Следует отметить, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». В Письме указано, в частности, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.


Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В рассматриваемом примере по условиям договора арендная плата установлена в виде фиксированной ежемесячной суммы, которая перечисляется арендодателю не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным помещением.


В целях бухгалтерского учета аренда помещения - это хозяйственная операция, совершаемая арендодателем и арендатором.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее Закон 129-ФЗ) хозяйственные операции, наряду с имуществом и обязательствами организации, являются объектами бухгалтерского учета.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона 129-ФЗ бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Арендодатель совершает хозяйственную операцию по передаче помещения в аренду, а арендатор - по получению помещения в аренду.

Таким образом, хозяйственная операция по передаче помещения в аренду подлежит отражению в бухгалтерском учете и арендодателя, и арендатора.

Из сути вопроса следует, что необходимо рассмотреть порядок отражения операции по аренде помещения в учете организации-арендатора.

Для арендатора операция по аренде помещения признается расходом на основании норм Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н (далее ПБУ 10/99).

Согласно п. 2 ПБУ 10/99 расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества).

В результате аренды помещения у организации возникает обязательство перед арендодателем по оплате арендной платы, которое будет погашено путем выбытия активов (например, денежных средств).

Таким образом, организация признает расход в виде арендной платы за аренду помещения.



Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н (далее Инструкция № 94н), предусмотрены такие счета для отражения расходов как 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 08 «Вложения во внеоборотные активы» и т.д.

На основании Инструкции № 94н обязательство перед арендодателем за аренду помещения арендатор отражает на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», предназначенном, в частности, для учета расчетов с поставщиками услуг по аренде помещения.

Таким образом, организация-арендатор отражает в бухгалтерском учете операцию по аренде помещения следующими записями:



Дт счетов

Кт счетов

Содержание хозяйственной операции

20, 25, 26, 08,

44 и т.д.



60

Арендатором отражены расходы на аренду помещения

60

51

Произведена оплата за аренду помещения денежными средствами

Кроме того, арендованное имущество, в том числе, помещение отражается в учете арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона № 129-ФЗ имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

Инструкцией № 94н для учета наличия и движения арендованного имущества предназначен забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». Учет арендованных основных средств ведется в оценке, указанной в договоре аренды. Передача арендованного объекта осуществляется по акту приема-передачи. Форма такого акта официально не установлена, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме с учетом требований, установленных Законом № 129-ФЗ.

При этом арендатор открывает на арендованный объект основных средств инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма № ОС-6) и учитывает его по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем (п. п. 14, 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н). По арендованному имуществу арендатор не начисляет амортизацию (п. 50 вышеуказанных Методических указаний № 91н).


Организация-арендатор отражает в бухгалтерском учете операцию по получению помещения в аренду следующей записью:


Дт счетов

Кт счетов

Содержание хозяйственной операции

001




Арендатором отражена операция по получению помещения в аренду.

Как правило, договором аренды устанавливается ежемесячная величина арендной платы. Пункт 16 ПБУ 10/99 гласит, что расходы признаются в бухгалтерском учете, в частности, в соответствии с конкретным договором.

По условиям вопроса договором аренды помещения установлена ежемесячная сумма арендной платы.

Таким образом, организация-арендатор признает расход в виде арендной платы ежемесячно.

Следует отметить, что на сегодняшний день спорным остается вопрос о ежемесячном составлении акта оказания услуг аренды.

Бухгалтеры настаивают, что арендные платежи учитываются в качестве расходов на основании первичного документа - акта оказания услуг аренды. Ежемесячное признание арендных платежей требует ежемесячного составления данного документа.

Минфин РФ в разные годы по данному вопросу высказывался неоднозначно.

При этом и для целей бухгалтерского учета, и для целей налогового учета расходы признаются при условии, что они подтверждены первичными документами.

Согласно ст. 9 Закона № 129-ФЗ первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Документы, формы которых не предусмотрены в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.

Унифицированная форма такого первичного документа, как акт оказания услуг аренды, официально не разработана, поэтому он может быть составлен в произвольной форме с указанием вышеупомянутых обязательных реквизитов.

Кроме того, в соответствии со ст. 252 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) расходы, направленные на получение дохода, можно подтвердить с помощью любых документов, косвенно подтверждающих расход: договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета, документы об оплате и счет-фактура. Именно счет-фактура согласно п. 3 ст. 168 НК РФ непосредственно связан с датой оказания услуг и прямо свидетельствует о факте их оказания. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина РФ от 08.02.2005 № 03-04-11/21. То есть налоговое и бухгалтерское законодательство требует обосновывать расходы только такими документами, которые предусмотрены и оформлены в соответствии с законодательством РФ.

В отличие от бухгалтеров юристы настаивают на отсутствии необходимости составлять документ, который не предусмотрен ГК РФ и самим договором.

Гражданский кодекс РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения.

Вместе с тем согласно общим нормам о договорах части первой ГК РФ такой документ может стать обязательным, если стороны в договоре укажут на ежемесячную подготовку актов оказания услуг аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предоставляет сторонам договора аренды право отнести к существенным условиям договора обязательное составление периодических актов, подтверждающих исполнение договора аренды.

Как было отмечено в Письме УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то услуга реализуется (потребляется) сторонами договора.

При этом доходы и расходы учитываются независимо от подписания акта приема-передачи услуги, если иное не вытекает из условий сделки. Условиями сделки может быть предусмотрено обязательное составление ежемесячных актов. Тогда расходы по аренде должны учитываться на основании актов, упомянутых в договоре. В настоящее время позиция Минфина РФ совпадает с позицией налогового ведомства (Письмо Минфина РФ от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

Таким образом, размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным согласно правилам, установленным гражданским законодательством.
С учетом изложенного, составление ежемесячного акта оказания услуг аренды является:

1) обязательным в случае наличия соответствующего указания в договоре аренды. В данном случае документальным подтверждением оказания услуг за соответствующий период будут являться: акт приема-передачи услуг аренды, счет, счет-фактура;

2) необязательным в случае, если договором аренды оформление ежемесячного акта приема-передачи услуги не предусмотрено. Подтверждением оказания услуг аренды будут являться договор аренды и акт приема-передачи имущества наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей.

Операция по передаче имущества в аренду подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость в соответствии с главой 21 НК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 38 НК РФ для целей налогообложения услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Согласно пп.1 п. 1 ст. 146 главы 21 НК РФ оказание услуг признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее НДС).

По общему правилу плательщиком НДС признается лицо, оказывающее услугу (ст. 143 НК РФ, ст. 146 НК РФ).

В нашем случае услугу по передаче имущества в аренду оказывает арендодатель. Арендодатель по данной операции начисляет и уплачивает НДС, при этом он обязан на основании п. 1 ст. 168 НК РФ выставить счет-фактуру на сумму исчисленного НДС покупателю услуги.

Покупатель услуги - арендатор - на основании ст. 171 НК РФ имеет право принять к вычету сумму НДС, предъявленную ему поставщиком услуги - арендодателем.

Согласно ст. 172 НК РФ сумма НДС принимается покупателем, в частности, услуги по аренде помещения к вычету при соблюдении следующих условий:

1) наличие счета-фактуры поставщика услуги (арендодателя);

2) оприходование услуги по аренде помещения в учете покупателя услуги по аренде помещения (арендатора);

3) использование услуги по аренде помещения в деятельности, облагаемой НДС. По условиям вопроса организация арендует помещение за 28 320 руб. (в том числе НДС 4 320 руб.) в месяц.

Согласно Инструкции № 94н учет НДС по приобретенным ценностям, работам и услугам осуществляется на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». По дебету счета отражается сумма НДС по приобретенным материально-производственным запасам, нематериальным активам и основным средствам, работам и услугам в корреспонденции со счетами учета расчетов. Вычет НДС по приобретенным ценностям, работам и услугам отражается по кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции, как правило, со счетом 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Таким образом, по общему правилу организации-арендатору в бухгалтерском учете операцию по аренде помещения следует отразить следующими записями:


Дт счетов

Кт счетов

Сумма операции, руб.

Содержание хозяйственной операции

001







Отражена операция по получению помещения в аренду в сумме, предусмотренной договором аренды

20, 25, 26, 08, 44 и

т.д.


60

24 000,00

Отражены расходы на аренду помещения (28 320 руб. - 4 320 руб. = 24 000 руб.)

19

60

4 320,00

Отражен НДС по приобретенной услуге по аренде помещения

68

19

4 320,00

Принят к вычету НДС по приобретенной услуге по аренде помещения при соблюдении условий, установленных ст. 172 НК РФ

60

51

28 320,00

Произведена оплата за аренду помещения

  1   2   3


База данных защищена авторским правом ©ekonoom.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница